領匯房產基金
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| 領匯房地產投資信託基金 The Link Real Estate Investment Trust |
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| 公司類型 | 上市公司 (港交所：0823) |
| 成立於 | 2004年 |
| 總部地點 | 香港九龍觀塘巧明街100號城東誌安盛金融大樓32-35樓 |
| 重要人物 | 蘇兆明 主席 (Nicholas Robert SALLNOW-SMITH) 王國龍 行政總裁 (George Kwok Lung HONGCHOY) |
| 產業 | 地產業 |
| 產品 | 商場、停車場租賃 |
| 年營業額 | ▲18.19億港元) |
| 員工數 | 391名(管理人) |
| 市值 | 42,352 (百萬港元) |
| 網址 | http://www.thelinkreit.com/TC/Pages/default.aspx/ |
領匯房地產投資信託基金 (The Link Real Estate Investment Trust)（港交所：0823）是一家香港的房地產信託基金（REIT），[來源請求]截至2010年5月31日，領匯的單一最大股東是TCI (9.83%)。
領匯的資產是由香港房屋委員會分拆其商場物業及停車場而成。曾經在2004年12月進行公開發售，但由於房委會沒有在招股書中披露法律風險，受法律程序所礙，房委會被迫宣佈擱置上市，而未能成功為香港房屋委員會套取資金。2005年11月，領匯重新接受公眾認購。
領匯的第一任主席為鄭明訓，於2007年1月29日宣佈辭職並於同年4月1日生效，其職務由蘇兆明(Nicholas Robert SALLNOW-SMITH)接替。現任領匯行政總裁是王國龍 (George Kwok Lung HONGCHOY)，前任行政總裁蘇慶和(Victor H W SO) 在2007年4月30日以個人理由決定7月15日約滿後不續約。
目录 |
[编辑] 上市
香港房屋委員會（房委會）早年由於實行香港前特首董建華提出的八萬五建屋政策，及後又停售居屋，以致開支龐大，財政陷入困境，資金缺乏。所以在2004年初房委會決定分拆其商業物業及停車場，使其證券化成立領匯基金在香港交易所上市，藉以籌集資金。但是由於公屋商場為房委會僅有的財政主要來源，公屋居民擔心公屋商場私有化後，將使房委會唯一的盈利收入來源斷絕，最終導致公屋租金上升。此外，由於公屋居民中有不少為老弱長者，他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先，不再提供現有的廉價消費品。他們並認為房委會這行動違反《房屋條例》中，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。
2004年12月6日，領匯進行第一次招股，獲分配上市編號2382（第二次上市獲分配上市編號才是0823），單位的定價在10.5至10.8港元，集資250億元，並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境，領匯第一次招股時吸引了51萬名散戶認購，涷結資金2800億元，超額認購130倍，打破11年前由駿威汽車創下的凍資紀錄，成為當時凍結資金最多的公司。[1][2][3]。
以盧少蘭為代表的公屋居民，在立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支持下，於公開發售期間向高等法院提請司法覆核，結果因公屋居民繼續上訴而使此事件形成公眾關注。期間房委會為求令領匯早日上市，曾要求法庭將盧少蘭本來28日的上訴期縮短到少於24小時。盧少蘭最終在無代表律師的情況下在上訴庭敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限，形成領匯的不明朗因素，最終房委會宣佈擱置上市，而公屋居民亦「成功」阻止領匯上市。導致2005年1月1日，投資領匯的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會，抗議公屋居民被喻為「阻人發達」的行為。另一方面，領匯事件亦引發香港對公共資產私有化的討論，2004年12月25日130名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言，呼籲社會討論公產私有化，希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。2004年12月30日，超過30個民間團體發出聯合聲明，反對公共資產私有化。
