居者有其屋計劃

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位於葵涌葵康苑
位於鰂魚涌的私人機構參建居屋計劃屋苑康山花園
居屋計劃標誌是房屋委員會標誌中間加上圓形,代表「Ownership」的「O
位於屯門兆康苑
位於葵涌荔欣苑

居者有其屋計劃(英文 Home Ownership Scheme;簡稱居屋計劃HOS)是香港的公共房屋計劃之一,是由香港房屋委員會興建公營房屋並以廉價售予低收入市民。計劃於1970年代開始推行,為收入不足以購買私人樓宇的市民,提供出租公屋以外的自置居所選擇,亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位,供有需要人士居住。此計劃興建的房屋稱為居者有其屋屋苑,通稱居屋

2002年,香港政府推出孫九招,宣佈無限期擱置居者有其屋計劃,即不會再興建新的居屋及住宅發售計劃屋苑。2005年起,多名立法會議員建議政府重新推出居者有其屋計劃,以解決政府的財政赤字問題,甚至有公屋居民寧願交出其單位,也希望能重新推出居屋,但屢次被政府拒絕。2010年夏,香港政府正在進行資助市民置業的公眾諮詢。直至2011年,香港政府正式宣佈復建居屋。而首批復建居屋將於2014年12月份公開發售。

香港另一主要公共房屋機構香港房屋協會也有類似專案,名為住宅發售計劃Flat For Sale Scheme[1],轉售限制,發售模式和售價與居屋類同,很多時會連同某幾期的居屋一起出售。

歷史[編輯]

1973年,香港政府推行十年建屋計劃,增加公共房屋的單位數量。到了1978年,首批居者有其屋屋苑正式推出,分別是葵涌悅麗苑觀塘順緻苑柴灣山翠苑何文田俊民苑香港仔漁暉苑沙田穗禾苑,當時這些單位的售價大約是12萬港元。大多數居屋與出租公屋共用相同的樓宇設計,甚至由出租公屋改裝而成。

有時私人發展商會參與居屋興建,這些居屋就是「私人機構參建居屋計劃」屋苑,私人機構參建居屋計劃是政府在1977年設立,目的為輔助居者有其屋計劃,提高建屋量,藉以紓緩巿民對居者有其屋的需求,為公共屋邨住戶及中下入息家庭提供自置居所的機會。

根據私人參建居屋計劃,政府邀請私人發展商競投建屋地盤,當中不乏著名私人發展商如地下鐵路公司(今香港鐵路有限公司)、恆隆集團新世界發展有限公司新鴻基地產發展有限公司置地集團等,俾能興建符合指定規格樓宇。私人機構參建居屋計劃的住宅單位與居屋計劃的單位均有轉售及其他限制,而此等樓宇的買主皆可按照特惠條件獲得指定財務機構提供的按揭貸款。

私人機構參建居屋計劃地盤的投標是由私人機構參建居屋計劃投標小組審議,其成員來自多個政府部門及包括有房屋委員會轄下的居屋小組,建築小組和編制及財務小組委員會的各位主席。該小組委員會在接到投標申請書後,便會就標投的地價、規劃準則、設計與建築建議、管理建議、以及過往參建紀錄等進行評估。

與政府售地予其他私人發展商的安排一樣,根據私人而投得土地的發展商須依照賣地章程內的各項規定,負責設計、建築工程和日後屋苑的管理、保養及維修等工作;而發展商可擁有該土地的業權,並可自由租售屋苑內的車位及商業設施。

私人機構參建居屋計劃的住宅單位買主在選擇其單位時,必須繳付相等於樓價半成(如屬綠表申請人)或一成(白表申請人)的提名費。此筆款項須在居屋中心繳交,但收受此筆提名費,並不代表房屋委員會或政府在樓宇買賣中成為發展商或買主的代理人。其後,買主須往發展商委託的律師樓辦理購樓的法律手續及繳付由律師公會制訂的有關律師費用。當買主與發展商簽妥樓宇買賣合約後,所繳的提名費將作為樓價的部份付款。

在樓宇可供入伙及簽署屋契文件時,買主須將樓價餘款付予發展商。同時,除印花稅及登記契據文件的田土註冊費外,並須繳付發展商所委託的律師樓就辦理契據法律手續所收取的有關費用,此項費用由律師公會制訂。隨後將由發展商安排交樓及其他入伙手續。

