逆權侵佔

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逆權侵佔英语adverse possession)是普通法的法律概念,指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的輿訟時限即終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價。

敵意佔有[编辑]

逆權侵佔需要合乎「敵意佔有」(hostile)之要素。佔有者不單只需要持續並實質佔有有關土地,而且還需要顯示其敵意佔有之意圖,例如設下門鎖,圍欄,門牌,人為耕作等。如果土地佔有者相信原業主容許其合法進入該地(例如租用),其佔有意圖便不成立。不完全合乎「敵意佔有」之條件,例如聲稱有意繳租但長年無法繳租的情況,就不能以逆權侵佔為由成為該土地的合法業主。[1]

善意與惡意[编辑]

一些普通法地區不容許惡意佔有人(malice)以逆權侵佔為由成為新業主。所謂「惡意佔有」,是指其土地擁有者已知道有關土地已被他人敵意佔有(即是看見了別人設下的門鎖,圍欄,門牌,或「閒人免進」之標記等),不論是罔顧此事實,或是毀壞或移除有關標記,仍然長期佔有該地。

在這些司法區,並非惡意佔有的敵意佔有者仍然合符逆權侵佔的要素(買錯屋住錯屋的情況),他仍可以以此法律成為合法新業主。

一些司法區要求敵意佔有人證明其善意,否則逆權侵佔無效。這些善意包括:

  • 繳付土地稅,與作為房地產擁有人應繳付的;或
  • 其他行為顯示佔有者真誠相信擁有其佔用地方的權利 (right to claim)

道德理由[编辑]

因為土地擁有權輿訟時效是有限的,所以才出現「逆權侵佔」。這個輿訟時效為12年(香港《時效條例》(第347章)第7(2))),而這個時效可以由明文法指定或改變(香港法例而言,1991年7月1日前為20年,7月1日後來為12年)。

如果輿訟時效是無限制的,那麼任何土地擁有人都無法安心,因為任何土地可能在數百或甚至一千多年前有其合法擁有者,他們的後人都可以輿訟,現有的土地擁有人便要面對無窮無盡的法律風險,這樣危害到私有產權的穩定性。

這個理由與其他普通法訴訟都有有限輿訟時效是一樣的。

應用於領土紛爭[编辑]

因為輿訟時效限制適用於私人土地紛訟,那麼輿訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。

國際法,任何國家若確信其國土被敵意佔有,便有責任提出正式抗議(不必輿訟,但該抗議需備案)。若然超過了時限下不作抗議或輿訟,國際法便不能宣稱該佔有為非法,佔有國便自然成為合法擁有者。

質疑[编辑]

在英國,與逆權侵佔的相關法例受到質疑,但香港法院已基於港英兩地的土地註冊有別為由,而拒絕跟從同為普通法系的英國的做法。[2]

案例[编辑]

香港[编辑]

根據香港1945年成文法時效條例》第347章,第7條及第17條,任何人士(包括惡意佔有者)無間斷佔用官地60年,香港政府便會失去該官地的追索權[3]

  • 2013年2月,男子李炳章入稟高院稱,他早於1949年3月或之前,已佔用筲箕灣阿公岩某部分土地逾60年,申請逆權侵佔,結果獲判勝訴。其勝訴理由是,屋宇署在1991年6月向他發出修葺令,指他在1952年購入的屋宇結構存在危險,證明他早在當年已開始佔用官地。
  • 2011年2月,梁輝約在1963至1964年間佔用元朗練板村的一幅地,但法庭從高空拍攝的圖片及其他文件,顯示夫婦權侵佔至少20年,故裁定梁氏勝訴。
  • 2010年8月,女租客林芝入稟,要求逆權侵佔土瓜灣馬頭角道一個單位業權,獲判勝訴。法官認為,業主失去聯絡已26 年,租客盡力尋找不果,故根據時效條例判單位給她。
  • 2009年11月,新世界發展購入元朗屏山唐人新村兩幅農地,一名在上址居住了近30年的七旬老翁入稟高院要求「逆權侵佔」土地,被裁定敗訴。
  • 2006年1月,老婦黃壬娣與女兒陳淑賢,稱已佔用土地逾20年,要求「逆權侵佔」大埔滘松園一幅12萬平方呎農地,與業主恒基地產附屬公司打官司,終審法院於2006年按《時效條例》裁定土地歸黃婦。

参考资料[编辑]

  1. ^ 女租客逆權侵佔物業. 香港《東方日報》. 2010年8月3日. 
  2. ^ 陳弘毅等:新版《香港法概論》(香港三聯書店,2009),頁1288。
  3. ^ [1]
  4. ^ 香灼璣官地私建豪宅. 香港《東方日報》. 2006年8月7日. 
  5. ^ 逆權侵佔勝訴 達12萬平方呎 阿婆贏恆基霸地值3600萬. 香港《太陽報》. 2006年1月6日. 

外部链接[编辑]