房地產

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房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物,比如建築物。房地產一般也被稱為不動產(real property,也寫作realty),與之相對應的是私產,即動產(personal property,也被稱作chattel或者personalty)。在技術層面上,一些人試圖將房地產與土地和設備等其他不動產相分離,同時將房地產所有權與房地產本身相分離。在不動產(immovable property)歸於民法許可權下的同時,普通法中使用的是房地產(real estate)和不動產(real property)來這類權利。可以有三種存在形態:即土地 、建築物、房地合一的。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權),建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益,隨著個人財產所有權的發展,房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

詞源[編輯]

英語[編輯]

雖然在英語中用real estate表示不動產,但是不動產與真實(real)的概念並沒有關係(也就是說,法律並沒有認定不動產比個人動產更真實)。這個詞起源於君主制下的領土世襲原則,在那時所有的土地都是國王的財產。所以不動產最原始的意思是王室領土(royal estate)。real來自於法語中royale,是由使用法語的諾曼人在征服英格蘭時將這個詞帶入英語的。

房地產功能[編輯]

自用[編輯]

出租[編輯]

不動產抵押[編輯]

美國獨棟房屋
香港一家房屋仲介

近年來,很多經濟學家都認識到有效的不動產法律的缺位將使得在發展中國家的投資面臨很大的障礙。無論一個國家是貧窮還是富足,土地和依存土地的房產都是社會財富的一個重要組成部分。在大多數發達經濟體中,個人和小型公司用來購買或開發土地和建築物的資金主要來源於銀行抵押貸款,也就是用不動產的價值來開發其本身。銀行大多非常樂於以比較低的利率發放這樣的貸款,因為一旦借款人無法清償貸款銀行可以取消借款人的抵押物贖回權,然後請求法庭將土地所有權轉移給銀行並將土地出售以拿回屬於他們的錢。然而許多發展中國家並沒有對抵押物贖回的有效法律保障,所以抵押貸款在那裡要麼沒有開展,要麼只有特定的社會階層才能使用。

房地產證券[編輯]

部份金融業人士利用房地產證券化來促使金融市場多元化,以達到活化不動產的目的。詳情請參考REIT

房地產經濟[編輯]

交易行為種類[編輯]

隨著個人財產所有權的發展,房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性,所以不動產業已經衍生出幾個截然不同的領域。為了促成交易,一般需要專家進行不動產估價。下面幾種是比較常見的房地產經濟行為:

估價:專業的價值評價服務
經紀業務:促成買賣雙方交易的服務
開發:建造或移除房屋以達到促進土地使用的服務
物業管理:為產權所有人管理不動產的服務

在每一個領域中又會分為住宅地產,商業地產和工業地產等專業種類。而且幾乎每一種商業建築物都會和房地產有關。

經濟規模[編輯]

根據《經濟學家》雜誌關於已開發國家2002年底總資產的評估,其中

住宅地產:48萬億美元
商業地產:14萬億美元
權益:20萬億美元
政府債券:20萬億美元
公司債券:13萬億美元
總額:115萬億美元

在總資產中,房地產佔了54%,金融資產佔了46%。銀行存款,保險預留款和人力資本都沒有計算在上述資產中。同時也不能肯定是否已將所有的負債和權益列示在內。

各地房產發展沿革[編輯]

中國大陸[編輯]

1980年代[編輯]

上世紀九十年代中後期,中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度,開始推行住房分配貨幣化制度,這種制度自1986年開始在煙台進行試點,以提租發券、空轉起步為特徵。不久,唐山蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。 然而由於八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%),宏觀經濟全面調整導致銀根緊縮,大量房地產企業失去了資金來源,產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下,住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

1990年代[編輯]

1992年,領導人鄧小平南巡講話以後國家對土地批租的審批權進行適當下放,南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建築高潮卻導致了上游原材料的上漲,這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹,並造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省,廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。 1994年,《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施,住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配製度只在上海進行試點。 到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後,新建住房原則上只售不租,同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

2000年以來[編輯]