2005年7月，香港終審法院認為《房屋條例》只要求房屋委員會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必須擁有該等設施，判決房委會勝訴[4]。
[编辑] 再度上市
2005年11月14日，領匯再次公開招股，共發行19.25億基金單位，每手500個單位，連同經紀佣金等費用，入場費最多為4940港元。單位的定價在9.7至10.3港元，散戶獲5%折扣，即9.22至9.78港元。由於投資環境及利息與去年有別，領匯再次招股對公眾的吸引力，估計不如去年。同年11月25日領匯（港交所：0823）首日掛牌股價勁升，股價大漲14.56%至11.80港元，中午一度觸及11.85高位。
同年12月，領匯的的單一最大股東是德意志銀行 (22.47%)，其次是TCI (18.35%)。香港股票市場當時揣測TCI購入領匯基金單位的目的，可能會令領匯被狙擊，或試圖干預領匯的營運決定。
[编辑] 上市後行動
[编辑] 重點商場引入連鎖店
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領匯上市後以商業原則經營，部份有發展潛力的商場被列為「重點發展商場」，引入大型連鎖店，以提升競爭力。該等商場一般人流較高，而居民的消費力亦較高。
領匯「重點發展商場」為樂富中心、慈雲山中心、龍翔中心、啟田商場、厚德商場、頌富商場、赤柱廣場、愛東商場、何文田廣場等。其中以樂富中心、慈雲山中心和厚德商場最具發展潛力。引入更多連鎖店將有效吸引區外人流，然而，部份小商戶或會被迫搬遷或結束營業。
[编辑] 資產提升計劃
香港理工大學進行的顧客意見調查顯示，商場於有關工程完成後，顧客的整體滿意評分上升超過60%，超過八成受訪顧客贊成把類似工作推展至旗下其他物業。領匯已將計劃伸延至更多商場，現正進行不同程度的翻新工程，以改善人流通道及調整商戶組合。
[编辑] 樂富廣場
樂富廣場鄰近港鐵樂富站，在房委會經營下成為人流及資產價值最高的屋邨商場。隨著近年鄰近大型商場（如又一城、荷里活廣場）開業後，人流較以往為少。
2007年1月，領匯建議把位於樂富廣場第二期的吉之島百貨遷往第一期，原有位置則會引入百貨公司UNY。2008年9月，領匯宣佈UNY將會進駐樂富廣場第一期，而在樂富廣場第二期經營的吉之島將會結業並且進行改建工程，日後會作為零售及飲食設施。[5]
[编辑] 慈雲山中心
商場改善工程於2005年起展開，提升工程把以往空置的五樓及六樓空置的樓面轉變為「購物街」，以及將七樓由前商場管理處及慈民邨慈康邨管理處改建成的商舖及匯診中心，為顧客帶來更多購物選擇。引入了不少新商戶，包括著名的書店及多間特色食肆，預料能進一步提升商場較高樓層的顧客流量。這些工程也有助帶動其他現有租戶改善舖面設計、服務質素與產品種類。慈雲山中心在房委會經營時期已是重點發展，曾經引入吉之島百貨，但後來結業。領匯接手後，慈雲山中心是領匯首個資產提升的項目。以往空置的商場五樓及六樓進駐不同的購物及飲食選擇。在惠華街巴士站裝設的扶手電梯可令顧客直達商場五樓及六樓，改善顧客流量。領匯繼續把慈雲山中心定為重點商場，引入大量年輕人時裝零售店和新式酒樓麗都軒。2006年12月，領匯拒絕與慈雲山中心鳳德樓海鮮酒家續約，並把舖位公開投標與符合商場形象的中西食肆。領匯此舉引起社會廣泛討論，部份人士批評領匯為求營利打擊基層人士生計。2007年3月30日，鳳德樓海鮮酒家結業，新經營者為裕滿人家。
[编辑] 厚德商場
厚德商場位處將軍澳區，資產提升工程將連接港鐵坑口站的通道，由從前僻靜的走廊改為現時的主要通道，將顧客由港鐵站及附近物業帶入厚德商場。厚德商場現設有多家食肆及食品店舖，是區內主要飲食匯點。因鄰近商場東港城租金昂貴，部份連鎖食肆便在厚德商場東翼開業。當中包括消費較高的星巴克咖啡店，百佳咖啡餐廳(Pokka Cafe)和元氣壽司店。2007年，連接厚德商場兩翼的天橋的舊式商鋪已不獲續租，全部結業，厚德商場西翼的舊式商鋪亦不獲續租。
[编辑] 龍翔廣場
黃大仙龍翔廣場的資產提升工程包括將三樓前管理處改建成匯診中心，把部分停車場改建為旅客上落車處及商舖，及新開闢一條行人通道，連接旅客上落車處和商場。兩旁曾經空置的工作間亦加設新店，形成購物長廊，吸引前往區內景點黃大仙廟的觀光遊客。
[编辑] 改善商戶形象及提升商戶關係
[编辑] 領匯商戶資訊中心
領匯投資200萬元，於深水埗富昌商場開設佔地2,500呎的「領匯商戶資訊中心」，為不同行業及規模的商戶提供商舖設計及裝修的最新參考。中心劃分為6大區域，提供食肆零售舖面設計入門資料、超過50種貨品陳列方式，以及逾百種裝修物料運用，協助商戶開業裝修或翻新商舖。
