名城 (香港)

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Festival City
名城

名城(2012年8月)
(由左至右:盛薈、名城第一期、盛世)
地址 香港新界沙田大圍美田路1號
發展商 長江實業(賣方:港鐵公司
用途 住宅
座數 12(1—3、5—12、15)
層數 46至54層(包括4層平台)
G-60(不設4、13/14、24、34、44、54樓)
落成年份 2010年9月(第一期)
2011年10月(第二期)
2012年8月(第三期)
物業前身 沙田大圍單車公園、香港駕駛學院前沙田安全駕駛中心及足球場
設施 會所
長者屋、青年服務中心、中學及小學
網址 名城官方網頁
盛薈官方網頁
盛世官方網頁
名城第一期
名城第二期(盛薈)
電梯大堂天花裝設水晶燈

名城英语Festival City)位於香港新界沙田大圍,為港鐵大圍車廠上蓋的一個大型私人屋苑綜合發展項目,建於原大圍單車公園之上,由九鐵公司於2006年招標,最終與長江實業合作發展。[1]兩鐵合併後,物業發展權轉讓予港鐵公司。項目在2007年10月動工,於2012年落成,合共提供4,264個住宅單位,以三房及四房大單位為主,並由長江實業及港鐵攜手合作發展。名城英文名為Festival City,寓意享有多姿多采的都會生活。[2]

建築[编辑]

名城由12幢大廈組成,樓高46至54層,提供約4,328個單位,樓高將為區內之冠。項目附設青年服務中心、長者屋、沙田崇真中學聖母無玷聖心學校,於2011年起分期入伙。其中住客會所由SPIRAL Architectural Design設計,主入口大堂及第三期電梯大堂由興聯集團負責裝修及設計。

第一期[编辑]

名城首期落成單位由4座物業組成,共提供1,360個單位,項目逾80%為900至1,100方呎的3房戶,其餘為1,400方呎的4房戶,另有4間面積2,000至2,300方呎的複式單位,首批計劃先推售700個單位,呎價為7,000至9,000元。住宅採用三梯四戶「雙子式心連心」的建築規劃,每個大堂均設三部電梯直達樓層,供各層四戶享用,每個單位均有環保露台。物業第1座及第5座頂層50及51樓南、北翼為複式戶,面積介乎2,060至2,360平方呎,每伙均連有面積約776至847平方呎的天台及空中平台。[3]

第一期於2010年3月20日至8月開售[4]同年9月落成及售罄,並於2011年1月起入伙,項目首期提供1,360個單位,

到了2011年6月初,長實開售大圍名城一期現樓貨尾,涉及300伙,並命名為「譽‧名城」。貨尾平均呎價8,573元,823萬元入場,與去年名城首推相若,但較現時屋苑的二手價低逾一成。

第二期(盛薈)[编辑]

名城第二期命名為「盛薈」,提供1,368個單位,單位間格與第一期一樣,面積介乎902至1,400呎。全數均為3房及4房以上純大戶設計,劃分南北兩翼,配合「三梯四戶」設計。大廈用料矜貴,每層電梯大堂牆身鑲嵌雲石綴以米黃色天然紋理藝術磚、地台則採用銀閃雲石地台、樓層指示牌採用奧地利Swarovski水晶拼砌、天花垂簾式水晶吊燈。此外,單位採用名貴胡桃木紋大門,飾以Swarovski水晶,加上原粒同系列的水晶門鈴、珍貴Titanio晶亮半寶石作門飾,以及Bonco門鎖配流線型時尚門柄。

為配合市況改變方向,盛薈原調升意向呎價,調幅5%至7%,項目呎價有機會逾1萬元。[5] 不過在11月11日公佈價單後,首批單位以貼市價首推108伙,最快在11月19日開售,平均即供呎價8,326元,較市價折讓2%至3%,較名城一期開價低約4.2%,並較1期二手放盤價低出17%,入場費為712.8萬元。[6] 無線電視的《東張西望》節目內提出,單位以建築面積尺價計算,呎價是比一期為低,但以實用面積呎價比較,就會比一期為高,發展商實以名減實加的方法推銷。