在入伙後,屋苑的管理、保養、維修、清潔及保安等服務將由發展商及其委任的管理公司負責及提供。

總括來說,根據私人機構參建居屋計劃,住宅單位買主須由房屋委員會提名,而買主可得與居屋計劃相同的特惠按揭貸款,並受轉售及其他限制。除上述之外,其他一切安排,如屋苑設計、建築工程、購樓法律手續及有關律師費用、交樓及入伙手續、屋苑管理等,均由私人發展商及其委託的建築師、律師及管理公司負責,與一般私人物業發展無異。

例子有鰂魚涌康山花園九龍灣麗晶花園旺角富榮花園將軍澳安寧花園屯門龍門居柴灣康翠臺小西灣富欣花園筲箕灣愛蝶灣。這類型居屋沒有固定樓宇設計。

另有一種居屋就是「中等入息家庭房屋計劃」屋苑,只有美樂花園一個[2][3]

到了2002年,香港政府認為私人住宅物業應由私人發展商以市場作主導興建,宣布無限期停止建造和售賣居屋。而當時仍然建築中的居屋屋苑一部份轉為公屋,如天水圍俊宏軒天逸邨等,另一部份則售予合作的發展商,如紅磡紅灣半島則售予發展商新世界發展新鴻基地產其後與新世界發展聯合發展該物業)。

2009年起,香港樓市在金融海嘯過後興旺,新型的豪宅越建越多,呎價也不斷增加,更帶動附近一帶較舊的私人住宅,打擊了不少有意自置物業的中產和低層家庭。儘管政府在2010年1月至4月期間把所有居屋貨尾單位推出發售,但單位為數不多,而且大部份都是分佈於新界區,對於要到市區上班的人士相當不便;而地處市區的剩餘居屋單位也出現了大批唐樓家庭及單身「80後」人士的「搶購潮」。儘管香港政府把所有剩餘居屋「貨尾」單位一次性推售,對於全香港大多數仍居於公屋或唐樓的中產人士仍未得到置業機會,故此這方法仍未達至普羅大眾置業的目標。香港政府現正為此事作出考慮是否復建居屋。

2010年夏,香港政府進行資助市民置業的公眾諮詢,初步發現大部份市民都希望復建居屋。港府於是在8月11日初步表示會復建居屋,為基層市民置業。但房委會表示絕不會介入於新居屋的發展和建築工程,另外不會進行太大規模興建,而且申請此類居屋的家庭的有關要求也會有所不同,但也會低於平均市價出售,故稱之為「非傳統居屋」[4]

2011年10月12日,時任香港行政長官曾蔭權發表他的最後一份施政報告,正式宣佈復建居屋。

2014年7月,傳媒報道房委會計劃於該年12月,發售首批復建居屋,包括5個居屋屋苑共2160個單位。[5][6]

新居屋主要於細小及不規則形的地盤興建,大廈採用非標準型設計,單位則採用公屋常用的模組式單位設計(Modular Flats Design),單位一般沒有固定間格(沙田31區新居屋地盤的單位則設有梗房設計),類型主要為一睡房及兩睡房為主。現正於元朗、沙田、銀礦灣及長沙灣新填海區等地興建當中。

居者有其屋樓宇類型[編輯]

居者有其屋主要有以下樓宇類型:

