海桃灣

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Florient Rise
海桃灣
地址 香港油尖旺區大角咀櫻桃街38號
地段 九龍內地段第11162號餘段
發展商 南豐發展市區重建局
用途 市區重建局發展計劃
座數 3
層數 35-44層,建於6層基座之上
落成年份 2009年5月
物業前身 舊式商住樓宇
設施 商場、住客會所、社區設施、護理安老院、休憩用地
海桃灣商場名為「西九匯」

海桃灣英語Florient Rise[1] 位於香港油尖旺區大角咀櫻桃街38號,鄰近港鐵奧運站奧海城,是一個在市區重建局發展計劃下發展的私人屋苑。物業由市區重建局(下稱市建局)及南豐發展共同發展,建築師為周古梁建築工程師有限公司,總承建商為晉業建築有限公司。海桃灣已在2008年10月獲批出預售樓花同意書[2] 並開售,[3]示範單位設於九龍灣一號九龍內,[4] 但已經於海桃灣2009年5月落成起關閉。

物業資料[編輯]

海桃灣前稱櫻桃街項目,物業由樓高6層基座、1層地庫及3幢建於基座之上、分別樓高35、39及44層住宅樓宇組成,地盤總面積4,510平方米(48,500平方呎),總建築面積43,255.9平方米,地積比率約為9.5倍。其中住宅佔36,490.9平方米,建有522個單位;商場佔4,957平方米;社區設施佔1,808平方米,包括護理安老院[2][5] 住宅標準戶面積約700至1,600平方呎,屬2房至4房間隔,每戶均設有露台;另建有面積逾2,000平方呎的特色戶。其他設施包括住客會所、平台花園、休憩用地,也會設置行人天橋橫跨振榮街及連接鄰近建築物。[6]

  • 入伙日期: 2009年9月30日
  • 單位數目: 522
  • 大廈座數: 3座
座數 最低層數 最高層數 單位數目
1座 7/F 54/F 150個
2座 7/F 60/F 170個
3座 7/F 46/F 202個

歷史[編輯]

2004年5月28日,市建局早前邀請發展商提交櫻桃街項目發展意向書,並於當日接獲17份發展意向書;其後在6月16日邀請其中16個發展商及財團入標[7][8]。至7月8日截標時共接獲9個財團入標,包括長江實業新鴻基地產信和置業嘉華國際恆基兆業地產香港小輪(各佔50%股權)、新世界發展南豐發展恆隆地產華人置業,少於市場預期,有發展商表示地盤中央的一幢單幢式大廈(海明閣)會影響發展,增加建築難度[9]。其後於7月22日市建局宣布南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權[10]。而在該年的7月至11月期間,發展商曾進行收購海明閣,但最終失敗(見下文「海明閣事件」一節)。

2005年6月,屋宇署批出櫻桃街項目的圖則[11],同年12月櫻桃街項目獲屋宇署發出施工同意書[12]

2008年9月3日,海桃灣獲地政總署批出預售樓花同意書[3],10月獲屋宇署簽發佔用許可證[2]2009年7月31日,「滿意紙」批出,最終於2009年9月入伙[13]

商場[編輯]

基座商場命名為「西九匯」West9Zone,樓高3層,面積約6.1萬方呎,物業於2010年11月,由基匯資本以3.5億元向市建局及南豐發展購得。到2012年12月16日,獲投資者羅守輝及相關人士斥6.3億元購入,呎價1.03萬元。地下曾設酒吧與特色餐飲,唯已經於2013年結業,樓上1至2樓為多間兒童學習中心及美容中心。

海明閣事件[編輯]

海明閣現時被海桃灣幾乎完全遮蔽

海桃灣發展範圍分為兩個長方形地盤,中央被內街振榮街及一座形容為「頂心杉」的單幢式大廈海明閣分隔。發展商南豐發展曾進行收購,但因為少數業主開價甚高,未能收集超過九成業權申請強制拍賣而失敗告終。發展商無法合併為單一地盤重建,發展佈局設計受到限制,以致未能增加項目的重建價值。而該收購事件也因為其特殊性而被媒體廣泛報道。[14][15]

海明閣是一座樓高15層的單幢式大廈,總面積逾10,000平方呎,共有30個約370平方呎的住宅單位,於1994年11月12日落成,1995年4月入伙。海明閣發展商百旺都集團在1990年購入地塊,並已出售約九成業權,截至2004年該公司持有約一成業權,大部分為商鋪。2004年7月,市建局推出櫻桃街項目邀請發展商入標合作發展,當時海明閣並不在發展範圍之內,這是由於海明閣只有10年樓齡,未符合市建局的市區重建策略,因此沒有收購該物業,奪得合作發展權的發展商可按需要自行收購。[16]

其後南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權,隨即展開收購計劃,並在9月20日正式向海明閣各業主提出收購,出價介乎118萬至140萬元,平均每平方呎3,500元,視乎不同層數,另住宅可加48萬元優惠津貼費,即實際收購價為166萬至188萬元。該收購價高於市值四至五成,比市建局的賠償基準(相當於同區七年樓齡住宅市值)為高,有媒體形容為「出價甚為進取」。發展商提出是次收購,是希望能夠統一業權,使整個發展項目規劃得更理想,各業主也可獲得比市價高的賠償金額,達致雙贏局面。[16]