不過到了11月29日,示範單位改為預約參觀,其後亦重新推售貨尾單位。

第三期(盛世)[编辑]

盛世Logo

名城第三期命名為「盛世」,提供1,536個單位,單位間格與第一期、二期相似,面積介乎912至1,376呎。全數均為3房及4房以上純大戶設計,劃分南北兩翼,配合「三梯四戶」設計。項目設有6個複式戶,分布於第2至5座頂層,面積介乎2,034至2,368呎,各複式戶均連平台及天台,面積由760至816呎。另各座首層設連平台單位,共8個,平台面積80至94平方呎。物業用料方面,盛世採用升級用料,如斥資$1億提升4房戶的廚房用料,選用德國Poggenpohl廚櫃及意大利Baumatic家電,其建築成本較盛薈高出三成,每呎建築成本達$3,000。

「盛世」項目於2011年11月尾開售,亦於國內城市進行路演,唯開售成績一般。到了2012年1月起封盤。

2012年2月,長實將1-2座命名為「極尚·盛世」。開售以來即獲買家追捧,銷情持續理想,發展商數度加推單位應市,其中首度推出之兩伙複式連天台單位亦迅即被搶購,呎價達13,567呎.

住客會所[编辑]

名城住客會所命名為Club Festival,發展商聲稱會所斥資4億港元興建,會所及園林總面積達62萬呎,規模為長實眾多物業之冠。會所內由3個主體會所組成,設近50種遊樂設施,分置於各期基座,供1至3期住客共用。

第一期會所設健身室、遊戲室、閱讀閣、多用途房連備餐設備、閒坐區及兒童遊戲區;其餘室內泳池、長度達50米的 Pteria Martensi 珍珠貝形戶外泳池、數碼日光浴曬台、多功能運動場、卡拉OK房、乒乓球室、音樂室、桌球室、保齡球場、動感立體水族館及私人影院等則於2011年11月才開放。

第二期會所命名為「名士薈」,專為男士而設。內設「MI6 轟天基地」室內模擬槍戰場、「名譽號」宴會室及設有長達13米的「Swarovski水晶雲石天梯」,以廣闊天幕玻璃設計,讓自然光滲進會所內,令天梯更閃耀奪目。

第三期會所命名為「名媛薈」,專為女士而設。提供水療設施、Salon Corner等,讓女住戶足不出戶,也可全方位享受美容服務。

名城亦包括長度達180米的「魯賓遜漂流河」,住客可沿河可自由地漂浮逐浪,或是利用河道旁的水槍及水炮,掀起水中大戰。

花園平台[编辑]

花園平台命名為Beverly Majestic Garden,佔地43萬呎,以美國加州陽光園林為設計藍本。設施包括1,200米環島觀景緩跑徑兒童遊樂場、湖泊式水景园林「紫黛嫣红庭园」及「晶莹水簾观赏池」组成。平台設置有蓋行人通道連接各座樓宇及來往地面的升降機大堂。唯平台部份範圍可供公眾進入。

售樓手法[编辑]

長實原打算在2009年11月發售,不過為配合領都銷售,計劃被停止。

「唱高開低」策略[编辑]

2010年2月1日,長實公佈名城意向呎價由9,000元至13,000港幣,形象塑造為豪宅新盤,先推售700個單位,其餘留待地產發展商推售,令人誤信供應量少和獨當一面,以此作為市場心理術。近年,香港地產商的售樓推銷手法極度浮誇,包括電視廣告,示範單位和售樓說明書,或稱天馬行空的創意,名城是此等手法的樣板。[7][8]

2010年3月10日,長實地產投資董事郭子威於記者會中表示,名城將短期內獲批預售樓花同意書,參考呎價約13,000元一呎,估計入場費逾1,000萬元,項目預計在復活節前推售。另一方面,該項目於北京進行路演,市場反應理想,共接獲逾1,000個查詢,其中有1組來自內蒙的買家有意斥資10億港元洽購,而該項目亦將於月內於上海廣州進行路演。另一方面,名城示範單位更設立「投資移民專櫃」接待內地客,並預約300內地客來港睇樓,反映「名城」一期針對內地客為主。[9]

