香港地產業

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香港地產業香港已有悠久的歷史,1841年英國佔領香港後在香港拍賣土地,逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度。二次大戰前,香港地產業仍處於萌芽之中。1950年代末期到1980年抵壘政策結束前,因政局動盪及巨大經濟差距,大批中國大陸人口移入,香港人口急速膨脹,居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。政府於1950年成立之香港模範屋宇會提供土地。1954年開始大量興建徙置區,在1960年代,香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。當時的地產商霍英東等人先後提出「分層出售」、「分期付款」的售樓方式,為地產業發展帶來革命,1970年代初,大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長,成為現戰後以來空前的繁榮。1984年12月,中國與英國就香港的主權問題簽署《聯合聲明》,限制每年香港土地供應不得多於50公頃。使樓價不斷攀升,從1984年的每呎500多元上升至1997年的每呎6000多元,隨著需求上漲,發展規模漸大,經營房地產所需資金也日見龐大,一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰,實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場。此時地產業也成了香港經濟的重要的支柱,1997年亞洲金融風暴爆發,首任特首董建華大量增建房屋房屋政策,香港地產市道受到重創,大量業主變成負資產,2002年11月,特區政府為了挽救樓市,減少土地供應和政府退出房地產市場等的方法,直到2010年,樓市幾乎回到97年金融風暴前夕的水平。[1][2][3]

早期的城市建設及土地制度[編輯]

1841年,英國人佔據了香港之後,香港的土地歸英女皇所有,使用者只有土地的使用權並設有期限。為了鼓勵外商投資香港,政府開始時曾經希望永久性出售香港的土地使用權,但不獲英廷批准。幾經反覆,最後終於確定了現行的土地批租制度,之後香港地產進入了華洋分區,後來發生了華商崛起蠶食西人住宅區、政府修改華人唐樓建築條例導致出現第一次樓市大跌等事件。但新界區居民的紅契土地保留著中國清政府時期的地權制度,香港及九龍地區的土地都是以批租形式開發。[4]

50年代初至60年代[編輯]

從20世紀40年代後期起,大量內地居民湧來香港,造成香港房屋嚴重短缺。在港九各地,到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災,港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺,成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。1955年港府修改建築條例[5],鼓勵新建築物向高空發展,以緩解樓宇供應緊張的困境,樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制,新條例準許建築物的高度為街道寬度的1.41倍,每層的高度也由3.66米減至2.74米。而在此之前,若要興建高出5層的樓宇,得報港督和行政局審批核准,在20世紀50年代初,香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。

1955年,商人霍英東投資興建一幢香港當時最高的大廈──蟾宮大廈。大廈分層分單元出售「賣樓花」等經營方法的革新,是香港地產發展史上一個里程碑,加速了地產市場的繁榮。[6] 1965年香港股災,香港爆發了銀行信用危機,恆生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌,陷入了戰後第一次大危機之中,許多地產公司倒閉,香港房地產業一直延續到1969年才有所好轉。

70年代初至97年[編輯]

1972年,香港總督麥理浩制定了「十年建屋計劃」政策,是要在1973年至1982年的十年期間,為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年,石油危機導致香港股市暴跌,地產業全面調整,香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始,房地產市場續漸回升,港府1976年開始地鐵修建計劃,提升了城市土地價值;1978年,又推行「居者有其屋計劃」(即廉租屋計劃),解決了二百多萬基層市民的住房問題。1977至1979年兩年間,香港人口由450萬人急增至500萬人,樓宇出現供不應求,屯門沙田葵涌香港新市鎮逐步成型,分散市區香港島九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展,香港房地產市場達到高潮。

直至1981年,中英雙方有關香港問題談判,中華人民共和國政府將對香港恢復行使主權,令港人出現信心危機。約一年內,香港樓價下跌六成,1984年9月,《中英聯合聲明》,聲明在「一國兩制」的原則下,中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行,香港奉行的資本主義制度及民主制度可以維持「五十年不變」,市民信心漸漸回升,樓市續漸再度復甦。[7]

1989年,北京「六四事件」爆發,中共以武力鎮壓大陸學運,部分香港人對前景失去信心,資金人才外流,為刺激經濟及重拾港人信心,當年的港督衛奕信提出玫瑰園計劃,決定興建規模龐大的新機場。

97年主權移交以後[編輯]

1997年,亞洲金融危機暴發,香港也被波及。由2003年起,香港樓市持續上升5年。直至2008年出現的調整屬外來衝擊,金融系統崩潰。樓價在2008年的調整雖然幅度大,約30%,但為時短,不足兩季。惟在各國救市措施後,金融體系已告穩定,直到2010年,部分地區樓價己超越97年金融風暴前夕的水平。

主要地產發展商[編輯]

參考[編輯]

  1. ^ 《地產霸權》作者:潘慧嫻 天窗出版社 2010年
  2. ^ 香港地產業百年 著者:馮邦彥 三聯書店(香港)有限公司
  3. ^ 地產霸權操控香港延伸至大陸港人大反擊謝曉陽 -亞洲週刊 2010-08-29
  4. ^ 【百年基石-香港地產史話】本港台
  5. ^ 香港政府 (1955) 建築條例 (1955 年第68 號) , 第123 章香港政府
  6. ^ 地產勃興 促進香港繁榮(1)第十三章
  7. ^ 香港房地產發展歷程新浪地產網

參見條目[編輯]

年代參見[編輯]