樓宇類型 英文名稱 例子 特色
非標準型設計 Non Standard 順緻苑漁暉苑山翠苑悅麗苑俊民苑清麗苑穗禾苑翠瑤苑 主要集中有首三期所推出的屋苑,因為當時標準型設計的居屋尚未面世,所以以上各屋苑則按地盤環境及發展潛力,採用了特別設計,其中穗禾苑更獲香港建築師學會頒發1981年銀獎,而順緻苑更是全港唯一一個設有頂層覆式單位的居屋屋苑,以上所有屋苑,除順緻苑外一般皆由私人建築師事務所設計,樓高因不同屋苑而異。外觀像私人物業發展。
舊十字型 Old Cruciform 愉城苑汀雅苑茵翠苑啟泰苑 為最早期的標準型設計居屋,而當中愉城苑更是全港首個標準型設計的居屋,於第二期居屋計劃加推發售,舊十字型設計樓高為20層或以下,每層單位共有8個,其中部份舊十字型樓宇是部份互相為緊貼的。
長型 Slab 祥和苑和亨閣 全港只有一幢,兩翼成Y字展開。
彈性十字一型 Flexi 1 康田苑安基苑瓊山苑祥和苑和悅閣 為彈性十字型最舊式設計,整幢樓宇呈十字型,一對翼有2個窗,而另一對翼則有兩個大窗及兩個小窗,提供三房兩廳及兩房兩廳單位,每層有8個單位。
彈性十字二型 Flexi 2 怡翠苑宏福苑樂雅苑祥和苑和誠閣 提供兩房兩廳及兩房兩廳(連儲物室)單位,與一型相比,只是上下對稱,其中一對翼比另一對翼為扁,每層同樣有8個單位。
彈性十字三型 Flexi 3 漁安苑嘉田苑振華苑賢麗苑 為彈性十字型最新式設計,全部提供兩房兩廳(連露台)單位,外型與二型相似,同樣有8個單位,但樓宇樓層比二型為多。
風車型 Windmill 龍蟠苑天馬苑明雅苑彩蒲苑 樓宇外觀上是十字型,但鳥瞰時像一個風車的車葉。風車型樓宇兩 對翼高度也不同,多數分別為33層及37層。部份風車型因應地盤而高度有可能不同,而一層總共有16個單位。
Y2型 Trident 2 青盛苑豐盛苑美城苑暉城閣 Y2型大廈一般樓高35層,有三隻設計相同的翼,大廈每翼的的天台設有空中花園及石矢頂棚作隔熱之用,天台圍牆採用圓形圖案設計,大廈沿中央部份向外伸展,每翼張開的角度為120度,每一隻翼由8個單位組合而成,採用中央走廊佈局,並可分為兩段,兩段之間設有樓梯及空廳,空廳同樣採用每3層為一組的設計,形成一個樓底達3層高的中庭,空廳內設有大廈服務設施,另外設有花槽栽種植物。單位一屋多房式概念,無固定間格式設計,並在指定地方預設窗戶,方便住戶靈活間房,單位大小只有兩款分別為可間兩房式及可間三房式,附屬設施設於地下,每層24個單位。Y2型大廈亦是首款標準型公屋出租公屋轉作居屋出售的大廈。
Y3型 Trident 3 寶雅苑鵬程苑康盈苑 Y3型大廈一般樓高35層,有三隻設計相同的翼,大廈每翼的的天台設有空中花園及石矢頂棚作隔熱之用,沿中央部份向外伸展,每翼張開的角度為120度,而中央大堂及走廊中空以三層為一組,形成了一個三層高的中庭,佔地龐大的Y3型大廈多見於新拓展的大型地盤內,。單位設計沿用Y2型大廈的一屋多房式概念,無固定間格式設計,並在指定地方預設窗戶,方便住戶靈活間房,所有單位均設有冷氣機台,並開始出現標準尺寸組合的設計,有助使用機械化建築方法外,同時有助減低建立成本。大小單位組合靈活,附屬設施設於地下,每層24個單位。
Y4型 Trident 4 廣林苑逸雅苑景翠苑 Y4型大廈一般樓高35層,以Y3型為設計藍本,但造形組織嚴密,因此大廈內並沒有中空,每翼走廊的尾端採用開放設計,以引入更多的自然光及通風之用。Y4型大廈的升降機大堂設有兩個開口,並每隔三層設有花槽。部份類型單位跟Y3型設計相同,單位設計採用一屋多房式概念無梗房式設計,並在指定地方預設窗戶,方便住戶靈活間房。與Y3型大廈一樣,所有單位均設有安放冷氣機台,大小單位組合靈活,附屬設施設於地下,每層18個單位。
和諧一型 Harmony 1 佳翠苑康雅苑天祐苑曉麗苑荔欣苑廣明苑 外型39-41層高十字型大廈,造形組織嚴密,中央水電錶房,大小單位組合靈活,附屬設施設於地下,每層16-20個單位。
和諧1A型 Harmony 1A 怡靖苑高俊苑 因遷就有舊機場高度限制的地盤,以和諧一型作藍本,當中取消兩部升降機而用作大廈服務設施,而原本的大廈服務設施的空間則騰出作加大部份住宅單位之用,高度較和諧一型矮,只有13至21層。同時為了在有限樓宇高度下,用盡地盤發展潛力以增加單位供應,建築師把升降機機房置於頂層而非天台,所以升降機不到頂層。