進入本世紀,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元,佔全社會總投資36898億元的16.9%,到2004年房地產投資升高到14480.75億元,占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業投資6193億元,總投資32895億元,佔比18。8%)。與此同時,政府也出台多項優惠政策,以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括,退還個人所得稅,降低交易契稅,放寬銀行貸款條件,加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下,房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海

2000年上海的房屋每平方米均價為3326元,到2004年時均價已上升至6385元,漲幅達到92%。2001年,上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米,2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米,而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上:杭州的房價早於上海開始其向上突進的趨勢,但也比上海更早遭遇到市場的反擊,但依然在2009年後超越上海成為華東地區房價最高的省會城市;北京的房價漲幅也相當驚人,其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中於中心城市,同時也蔓延到了一些二級城市,2008年後,浙江溫州市的房價超過上海,以鹿城區房價34420元、樂清市37420元和瑞安市房價47450元的價格成為全國房價最高的城市,而同時台州義烏寧波等地區房地產價格也先後突破20000大關。

2014年7月16日 國家統計局發布數據顯示,1—6月份房地產的銷售面積下降6%,銷售額下降6.7%,不同地區房地產的價格也出現了分化,二三線城市房地產價格出現了往下調整的這樣一種態勢[1]

抑制房價政策[編輯]

北京一個新開發區
北京公寓大樓

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產與1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的,這只是長期計劃體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號文件以加強房地產投資管理,牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後,國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進,直到2005年年初達到短期內的頂峰。但在隨後的發展看來,號稱『抑制房價』的政策實際上只是銀行在區分客戶,[2]對貸款50萬以下的拒絕,實際上是鼓勵價格不到50萬的房產漲價漲到50萬以上去;事實上到了2005年,上海市區已經找不到50萬的房子,這個價格都在很遠的郊區[3]

2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定,「對2年內未開工的住房項目,要再次進行規劃審查」,「對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額徵收營業稅」,「加強經濟適用房建設」等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯,大量消費者持幣待購,對市場有很強的下降期望。在主流媒體『漲幅下跌』的聲音中論調中,房價還是在繼續上漲,一直漲到了2008年中的時候[4]。此時美國次貸危機浮現,政府接下來又推出了新一輪刺激房價上漲的政策。

刺激房價政策[編輯]

2008下半年,受美國次級貸款危機影響以及自身調整的要求,中國大陸的房地產業開始一次普遍的調整。房地產交易量大幅萎縮,但是平均成交價格並沒有下降。之後中國眾多城市地方政府紛紛出台相關政策直接補貼開發商,並放寬了征地政策,部分城市甚至允許開發商分期付款拿地。

之後不久,中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%,並允許按揭利率最低可以執行同期貸款利率的70%。並大幅減免了購房契稅。同時對之前地方政府出台的「救市」政策予以肯定。這普遍被解讀為中央政府開始放棄之前的抑制房價政策,轉為重新希望通過刺激樓市來刺激中國經濟。但也有人認為在中國房地產泡沫並未破裂之時便放棄對房價的抑制,會埋下更大的隱患。

2009年,政府為了保證經濟增長達到8%的增幅目標,放開了銀行信貸,以適度寬鬆的貨幣政策,新增貸款10萬億人民幣。由於國際經濟環境低迷,國內可投資行業單一,大量資金湧入了股市和樓市,股市從2008年低點1700點上升至2009年7月的3130點,樓市由於開發商資金充裕,又掀起了一波漲價風潮,地價樓價很快超過07年的高點,有觀點認為:「以2009年的價格來看,2007年還是太便宜了」。截至2009年底,甚至有大城市的房價租售比達到了不可思議的1:574。

房地產項目發展的特點[編輯]

  • 資金需求量大
  • 投資期長
  • 受法律管制
  • 具保值功能
  • 長期服務性
  • 重視前期策劃

光復後台灣[編輯]

三七五減租、耕者有其田[編輯]

國共內戰後眷村移民遷入[編輯]

大量興建軍警公教住宅[編輯]

放寬遺產稅[編輯]

長期低利率管制[編輯]

計劃調升非自用的政府稅捐[編輯]

參考文獻[編輯]

相關稅目[編輯]

相關條目[編輯]

外部連結[編輯]