大圍站上蓋發展項目

大圍站上蓋發展項目所在位置发展前（2010年）的样貌

大圍站及大圍車廠上蓋發展項目所在位置发展前（2007年）的样貌

大圍站上蓋發展項目，位於香港新界沙田區港鐵大圍站及大圍站公共運輸交匯處上蓋。按港鐵於2009年已獲批的規劃，可建8幢樓高40至49層住宅樓宇，提供約2,900個單位，共190,480平方米，另有62,000平方米作商業用途及建設佔地15,000平方米的專上學院。九鐵曾打算分別於2002年及2004年推出招標 ，不過最終因經濟理由而停止。項目亦被不少區內居民、地區人士批評為名城翻版，認為有關規劃強奪過去的公共休憩空間，並增加屏風效應。唯城規會認為該項目需要發展最大的樓面面積，方可善用珍貴的土地，港鐵在2012年5月突然推出招標。

歷史

大圍站上蓋發展項目原址為大圍歡樂城，因興建港鐵馬鞍山綫（前稱馬鐵）的關係，在2000年正式關閉。該址現為港鐵馬鞍山綫大圍站及大圍站公共運輸交匯處，於2004年年底落成啟用，巴士站初時維持不變，與毗鄰新的公共運輸交匯處一同使用，但隨後亦在2005至2006年間關閉，一直空置至今。

規劃過程

2000年8月4日，城規會要求在《沙田分區計劃大綱草圖編號S/ST/14》上的申請地點（大圍站上蓋）由「政府、機構或社區」地帶和「其他指明用途」註明「九廣鐵路」地帶改劃為「綜合發展區(1)」地帶。在圖則展示期間，當局接獲7份反對書，其中一份由沙田區議會的議員提交，反對把火炭、沙田頭（現稱車公廟站）和大圍的三塊車站用地劃為「綜合發展區(1)」地帶。

2001年1月16日，城規會轄下的聆訊反對小組委員會在進一步考慮有關的反對意見後，決定不針對這些意見而建議對分區計劃大綱圖作出修訂。聆訊反對小組委員會亦同意，城規會須擬備規劃大綱，為「綜合發展區(1)」地帶的未來發展提供指引。

在2001年至2002年時，沙田區議會及地區人士表示大圍站上蓋發展項規模過大，因此要求降低發展項目的最大地積比率及限制最高建築物高度。並要求在擬議的發展項目內提供各種設施，包括室內運動場，體育館、社區會堂、郵政局及圖書館等。不過九鐵及城規會以該規劃已為建築物的設計作出改善和規劃理想為理由，不批准有關申請。城規會亦於2003年及2005年在附加條件的情況下批准九鐵提出兩宗規劃修訂申請。

2007年時，曾有地區人士表示大圍站上蓋項目沒有進行充分的公眾諮詢，大圍居民亦對九鐵的發展項目深表不滿。甚至表示，如擬議的發展項目如期進行，他們會遷離大圍，因此要求將大圍站上蓋發展由「綜合發展區(1)」地帶改劃為「政府、機構或社區」地帶，解決大圍設施不足的問題。在這個申請中，當局接獲780份公眾意見書，但只有九鐵反對這宗申請。

不過政府及城規會表示，有關規劃程序已於2000年通過，城規會當時也根據《城市規劃條例》的規定充分考慮有關反對，而且地區人士並無提出充分理據支持把申請地點改劃為「政府、機構或社區」地帶。大圍站上蓋項目適宜用作綜合發展。這亦符合有關的規劃意向，就是在鐵路車站附近進行較高密度的發展，把握發展機會。多個政府部門亦表示政府、機構或社區設施的供應大致充足，應按部門的資源分配和推行時間表而定，最終否決有關申請。

2011年6月，屋宇署批出港鐵大圍站上蓋項目新申請圖則，由於項目在實施新發水限制的4月1日前申請，故趕及「發水尾班車」。大圍站新批圖則，計劃建8幢40層至52層高大樓，其中住宅樓面205.02萬呎，商業樓面則約66.73萬呎。與港鐵前方案相若。

環保觸覺曾向城規會申請收緊大圍站發展限制，提出限高及削減住宅樓面等，申請總共接獲約48份意見，大部分意見反對地點發展住宅，包括沙田鄉事委員會及創建香港等。不過政府及城規會表示，有關規劃程序已於2000年通過，而目前發展項目已進入落實階段，而有關的建築圖則已於2011年獲審批。再加上環保觸覺沒有總綱發展藍圖或園境設計總圖的技術數據支持，故否決有關申請。

2012年5月，項目突然正式登報邀納意向書，並只限於4日內進行邀納，多家發展商表示有興趣參與，當中包括有中、小型發展商，擬考慮合組財團競投，以減低項目規模太大之風險。

2012年5月11日截收意向書，由於該項目屬港鐵近5年來推出最大型項目，多家發展商均有遞交意向書，包括長實、新地、恒地、新世界發展、信置、會德豐、嘉里、永泰、南豐及中國海外等。即使中小型發展商九龍建業亦有遞交意向，市場反應十分熱烈。

相關工程

為配合大圍站上蓋發展項目發展，港鐵向路政署建議將區內的「八爪魚天橋」北翼拆除，直接接駁天橋至商場第二層。沙田區議員梁永雄、沙田居民權益會代表李世鴻及環保觸覺均質疑當中牽涉「官商勾結」，工程完成之後市民必須經過港鐵商場才可到達大圍站，令港鐵增加商場租金收入。

