香港地產業

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香港地產業香港已有悠久的歷史,1841年英國佔領香港後在香港拍賣土地,逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度。

1950年代末期到1980年抵壘政策結束前,因政局動盪,大批中國大陸人口移入,香港人口急速膨脹,居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定,於1950年成立之香港模範屋宇會提供土地。1954年開始大量興建徙置區。在1960年代,香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。1970年代初,大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長,成為現戰後以來空前的繁榮。隨著需求上漲,發展規模漸大,經營房地產所需資金也日見龐大,一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰,實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場。此時地產業也成了香港經濟的重要的支柱,1997年亞洲金融風暴爆發,香港地產市道受到重創,大量業主變成負資產,2002年11月,特區政府為了挽救樓市,減少土地供應和政府退出房地產市場等的方法,直到2010年,樓市幾乎回到97年金融風暴前夕的水平。

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早期的城市建設及土地制度[編輯]

第一次鴉片戰爭之後,英國取得香港為其殖民地,而當時英國之所以看中香港,主要原因是維多利亞港,英國人當時正在建立一條全球的貿易路線,來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品,他們需要不向他們征稅的自由貿易港,而維多利亞港作為天然的避風港,水深港闊,正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港,英國人無法從貿易中征稅,但建設香港又需要資金,但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源,而英國政府又不願運錢過來,那麼政府唯一可以做的,也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

1841年,根據《英皇制誥》,所有土地馬上皆屬英國皇室所有,稱為官地(Crown land),香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售,而只是出售有期限的使用權(Leasehold),可以稱之為「批地」,而這也確定了現行的土地批租制度,但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長,為999年,而後期縮短至99年,而現時批地年期大多為50年。英國人行事雷厲風行,1841年6月7日便公報公開發售(批地)土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。而由於土地全部屬於政府(英國皇室),政府作為一個壟斷的供應者,為提高土地價格,維護自己利益,限量賣地成為了政府最理性的行為,而這就是高地價政策的開始。[4]

50年代初至60年代[編輯]

踏入二十世紀,於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪,大量內地居民湧來香港,香港人口急速膨脹,香港人口由1946年的60萬,於1949年激增至186萬,到1959年更超過了300萬,人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地,到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災,港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺,成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。

因此港英政府出於人道與社會安定,於1950年成立香港模範屋宇會,由政府撥地,為低收入居民提供廉租房屋,興建之屋苑有模範邨,而於1954年開始大量興建徙置區,後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時,香港除了貿易外,輕工業漸漸崛起,而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人,徙置區可以視作等同於工人宿舍,降低工廠的成本,更有助於香港的出口,其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格,即有助於政府的高地價政策。50年代隨人口的激增,大量資本擁入地產業,香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢,同時又有收入搞公共服務,為低收入提供一定的保障同時,中產可經投資物業而享受到財富增加的好處,這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

1955年港府修改建築條例[5],鼓勵新建築物向高空發展,以緩解樓宇供應緊張的困境,樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制,新條例準許建築物的高度為街道寬度的1.41倍,每層的高度也由3.66米減至2.74米。而在此之前,若要興建高出5層的樓宇,得報港督和行政局審批核准,在20世紀50年代初,香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈--蟾宮大廈,在興建的過程中,霍英東開創了"分層出售"、"分期付款",」賣樓花」等的售樓方式,為香港地產業發展帶來革命,加速了整個香港地產市場的繁榮,是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一,佔GDP的比重在20%以上,成為香港經濟的「晴雨表」。[6]

1965年香港股災,香港爆發了銀行信用危機,恆生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌,陷入了戰後第一次大危機之中,許多地產公司倒閉,香港房地產業一直延續到1969年才有所好轉。

70年代初至97年[編輯]

70年代是香港的地產狂潮年代,香港的華資巨頭,現時的香港四大地產商等便是由此起家,如華人首富李嘉誠,他在1958年轉型投資地產,1971年成立長江實業,1972年於香港交易所上市。同年,當時的香港總督麥理浩制定了」十年建屋計劃」政策,要在1973年至1982年的十年期間,為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年,石油危機導致香港股市暴跌,地產業全面調整,香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始,房地產市場續漸回升,港府1976年開始地鐵修建計劃,提升了城市土地價值。至1978年,又推行」居者有其屋計劃」(即廉租屋計劃),解決二百多萬基層市民的住房問題。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間,香港人口由450萬人急增至500萬人,樓宇出現供不應求,屯門沙田葵涌香港新市鎮逐步成型,分散市區香港島九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展,香港房地產市場達到高潮。