2010年3月16日,長實地產郭子威為名城特別推出「開心置業大禮」,凡居住於指定港鐵東南西北沿線的屋苑的業主或租客,成功認購「名城」單位,並選擇即供付款方法付款及能夠出示有關證明文件,即可享有2%樓價折扣優惠,預計耗資3億港元。此外,長實分別以1,000萬和400萬製作了2輯短片及在多處地方刊登廣告。位於紅磡國際都會廣場9樓示範單位於3月20日-7月5日對外開放。[10]

2010年3月25日,長實「唱高開低」,公佈首批20個單位平均呎價為8,692元,長實執行董事趙國雄表示,定價水平只是回應市場上的訴求,並不擔心政府有調控政策,並希望吸引更多用家入市,並矢言「不需每個新盤都賺到盡」。[11]

不過在開售後3天,累售不足400伙,只售出約三成單位。另一方面,長實要求個人或公司名義的買家,限制購買2伙之內單位,聲稱不希望炒風過熱。[12]

2010年3月30日,長實推出呎價約7,000餘元起,向針山山景的3房單位,並特別命名為「黃金名宅」,該單位較首批推售單位低出20%。長實集團執行董事趙國雄回應,單位景觀不同亦會導致定價有變化,首批單位向東南,享有獅子山景,因此價格較高。新推售單位則向西北,面向金山郊野公園 ,故價格有差異。[13]

2010年4月4日,在過去兩天復活節假期中,銷情逐漸好轉。長實合共售超逾100個單位,使累售單位總數增至逾600伙,佔項目單位總數44%。

長實的名城1至3期由2010年初銷售至2011年底,當中只1、2期年內已速售近1,400伙,套現逾120億元,而3期盛世於11月以吸引價開售,首批65伙即供平均呎價僅8,109元,成功錄得理想銷情,發展商預期,項目1至3期年內可望共售近1,800伙,套現逾160億元,創集團歷來單一項目全年套現最多紀錄。[14]

銷售特色戶[编辑]

長實將於2010年4月底至5月初的五一黃金周時間推出發售頂層複式特色戶單位,預期呎價約達2萬元,勢要超越沙田區內分層豪宅呎價新高紀錄。

預留單位作大學宿舍[编辑]

2010年4月,長實計劃與香港城市大學浸會大學香港中文大學溝通,希望出租單位給予大學生,涉及單位約達100伙,主要單位是三房單位,可考慮每戶由3至4名學生分擔租金,每人承擔租金約5,000至6,000元。當大學租入單位後,屆時發展商將提供租管服務,例如提供寬頻上網或每周一至兩次清潔服務等。[15]但計劃最後不了了之。

「一脈相連九龍塘」爭議[编辑]

2010年10月底,長實推出名城第二期「盛薈」,並在廣告中以「一脈相連九龍塘」作招徠。然而,樓盤實際地理位置處於大圍,與九龍塘被獅子山相隔,因而被投訴失實誤導。[16]

其實,在九龍塘太古地產建成的又一城(Festival Walk),與此Festival City名字相近,容易產生錯覺。

出口術誤導買家爭議[编辑]

財政司司長曾俊華2010年11月19日公佈出新招壓抑樓市前,負責推銷盛薈的長實地產投資董事郭子威為求促銷,在其新浪微博上「出口術」誤導內地買家,聲言:「今天(19日)買盛薈絕對不受新的政府措施影響!」政府出招後,郭子威連日來多次在微博狠批政府「打樓」只會害苦香港百姓,更聲言樓市會不跌反升四成。事件曝光後,運輸及房屋局去信香港地產建設商會追擊郭子威,向商會表達極度關注有地產商要員在網誌發表誤導言論,並要求商會跟進。[17]