9月27日,發展商委託卓德測量師行代表與各業主正式會面,約有七至八成業主出席。業主拒絕發展商的收購提案,有5名業主開出每平方呎超過1萬元的極高價錢,也有個別業主以「可恥價錢」形容收購價;發展商則希望「能夠公平處理每個單位」,並提出業主10月8日前答覆可獲津貼每戶15,000元律師費及10月30日前所有業主達成協議可預先得到其中二成樓價。當時各業主的共識是即使知道提價可能性不大,也希望發展商能夠再提價,最好高於出價一倍,故最終雙方未能達成協議。[14][17]

10月15日,業主回覆限期已過,雙方仍未能達成共識,發展商將回覆限期延遲一個月,希望各業主了解當時市況再作決定。發展商也表明收購價是當時市況不能達到的價錢,即使成功收購,也因為新增可建樓面不多,在發展項目上的作用只是錦上添花;而且須得到市建局及政府同意,才能合併地盤發展,收購事宜並非業主想像中容易;假如業主最終拒絕接受收購,損失會比發展商為高。[18]

11月25日,發展商在最後回覆限期前大幅提高優惠津貼費50萬元,達至98萬元,即實際收購價為216萬至238萬元,相當於每平方呎6,216元,較市價高出超過一倍。發展商此舉即時吸引超過一半業主落實出售業權,其餘業主亦有十分高可能性願意出售,外界相信發展商成功收購物業的機會倍增。但有業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金,才獲悉此為反建議書(counter-offer),發展商擁有不接納反建議的權利,決定臨時放棄出售業權,使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反建議,放棄收購。[19][20]

2005年底,業主已集合近九成業權,同意以180萬至200萬元出售予發展商,並要求市建局將海明閣納入發展範圍。但由於地基工程接近完成,發展商需重新研究會否購入,而收購問題也留予市建局解決,並由該局作最終決定。最終發展商及市建局沒有接納業主方面建議,繼續原有的建築計劃,2006年展開地基工程,發展成為現時的海桃灣。[14][21]

自此之後,海明閣就被海桃灣幾乎完全遮蔽,更是該大廈呎價大跌的主因。2008年12月時,時海明閣的呎價平均只有不足4000元,較貴的單位主要集中在高層單位,每平方呎約3800元;而低層的單位因為被海桃灣的停車場遮掩著,透氣困難,不少單位的呎價只有3464元左右,有些單位甚至只要150萬就有交易。

現在,海明閣之平均叫價為7000元起,比同區屋苑市價低約40%。

興建圖片[編輯]

交通[編輯]

鄰近地方[編輯]

參考資料[編輯]

  1. ^ http://www.ura.org.hk/html/c800000e4e.html
  2. ^ 2.0 2.1 2.2 屋宇署:〈2008年10月份資料月報,第30頁(PDF文件)〉,於2008年11月29日存取
  3. ^ 3.0 3.1 地政總署:〈二零零八年九月份批出同意書及轉讓同意書的詳情(PDF文件)〉,於2008年11月25日存取
  4. ^ 頭條日報︰〈海桃灣傲翔灣畔出籠 兩新盤料月內連環推〉,於2008年11月25日存取
  5. ^ 市區重建局:〈櫻桃街項目簡介〉,於2008年11月25日存取
  6. ^ 雅虎地產:〈大角嘴 櫻桃街項目 半數單位望海矚目〉,於2008年11月25日存取
  7. ^ 市區重建局︰〈大角嘴櫻桃街項目招意向書結果〉,於2008年11月25日存取
  8. ^ 市區重建局:〈大角嘴櫻桃街合營項目招標〉,於2008年11月25日存取
  9. ^ 香港文匯報:〈9財團爭櫻桃街項目遜預期〉,於2008年11月25日存取
  10. ^ 市區重建局:〈市建局與南豐集團合作發展櫻桃街項目〉,於2008年11月27日存取
  11. ^ 屋宇署:〈2005年6月份資料月報,第18頁(exe壓縮檔案及PDF文件)〉,於2008年11月29日存取
  12. ^ 屋宇署:〈2005年12月份資料月報,第22頁(exe壓縮檔案及PDF文件)〉,於2008年11月29日存取
  13. ^ 商台881:〈海桃灣入伙後 奧運站樓價升〉,於2009年10月11日存取
  14. ^ 14.0 14.1 14.2 香港文匯報:〈海明閣業主要求納重建〉,於2008年11月29日存取
  15. ^ 中原地產代理有限公司:〈少數騎劫多數〉,於2008年11月29日存取
  16. ^ 16.0 16.1 星島日報:〈南豐高價收購「頂心杉」〉,於2008年11月29日存取
  17. ^ 星島日報:〈南豐購海明閣「大纜扯唔埋」〉,於2008年11月29日存取
  18. ^ 星島日報:〈南豐延海明閣收購期〉,於2008年11月29日存取
  19. ^ 星島日報:〈南豐每戶加50萬收海明閣〉,於2008年11月29日存取
  20. ^ 星島日報:〈南豐收購海明將公布結果〉,於2008年11月29日存取
  21. ^ 太陽報:〈舊樓出售要把握時機〉,於2008年11月29日存取

外部連結[編輯]