都市更新

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日本東京北新宿重開發區開發前(上)、開發後(下)
日本大阪北站再開發區

都市更新英文譯名:Urban renewal)是指為到都市內,因為早期欠缺城市規劃或是建築物日久失修,而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。

在許多發展歷史相當悠久的城市,都需要透過都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。但是在實行的同時,有時候也會有反對意見。

概論[編輯]

都市的發展有其生命週期,歷史悠久之都市勢必面臨經濟功能與物質功能之衰退,從而衍生出經濟無效率社會秩序等問題,透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益

都市更新依其目的性可分為三大面向,分別為整建,重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新,則可以集中部門間有限資源進行有效率之更新。

處理方式[編輯]

  1. 重建:指拆除原有建築物,重新建築,同時進行住戶安置及改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
  2. 整建:指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。
  3. 維護:指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

好處[編輯]

香港重建中的利東街(又稱喜帖街)

都市進行都市更新後,可能有以下好處:

  • 樓價升值(因市區重建一般是市區重建局和發展商合作,樓宇升值的主要得益者是發展商,而不是居民[來源請求])。
  • 在商業區或 觀光區,發展成景點,吸引遊客
  • 改善市容(居民所產生的垃圾,集中到各社區大樓的地下垃圾場,而不是再隨意棄置於街頭的電線桿下)。
  • 改善街道狹窄情況(前題是都更的同時,以建蔽率縮減的方式,辦理道路拓寬,與設置人行道)。
  • 改善居住環境(需同時配合污水下水道接管,以及排水溝加蓋)。
  • 容積率獎勵、與相關稅負的減免(地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅)。
  • 以新版的建築法規為依據,因此抗震能力與安全性會更高。

爭議[編輯]

  • 儘管政府多宣傳都市更新可以為社會帶來莫大好處,但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業稅的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。
  • 但對於社區居民而言,都市更新的結果是破壞當區本土文化以及既有的社會網路,使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解,地價提高也強迫許多不願轉換居住環境或是低收入民眾無能力繼續留在原地居住,不啻為對於民眾財產權的剝奪。
  • 理論上,都市更新的核心價值裡都市環境的改善應重於經濟的發展,但現實往往與理想相悖。
  • 原地主的土地持份縮水,因為經由建商主導的都更,會蓋更高的樓層,並將其中的約50%以上劃歸建商利益,導致有更多的房屋被賣出。
  • 建商圈地都更,將不願意加入都更的原住戶,在建商申請公權力的協助下,強拆民宅。
  • 都市更新不代表房屋的品質有保證,在劣質建商的偷工減料下,仍有可能是海砂屋、輻射鋼筋,甚至是不符合消防法規。
  • 重建後建成的多是大型商場,商店均為大型連鎖店。小本經營的商店有可能越來越少。(參見地產霸權
  • 由於原有建築物的容積率移轉與容積率獎勵,導致都更後的建築物越蓋越高,影響到四周原有居民的日照權。
爭議例子

臺灣

香港

都市更新的成本[編輯]

  1. 拆遷(拆除原有建築物,原住戶的搬遷補助)
  2. 新建物的建築成本
  3. 建商利益

實行[編輯]

香港[編輯]

香港政府設立市區重建局實行市區重建政策。市區重建局以「4Rs」策略來推動市區重建。 [1]

  • 重建發展(Redevelopment),
  • 樓宇復修(Rehabilitation),
  • 文物保育(PReservation),
  • 舊區活化(Revitalisation

在推行市區重建的同時,市區重建局亦會招請社工隊加入服務,為受影響的居民提供資料、訊息等。

市建局主席張震遠於5月11日表示,未來的都市更新項目,實施全面的環境可持續發展政策,為市民締造優質的生活環境。

香港房屋協會推行長者維修自住物業津貼計劃為長者自住業主提供財政資助,津貼維修自住樓宇的費用,改善樓宇失修的情況,加強長者居所的安全。

市建局主要重建計劃[編輯]

上環皇后街帝后華庭是市區重建局2001年成立之後已經完成的物業項目之一
萬景峯重建項目是市區重建局所有的重建項目中最大的一個
重建項目[編輯]
保育項目[編輯]

澳門[編輯]

澳門同善堂

澳門政府設立澳門舊區重整諮詢委員會,由運輸工務司司長,土地工務運輸局局長及其他專業人士組成,目的改善商戶的營商環境,善用土地資源,提升整體的旅遊城市形象,推動各城區的協調發展,積極有序地推動澳門的舊區重整工作。

設立樓宇維修基金[8],為私人樓宇安全及環境衛生的保養及維修工程提供資助。

中國大陸[編輯]

中國大陸的都市更新計畫,以北京上海等大型都市為主。其中,雖然北京市政府於2000年左右宣布為胡同四合院保護區,不允許新的發展,但北京不少四合院還是被拆卸。[9][10]