直至1981年,中英雙方有關香港問題談判,中華人民共和國政府將對香港恢復行使主權,令港人出現信心危機。約一年內,香港樓價下跌六成,1984年9月,《中英聯合聲明》,聲明在「一國兩制」的原則下,中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行,香港奉行的資本主義制度及民主制度可以維持「五十年不變」,市民信心漸漸回升,樓市續漸再度復蘇。<ref香港房地產發展歷程新浪地產網</ref>

1989年,北京「六四事件」爆發,中共以武力鎮壓大陸學運,部分香港人對前景失去信心,資金人才外流,為刺激經濟及重拾港人信心,當年的港督衛奕信提出玫瑰園計劃,決定興建規模龐大的新機場。

中英聯合聲明[編輯]

直至1981年,中英雙方有關香港問題談判,中華人民共和國政府將對香港恢復行使主權。一年內,香港樓價下跌六成。至1984年9月,《中英聯合聲明》發表,聲明在「一國兩制」的原則下,中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行,香港奉行的資本主義制度及民主制度可以維持「五十年不變」,另外《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃,令地本身已經少的土地供應更少,直接把香港樓價推上新高。[7]

1989年,北京「六四事件」爆發,中共以武力鎮壓大陸學運,部分香港人對前景失去信心,樓價大跌,為刺激經濟及重拾港人信心,當年的港督衛奕信提出玫瑰園計劃,決定興建規模龐大的新機場。 十多年內,香港地價上升了二十倍,過高的地價,使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場,結果做成寡頭壟斷,造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體,而這造成了回歸後高地價的必需繼續性。而另外企業,特別是中小企也需要高房價,樓是香港工商業的重要抵押品,中小企往往通過抵押樓各銀行借錢,流動周轉,高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品,此同時又強化了高地價。

97年主權移交以後[編輯]

回歸之後,亞洲金融危機暴發,香港也被波及。而首任特首董建華推出了「八萬五建屋計劃」,遇上亞洲金融危機,香港地產市道受到重創,中產作業社會的中堅力量,當他變成負資產,整個社會的經濟便無法維持,所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。由2003年起,香港樓市持續上升5年。直至2008年出現的調整屬外來衝擊,金融系統崩潰。樓價在2008年的調整雖然幅度大,約30%,但為時短,不足兩季。惟在各國救市措施後,金融體系已告穩定,直到2010年,部分地區樓價己超越97年金融風暴前夕的水平。

近年政府多以「勾地」來賣地。在「勾地」制度下,香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》,即是俗稱「勾地表」。勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑,此制度在亞洲金融危機後(1999年)推出,在當時,它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前,由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向,並承諾願意支付的土地價格。

有意買官地的公眾人土,包括地產發展商,可向地政總署提出申請「勾地」,並報出底價。政府收到申請,若果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成(現行香港勾地,官訂市價的八成也可以),就會將該地塊按規定「勾出」,並在規定期限內組織其招標拍賣,公眾拍賣會上價高者得,提出勾地者必須參與該次競價,但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」,即是不達到官訂拍賣當時秘密底價,地政總署有權收回,並留作下次再拍賣,直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價,政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。在賣地過程中,政府不會提供任何優惠予勾地申請者,如申請者最終不能買得土地,發還按金時也不會給予利息。而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。

主要地產發展商[編輯]

參考[編輯]

  1. ^ 《地產霸權》作者:潘慧嫻 天窗出版社 2010年
  2. ^ 香港地產業百年 著者:馮邦彥 三聯書店(香港)有限公司
  3. ^ 地產霸權操控香港延伸至大陸港人大反擊謝曉陽 -亞洲週刊 2010-08-29
  4. ^ 【百年基石-香港地產史話】本港台
  5. ^ 香港政府 (1955) 建築條例 (1955 年第68 號) , 第123 章香港政府
  6. ^ 地產勃興 促進香港繁榮(1)第十三章
  7. ^ 香港房地產發展歷程新浪地產網

參見條目[編輯]

年代參見[編輯]