和諧二型 Harmony 2 錦豐苑錦荷閣、錦蘭閣(其餘部份為和諧一型) 37層Y型大廈,在大廈中央有6層高中庭,大廈三邊側翼相同,板模可輪流及重複使用,大小單位組合靈活,附屬設施設於地下。
和諧三型 Harmony 3 東欣苑榮欣閣、慈安苑安康閣 靈活式大廈,一般呈T字型,最高27層,包括一個屋宇裝備設施單元和一個側翼。在設計階段時,可遷就環境,側翼位置可以以0、30、60、45或90度變動,其中一隻翼可以減少2個單位,以遷就地形限制,適宜在受高度限制和受地形限制的地盤興建。
和諧3C型 Harmony 3C 冠暉苑鳴暉閣 因遷就有舊機場高度限制的地盤,所以採用和諧3型的矮版本。同時為了在有限樓宇高度下,用盡地盤發展潛力以增加單位供應,建築師把升降機機房及大廈服務設施置於11樓的其中兩翼而非天台,所以升降機不到頂層。
小型單位大廈 Small Households 冠暉苑高暉閣 因遷就同區舊邨重建對小型單位的置業需求,以及座落於有舊機場高度限制的地盤,所以只提供9層住宅合共152個小型單位,每單位實用面積約27平方米,高暉閣為全港唯一全座為小型單位居者有其屋計劃大廈。
和諧式鄉村型 Harmony Rural 龍欣苑坪麗苑龍德苑 大廈頂部配金字屋頂並鋪上富有鄉村特色的瓦片,大廈外型因地盤環境而不同,樓高與附近環境配合只有2至12層不等,大小單位組合靈活,附屬設施一般設於地下,每個標凖層設16-34個單位不等。
康和一型 Concord 1 東旭苑昌盛苑天富苑康逸苑青宏苑鯉安苑鯉景閣 康和一型一般為41層高十字型大廈(青宏苑只有37層高),造形組織嚴密,中央水電錶房,每層有8個單位,每翼設有2個單位。切角型電梯大堂,盡量利用天然光線及促進空氣流通,同時避免與隔鄰單位對望的情況。
康和二型 Concord 2 和明苑和煦閣、鳳庭苑天盛苑盛匯閣 康和二型一般為31層高相連長型大廈,兩翼以電梯大堂相連,中央水電錶房,每層有6個單位,每翼設有3個單位,電梯大堂安排,盡量利用天然光線及促進空氣流通,單一方向安排令每戶均享有最佳坐向。
康和單向型 Concord Single Aspect 東濤苑映濤閣、愉翠苑愉能閣、錦泰苑錦文閣 康和單向型以康和一型為藍本,每層只設有6個單位,一般40層高。此款樓宇主要建於接近高噪音來源的地盤,因為環保署規定凡交通噪音超過70分貝的地盤都需要提供隔音設施,康和單向型設計時將在噪音來源的一邊劃作"非噪音敏感地帶" "Non Noise Sensitive Zone",在此地帶內只能設置非噪音敏感設施(如:廚房、浴室、走廊、大廈服務設施等);而每層所有單位的廳房則為"噪音敏感地帶" "Noise Sensitive Zone",須背向噪音來源設置。位於樓宇最接近噪音來源兩旁的2個單位向外打斜展開,以把噪音反彈回噪音源頭,減低噪音對住客的滋擾。
新十字型 New Cruciform 東濤苑曉濤閣、油翠苑瓊軒苑富強苑嘉強苑嘉隆苑曉翠苑錦英苑兆麟苑 一般樓高35至41層,提供兩房兩廳,三房兩廳及三房兩廳(連儲物室)單位,。其中一對翼比另一對為長,較長的翼共有3個單位,而短翼則共有2個單位,一層合共有10個單位。其中富強苑嘉強苑嘉滙閣因遷就有舊機場高度限制的地盤,以新十字型作藍本,當中取消一至兩部升降機而用作大廈服務設施,而原本的大廈服務設施的空間則騰出作加大部份住宅單位之用,高度較一般新十字型矮,只有14至27層。同時為了在有限樓宇高度下,用盡地盤發展潛力以增加單位供應,建築師把升降機機房置於頂層而非天台,所以該等大廈的升降機不到頂層。瓊軒苑也因遷就有舊機場高度限制的地盤,其中兩翼要被減低樓層。
鄉村式 Rural 龍軒苑、天利苑 由其中三款不同的鄉村式設計的公屋轉作居屋而成,各翼不同高度,只有2至11層高不等。
特別設計 Special 寶麗苑寶熙苑葵康苑 因遷就狹小的地盤環境及用盡地盤發展潛力,而採用特別設計,全部由私人建築師事務所按房委會要求設計,樓高由9至38層不等,而每個標凖層設10-16個單位不等。外觀像私人物業發展或像私人參建居屋。