日本[編輯]

東京汐留再開發區景觀

都市更新在日本已行之有年(日語稱為「再開發」),尤其人口密集的關東地方大東京地區)、京阪神都會區,皆有不少已完成、或進行中的都市更新計畫。

案例

中華民國臺灣[編輯]

逐漸開發完備的信義計畫區
位於新板特區內的板橋車站新大樓

臺灣方面,都市更新事務的中央主管機關為內政部內政部營建署設有都市更新組,專責處理都市更新業務。

地方政府方面,直轄市主管機關為直轄市政府,)主管機關為縣(市)政府。台北市政府在都市發展局下設都市更新處,是台灣各地方政府中,第一個都市更新的專責機關。高雄市政府則以都市發展局四科負責都市更新計畫之研擬、審議、協調執行等有關事項、都市更新與都市發展基金資金籌貸、基金運用、保管及貸款本息收回等事項;都市開發處則負責都市更新規劃執行。

早期臺灣的都市更新,多以擴展都市計畫用地的市地重劃方式進行,就地重建的案例較為少見。這類案例有臺北市信義計畫區柳鄉社區內湖五期重劃區、中華路拓寬,現新北市(原台北縣)的新板橋車站特定專用區三峽樹林臺北大學特定區淡水淡海新市鎮、新莊頭前副都心、林口新市鎮,臺中市七期重劃區等。然而這類重新開發新市區、而非對老市區進行都市更新的做法,常導致市區發展分散、以及舊有市中心過度沒落(例如臺中市的中區),因此近年來政府也開始重視都市更新。

目前臺灣的都市更新,是以1998年公布的《都市更新條例》為依據進行的,雖然都市更新條例第一條稱:為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。然而中央政府所主動推動的都市更新在法令公布後的十年之間卻幾乎沒有成功的例子,絕大部份的成功案例是民間部門的更新重建案,除了921地震331地震後的災後重建案例外,大部份屬於民間的土地整合與開發型式,與整體都市環境改善有關的公共利益之間的關聯性並不高。

中央政府雖然在2005年開始推動一系列都市更新的推動政策如加速推動都市更新方案,但迄今成效相當有限。一般多認為該系列的政策為民進黨所執政時期為拉抬低迷的國內經濟所為的經濟振興方案的一環,試圖帶動相關聯產業的發展。

更新地區劃定[編輯]

政府辦理(公辦)
  1. 一般劃定:由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等,進行調查及評估後劃定更新地區。
  2. 優先劃定:建物老舊或居住環境惡劣,可能妨礙公共運輸或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者,得優先劃定為更新地區。
  3. 迅行劃定:已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者,得視實際情況,迅行劃為更新地區 。
民間辦理(自辦)
  1. 未經政府劃入都市更新之地區,得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數及權屬比例以上之同意,自行擬定都市更新事業計畫,申請劃入更新地區。
  2. 又分為原住戶自辦,與建商圈地。前者所需經費以土地向銀行抵押融資,後者則由建商以賣預售屋方式籌措。建商圈地常衍生出與部份原住戶不願意加入都更的糾紛,例如強拆民宅,或殺人刑案。

著名都更區[編輯]

參見[編輯]

臺灣[編輯]

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維基文庫中相關的原始文獻:

香港[編輯]

參考資料[編輯]

  1. ^ (繁體中文)香港政府新聞,市建局實施全面環保政策,2009年5月11日
  2. ^ (繁體中文)Yahoo!地產,Yahoo!地產9月5大新盤2房攻略 雍雅軒一年首期睇3年
  3. ^ 3.0 3.1 (繁體中文)香港市區重建局香港市區重建局新聞發布-馬頭角重建項目展開法定規劃程序,2008年8月29日
  4. ^ (繁體中文)香港市區重建局,香港市區重建局各區項目-晏架街╱福全街項目,2010年4月23日
  5. ^ (繁體中文)香港市區重建局,香港市區重建局各區項目-新山道╱炮仗街項目,2010年4月23日
  6. ^ (繁體中文)香港市區重建局,香港市區重建局各區項目-順寧道項目,2010年10月26日
  7. ^ 7.0 7.1 (繁體中文)香港市區重建局,香港市區重建局新聞發布-市建局啟動兩項保育暨活化項目,2008年9月19日
  8. ^ (繁體中文)澳門房屋局,樓宇維修基金
  9. ^ (繁體中文)Yahoo香港中小企,新建築林立 大拆胡 同四合院-北京 Yahoo香港 中小企
  10. ^ (繁體中文)香港電台,想一想中國第三集﹕馮驥才、華新民、李玉祥(同為保護中國文化遺產而奮鬥),2009年1月23日

外部連結[編輯]