郭子威在11月25日向傳媒回應指,商會已聯絡長實,有關事件會交由集團的法律部門處理及回覆,個人不願再作評論。 民主黨立法會議員李永達批評郭子威誤導消費者,要求政府介入今次事件,並應停止長實銷售盛薈。[18]

批評[编辑]

屏風樓效應[编辑]

名城將大圍一份為二
田心村及其背後的名城
學生回校需步行132級後樓梯才抵達平台

大圍昔日建有大圍單車公園青龍水上樂園(後來改名為大圍歡樂城),為該區的特色景點,但兩項設施於2000年正式關閉後,前九廣鐵路聯同發展商長實於原址建12幢50層高的摩天住宅名城,大圍人口將在五、六年間急增,香港城市規劃而造成的屏風樓問題引起部分人關注。[19]

2006年時,環保觸覺大圍屏風樓關注組均認為多幢新興建的屏風樓將大大影響區內空氣、光線及居民健康。絕大多數的大圍居民反對興建名城,但九鐵及城規會最終沒有理會有關訴求,項目通過興建。[20][21][22]。 名城一期及二期在2010年年中建成後,有附近居民指出難以接收電視訊號,無法收看電視,嚴重影響日常生活。

發水問題[编辑]

名城與近年長實樓宇的風格一樣,設置特大窗台、工作平台、環保露台及超厚預製組件等等,用盡所有發水面積。以盛薈第1座(南翼)D室為例,建築面積為911呎,實用面積為686呎,而實用面積中又包括38呎工作平台及露台(不包括窗台面積38呎),單位最後剩下648呎[23]。以公布呎價8,300計,買家要支付約31萬購買工作平台及露台等設施,以及186萬花在會所、大堂及樓梯等地方。

衛生問題[编辑]

名城內有一定數量的住戶有飼養狗隻,狗主或其家傭經屋苑特別出口往車公廟路行人路或車公廟路遊樂場溜狗,多數人士不妥善處理狗隻便溺,引致附近行人路衛生轉差及發出惡臭。

平台及會所私人空間計算入地區休憩空間一部份[编辑]

根據沙田區規劃法定圖則,列名私人住宅的平台及會所設施的空間亦計算入地區休憩空間一部份。結果當市民批評該區休憩空間及社區設施不足的時候,政府一直以該區內的會所以及現有的社區設施已滿足香港規劃標準與準則為理由,拒絕在區內興建更多休憩空間及社區設施。同時會所設施的用地並不包括在公共空間內,所以非屋苑住戶的沙田區居民不可使用或進入住宅的平台及會所設施。

公共設施規劃失敗,學生被迫行長命梯[编辑]

根據名城地契列明,該處需建多個公共設施,其中兩所千禧校舍與名城12座樓宇同時建於5樓平台上,離地約19米。教育局於2007年4月,將兩校分配給區內名校沙田崇真中學聖母無玷聖心學校遷校。其中沙崇於2011年9月率先搬進,聖心則於2012年遷入,兩校合共有約2,000名師生。

不過由於規劃時已將住宅及公共設施作為分隔。學生回校只可從美田路地面入口,乘升降機或行132級後樓梯才抵達平台,然後再行300米走廊到兩校入口。不過由於學校通道只設一部升降機,每轉只可載12人,因此大部份人必須行樓梯。沙崇校長張文偉表示,一直以為會有扶手樓梯由地面接駁平台。不過2011年7月收樓後才知升降機載客量和出入主要靠樓梯,之前全不知情。至於聖母無玷聖心學校校長黎少玲表示,該校也是近月才知出入安排,認為這樣是辛苦了小朋友。該校七成學生坐校巴,日後可於名城停車場內的學校入口落車,但仍有多至300人需使用升降機或行樓梯進入學校。