公眾誤解[編輯]

由於居屋設有綠表(正租住公屋單位的居民)及白表(非公屋居民)的申請制度,很多人誤將白表申請制度的功效過分擴大,將居屋解說為政府打壓樓市、平抑樓價上升的工具。然而,由始至終居屋計劃的設計其實相當側重綠表的申請,約八成居屋單位會提供予綠表申請人,而居屋計劃的設計原意是通過安排較富裕的公屋居民(即公屋富戶)置業,讓他們放棄租住公屋,從而騰出公屋單位以供收入較低、更有需要居住公屋的市民入住,以促進社會流動性。相對於綠表的申請,只有兩成居屋單位會提供予白表申請人,當初白表申請制度純粹是優化計劃,避免有意購買居屋、但未租住公屋單位申請人為求申請而胡亂申請公屋租住,影響真正有需要入住公屋的市民。

評論[編輯]

對居屋的評論頗為兩極化。贊成者認為在香港政府「高地價政策」之下,居屋計劃能滿足低收入者置業的意欲,令原本居於公共屋邨唐樓之中產階層家庭置業。反對者則認為居屋計劃超越政府市場管理者及應只提供基本生活保障的身份和責任,直接進入市場提供商品,擾亂市場運作[7][8]

醜聞[編輯]

短樁事件[編輯]

被拆卸的愉翠苑D座及E座原址。

2000年,香港爆發居屋短醜聞,位於沙田圓洲角愉翠苑有兩幢大廈因大部份樁柱短樁導致樓宇傾斜而被迫拆卸,而像元朗天水圍天頌苑這些短樁情況嚴重的居屋亦需要作維修補樁工程。並承諾額外十年結構保養,於2007年仍未出售全數有問題居屋給市民。房屋署於2007年銷售曾出現結構問題的剩餘居屋單位提供額外十年結構安全保證作為招來吸引市民購買此曾出現結構問題樓宇。

天水圍天頌苑短樁醜聞,廉政公署先後控告7人,於2003年經審訊後,只有兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判監7年。兩人上訴得直,案件原發還高院重審,惟兩人最後選擇認罪,於高院同被判囚4年8個月,短樁事件成為主權移交10年公屋工程最大醜聞,部份工程監督卻仍在房署工作。纏繞多年的短樁案亦告一段落。

因1999至2000年間,東涌、天水圍、油塘等房屋署公營房屋地盤接連出現短樁。廉政公署於2007年拍攝《廉政行動2007》第二集之〈沙丘城堡〉改編自沙田愉翠苑短樁案。並於無綫電視翡翠台播出。

紅灣半島事件[編輯]

紅灣半島曾經是居者有其屋物業,最初由其士集團發展,現由新世界發展興建,再經補地價成為私人物業。

2004年,紅灣半島的發展商新世界發展與其後購得紅灣半島一半權益的新鴻基地產,宣布清拆紅灣半島,引起社會各界嘩然。社會輿論亦反對清拆紅灣半島,指清拆是浪費的行為。2004年12月10日,由於當時屋宇署指出可以批出清拆令,但不容許發展商更改總建築圖則,使發展商即使清拆了也只能建一座完全一樣的樓宇,兩大發展商由於受各界反對,被迫宣布擱置清拆計劃,事件才告平息。新世界發展新鴻基地產於是將紅灣半島翻新,並更名為海濱南岸(Harbour Place),2008年以私人物業形式出售。

2008年8月,事隔4年,但餘波未了。前房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文,因為這起事件,使其在各界的壓力下,並無出任新世界中國執行董事及副董事總經理。[9][10]

參看[編輯]

參考文獻[編輯]

外部連結[編輯]