[编辑] 領匯商戶學堂
領匯於2008年正式推出「領匯商戶學堂」，定期邀請專業講者或機構安排講座及工作坊，向商戶提供管理概念、行業形勢、零售技巧、飲食品質、環保節源等市場資訊。
[编辑] 領匯非常學堂
領匯於2007年下旬成立「領匯非常學堂」， 定期邀請藝術團體、培訓機構、社會名人免費向青少年、兒童及其家人提供學習機會。學堂主題廣泛，包括音樂舞蹈、繪畫雕塑、戲劇電影、傳統工藝、運動特訓、歷史文化及生活智慧等。
[编辑] 收購資產
2011年6月10日，領匯宣佈以11億7,000萬港元向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場。南豐廣場商場樓面面積17.6萬方呎，共208個租戶，每月租金420萬元[6]。
同年12月22日，領匯再宣佈以5.884億港元向信和置業收購將軍澳海悅豪園購物商場，樓面面積6.3萬方呎，每月租金230萬元，再次拓展於將軍澳的版圖[7]。
[编辑] 現況
2006年，已經上市的領匯對旗下商場及車位大幅加租，甚至對一些小商戶不再續約，引來只租給連鎖企業的指控。而且更鬧出把旗下商場內的醫生集中到一地計劃的傳聞。將軍澳厚德邨街市因維修外判商的失誤而引致火災一發不可收拾，兩個多月也未能完全修好，引致街市內商戶損失慘重。屋邨資產私有化、領匯上市的負面影響終於浮現。
2008年，多個領匯轄下屋邨街市因抗議領匯遲遲未與承包商商討續約或大幅加租而罷市。[8] [9][10]。
2009年6月領匯公佈全年業績前，現有178個停車場外判管理合約於2009年7月中屆滿，新合約生效後，每日工時由8小時增至12小時，時薪由原來28元減至約23元。工聯會斥領匯「減薪、裁員、加工時，所有無良老闆所做的都做齊」。[11] 此外，部份停車場員工2009年7月中後不再受聘。涉及的停車場包括屯門、天水圍、將軍澳、深水埗、大埔等。每個場地平均裁減半數員工，其中一個場地原有15名護衛員，減至只有3人，估計總共有百多名員工被裁減。[12]
職工盟屬會香港物業管理及保安職工總會於2009年6月26日發動受影響保安員進行罷工，並成功迫使領匯承諾與工會進行談判。與此同時，香港物業管理及保安職工總會又呼籲使用領匯停車場的車主聯署支持工會的訴求，並繼續鼓勵工友在停車場範圍張貼抗議標語。
由於領匯近年大幅加租引起民憤，房屋署終止原有把新建成商場售予領匯的計劃，並於2010年建議重新設立商業樓宇科管理新商場。[13]
[编辑] 10大租戶
（於2010年3月31日，按已出租內部樓面面積排列）
- 牛奶國際控股有限公司736,665平方呎
- 屈臣氏集團（香港）有限公司517,921平方呎
- 麥當勞有限公司193,596平方呎
- 大家樂集團有限公司192,188平方呎
- 宏集策劃有限公司175,894平方呎
- 美心食品有限公司168,698平方呎
- 華潤零售（集團）有限公司149,926平方呎
- 日本城（香港）有限公司148,894平方呎
- 大快活集團有限公司101,532平方呎
- 利亞零售有限公司86,792平方呎
[编辑] 參考文獻
- ^ 太陽報：領匯入場費5400元周四派表，2004年11月22日
- ^ 星島日報：領匯招股凍資料破紀錄，2004年12月6日
- ^ 文匯報：無懼訴訟領匯凍資2800億，2004年12月10日
- ^ http://news.gov.hk/tc/category/businessandfinance/050720/html/050720tc03001.htm
- ^ [1]
- ^ 購南豐廣場 租金回報4.3% 上市後首次領匯12億買商場 蘋果日報，2011年6月11日
- ^ 領匯再拓將軍澳版圖 5.9億向信和購商場
- ^ http://www.stnn.cc:82/hongkong/200810/t20081020_881889.html
- ^ http://hk.news.yahoo.com/article/080820/3/7sib.html
- ^ http://www.crhk.com.hk/page/ZH-TW/newsdetail.aspx?ItemId=75934
- ^ 明報：領匯變相減薪 工會斥無良，2009年6月13日
- ^ 蘋果日報：領匯外判管理公司料裁百人，2009年6月13日
- ^ 《房會撇領匯重設商業科》，東方日報，2010年4月27日。
[编辑] 外部連結
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