對於有關問題,港鐵及涉及這項目的三個政府部門,回應時互相推卸責任。港鐵並沒有回應設計失誤指控,反指項目總綱發展藍圖已獲得建築署和教育局等同意。發言人表示,日後會有行人天橋連接大圍站上蓋項目至名城,提供較便捷的通道,步行至平台的梯級將減至約30級。地政總署指出是應教育局要求在大圍站項目興建兩間學校;教育局稱只就學校設計提供意見,又認同現有安排基本已能讓學生由地面到達平台校園;建築署表示只是向教育局提供技術顧問。教育局發表人表示,港鐵同意當升降機發生故障時,會協助有需要的學童利用其他升降機抵達校園;雙方又正商討小學校舍於2012年啟用後,如何為學童提供更方便的往返學校安排。

發展商長實則未有回覆。[24]

停車場收費高及車位不足[编辑]

月租車位收費達$3500/月[25],及不設固定車位。於2012年12月,報章報導長實放售車位後,有車位業主放租叫價逾五千元一個月,引起漣漪效應,附近月租停車場亦由千多元加價至三千多元,同時間名城車主被指借用附近居屋及公屋居民名義租用房署停車場,受影響停車場包括海福花園顯耀邨顯徑邨等等,同屬居屋屋苑的雲疊花園因公契無列名只可供住戶使用,因而大部份車位而被名城住戶霸佔[26]

公共設施[编辑]

交通[编辑]

的士不可以進入名城屋苑內,但是可以往返屋苑附近的大圍站接載乘客。

興建圖集[编辑]

鄰近[编辑]

参考文獻[编辑]

  1. ^ 長實奪大圍車廠發展權. 蘋果日報. 2006-04-12 [2010-03-29]. 
  2. ^ 星島日報:大圍新盤五大公園 環抱(2009年10月20日)
  3. ^ 蘋果日報:大圍名城呎價索萬元(2009年10月20日)
  4. ^ 名城銷售廣告, 2010年3月20日。
  5. ^ 盛薈逾萬查詢 熱錢佔1成 首批100伙 周內公布價單及開放示範單位(2010年11月8日)
  6. ^ 盛薈呎價8326貼市 東方日報 2010年11月12日
  7. ^ 明報:名城入場費千萬力谷內地客 意向呎價9000 起最快春節後開售(2010年2月2日)
  8. ^ 星島日報:名城剛批售樓隨時開賣 今公布優惠參考呎價1.3萬(2010年3月16日)
  9. ^ 明報:名城瞄準內地豪客 優先睇樓 料一成買家屬內地客(2010年3月19日)
  10. ^ 新報:名城擬復活節前開賣 獲批預售 鐵路沿線買家享2%優惠(2010年3月17日)
  11. ^ 明報:名城每呎8692 貼近二手價 叫高開低 趙國雄:盼周日售清單位(2010年3月26日)
  12. ^ 明報:名城暫售三成 遜預期 御龍山「偷襲」 兩天售22伙(2010年3月29日)
  13. ^ 星島日報:「名城」景觀不同影響定價(2010年3月31日)
  14. ^ 名城套160億 稱霸新盤 東方日報 2011-12-28
  15. ^ 香港經濟日報:名城推租管服務 吸大學租客 (2010年4月8日)
  16. ^ 蘋果日報:大圍樓盤「相連九龍塘」 長實涉誤導(2010年10月30日)
  17. ^ 蘋果日報:當局追擊長實高層誤導買家(2010年11月25日)
  18. ^ 蘋果日報:追擊長實 涉誤導消費者 促政府介入 李永達倡叫停盛薈 (2010年11月26日)
  19. ^ 解封香港城市規劃系列──大圍火車站屏風樓 社會運動人士 -朱凱迪 2007-04-11 18:04
  20. ^ 7成居民不知20幢將起樓宇為屏風樓 影響5萬大圍居民
  21. ^ 大圍屏風樓關注組
  22. ^ 反對九鐵在大圍蓋屏風樓
  23. ^ http://www.28hse.com/utf8/developer-77-P3.html
  24. ^ http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110911&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=15603609 蘋果日報:長實設計 三部門被轟錯批 遺害千師生爬長命梯(2011年9月11日)
  25. ^ http://www.hkfestivalcity.com/viewthread.php?tid=285
  26. ^ http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121231/18118898

外部連結[编辑]