盡管有關工程資料在2010年11月和12月曾在沙田區議會交通及運輸委員會中討論，但會上多名議員關注將來興建商場後美田路的行人路擴闊問題，以及將來部分單車泊車位搬入港鐵物業內，有關泊車位應否收費的問題。其後政府就拆除天橋北翼的工程刊憲，共收集了1,300多份反對意見書，均表示在刊憲前對工程毫不知情，不滿區議會沒有就工程進行諮詢。

不過政府最後沒有理會沙田區議會、地區組織及居民訴求，於2011年11月為工程刊憲。工程項目包括興建橫跨美田路的有蓋行人天橋連相關地基和支柱，興建橫跨車公廟路的有蓋行人天橋連相關地基和支柱，改建並延伸車公廟路與美田路交界處現有的有蓋行人天橋，改建在日後的上蓋物業發展範圍內的部分現有公共運輸交匯處和改建沿車公廟路的現有單車停泊處。

其他項目包括永久封閉並重新定線翠田街行人路及行車道的部分路段，永久封閉並拆卸該天橋北端的部分現有有蓋行人天橋、行人路、單車徑、自動梯、樓梯、行人斜路及單車斜道，永久封閉並拆卸前大圍站巴士總站及進行附屬工程，包括相關的公用設施及復修工程。

批評

缺乏公眾諮詢

在2001年至2002年時，沙田區議會及地區人士表示大圍站上蓋發展項目規模過大，因此要求降低發展項目的最大地積比率及限制最高建築物高度。並要求在擬議的發展項目內提供各種設施，包括室內運動場，體育館、社區會堂、郵政局及圖書館等。不過九鐵及城規會以該規劃已為建築物的設計作出改善和規劃理想為理由，不批准有關申請。到了2007年、2009年及2011年，沙田區議會以及地區人士再次對大圍站上蓋發展項規模及有關配套工程表示不滿，認為有關項目屏風樓效應嚴重、對工程的資料毫不知情，並且沒有就工程及上蓋規劃進行諮詢。

不過政府及港鐵多年來一直沒有理會沙田區議會、地區組織及居民訴求，主要原因是城規會早在2001年時已決定不再接納針對這些意見而作出修訂，而且發展項目已進入落實階段及未能善用最大整體總樓面面積為理由，因此反對民間訴求。有關的規畫過程被居民及網民批評為黑箱作業，沒有了解市民感受。

有關注大圍站上蓋發展的地區組織於2011年8月時舉行了一次拍片活動，邀請當日願意接受拍攝的眾多街坊表達他們對屏風樓、破壞大圍區內的環境及失去公眾休憩空間等不滿的心聲。其後片段上載至YouTube供公眾觀賞。

屏風樓效應

2001年時，城規會的意向是希望車公廟站、大圍站及車廠上蓋物業可成為大圍區的地標，因此三項物業會有較多的層樓及設有觀景廊。不過當年公眾對屏風樓的認知甚少，因此沒有這些反對聲音。

環保觸覺及大圍屏風樓關注組在2006年時均認為大圍車廠上蓋新興建12幢的屏風樓將大大影響區內空氣、光線及居民健康，不過城規會在2007年時根據2001年時的聆訊，以不接納這些反對屏風樓意見為理由，否決團體及居民的訴求，最終項目通過發展，發展為大型住宅「名城」。結果造成附近居民指出難以接收電視訊號，無法收看電視，嚴重影響日常生活。區內的光線及規劃佈局亦做成強烈的破壞大圍站項目建成後，將與已建成、共12座的名城及盛薈形成兩公里長的屏風圍牆。。

發水問題

2011年時港鐵應政府要求，就其代理的西鐵沿線6個上蓋物業發展項目重新設計，以符合發水新限制，但港鐵擁有發展權的大圍站上蓋項目，則未有配合發水新制，於2011年4月1日前已向屋宇署申請建築圖則，以趕搭發水樓尾班車。

發展局局長林鄭月娥於立法會上書面回答提問時證實，港鐵於2011年4月1日前，已就大圍站上蓋物業發展項目的建築圖則申請，提交屋宇署，由於在2011年4月1日或之後提交的建築圖則申請，須按新的作業備考（發水新措施）發展，故大圍站的建築圖則毋須符合新的作業備考。她又指，港鐵為上市公司，自行決定如何推行其所擁有的物業發展項目。換言之，港鐵大圍站上蓋項目可按舊有發水限制發展，較新制規限只可發水10%為多，亦令項目的整體收益更有保證。

公共空間變屋苑私人空間

大圍站的馬鐵月台及附近土地原為青龍水上樂園（後期改寫歡樂城），而大圍車廠及現時「名城」及「盛薈」的位置，原為單車公園及足球場，是大圍居民及公眾的消閒好去處。

不過這兩塊的休憩及消閒用地於2001年消失後，換來的是私人屋苑及空間，只可讓大圍站項目的業主享用。目前區內的休憩空間只集中於顯徑一帶，並且屬遊樂場形式的公園。未來顯田遊樂場部份範圍將列為沙中線工地，區內便會缺乏一個大型公共休憩空間供公眾享用。