中国大陆房地产业

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1997年以来中国大陆房地产实际完成投资规模
来源:《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、《全国房地产开发历年统计数据》[註 1]

中国大陆房地产业是国民经济的支柱性产业之一,由中央及地方政府国有企业私有企业参与开发和管理。中国房地产行业自1978年改革开放以来,经历了从无到有的过程,政府逐步退出来房地产市场供应,至2019年中国大陆房地产企业绝大多数都属于民营企业,然而中央政府的调控政策和地方政府的干预仍对市场产生着巨大的影响。中国大陆房地产市场长期存在着资产泡沫,自1998年以来房价持续快速上涨,并伴随着信贷扩张和房地产空置率的高企,这不仅造成了金融市场的系统性风险,还对社会公平和教育机会等产生负面影响。

历史[编辑]

改革开放以前[编辑]

南京旭光里单位分配的老小区与旁边商品房住宅

中国现代的房地产企业起步于19世纪中期,1840年鸦片战争后列强相继在上海、广州、天津等地设置租界,大规模人口流入导致租界住房压力激增,因而中外商人均参与到了抬高地价、高价出售或出租新房的房地产行业中。比及1920年代独立房地产更是已经取代房产业主的经租账房和经租处成为了中国房地产行业的主体,中国房地产在1937年抗日战争全面爆发前蓬勃发展。1945年抗战结束,房地产随着战时迁移人口回乡而短暂发展,不就1946年第二次国共内战爆发后房地产逐渐进入了衰弱。直到1949年中华人民共和国建立之前,外国在华拥有房产面积达1000多万平方米,分布在上海南京北平等大中城市,分属英美等34国。[1]

1949年建国以后直到1978年,中华人民共和国实行全面的公有制经济,城市土地全面国有化,中華民國政府及其军政要员所有房产全部充公,属于外国的地产也一律收归国有,其余则以接管、征用、抵债、收购等方式转为国有,公有房产由政府部门负责统一管理,私有房产最初允许少量合法经营,但在随后的三大改造和1958年政府赎买中全部充公,至此作为独立经济部门的房产行业已不复存在。1978年改革开放之前,中国大陆实行集中计划经济,对于生产性房产国家计划投资建设并无偿拨给,对于非生产性住房及职工住宅也由国家统一负责、统一建房、统一分配使用。然而当时工资普遍较低,因此房租也相应偏低,缴纳房租往往难以覆盖维护费用,因此政府越是投资住房则投入维护的补贴越多,同样也越加缺乏资金新建住宅,因此城市住房压力日益紧张。[1]

住房商品化[编辑]

1978年中国大陆始经济改革,房地产业也随着土地使用制度和住宅制度改革开始松动[2]。1978年9月,中共中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话,试探性提出允许私人建房或者私建公助、分期付款等措施以解决住房问题。1980年4月2日,邓小平发表了关于住房问题的谈话,提出居民可以自己建房、自己买房;3月,深圳成立了中国大陆第一家房地产企业[3]——深圳经济特区房地产总公司;6月中共中央和国务院正式宣布,中国将实行住房商品化[4]。1982年至1985年起,常州四平郑州沙市4座城市率先对新建公有住宅补贴出售给个人,这种政策随后在北京、天津、上海等80多座城市试点。同时当时理论界认为人们不愿意买房的主要原因是房租太低[註 2],于是政府从1985年开始提高公有房屋房租以鼓励群众买房[5]。1994年,国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,正式开启城镇住房改革[2]。尽管政府一再支持房地产市场发展,直到1998年公有房屋仍是住房主体:据国家统计局调查北京天津上海重庆广州五城当地住房仍旧以单位分配为主,居民购买商品房比例最高的广州市为5.56%,最低的重庆只有0.43%[5]

1990年,国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,标志着当代中国大陆房地产的正式复苏。1992年开始,沿海地区出现了“房地产热”,海南北海等地经历了当代中国最早的一波泡沫经济,海南房价在1988-1996年间暴涨暴跌,北海则在政府低门槛供应土地的推动下一亩地甚至炒作到了120万元,涨幅达到1000%以上,最终一地鸡毛,烂尾楼遍地,房地产企业纷纷破产,金融机构坏账暴增。随着政府相继出台并落实紧缩政策和亚洲金融危机爆发,中国大陆的房地产市场从1993年持续负增长。[6][7]

楼市繁荣与泡沫[编辑]

1998年以来中国大陆平均房价
  商品房销售均价
  北京商品房销售均价
  上海商品房销售均价
来源:《中国统计年鉴》(1999—2020年)[註 3]

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布在1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化[2]。自1998年中国大陆开始深化住房制度改革,实行住宅分配货币化,各地的福利分房制度纷纷取消[5][8]。尽管中央叫停了福利分房制度,但是包括北京在内许多地方和国家机关都以经济适用房的名义变相向职工分配住房,其中不少公务人员借机变卖、牟取私利[9]。2010年,政府正式下令结束福利分房制度;然而据《中国青年报》报道,福利分房依旧存在[10][11],许多官员挪用改造和房改资金谋取私利[12][13]

随着福利分房制度的消亡,中国房地产市场进入了全面市场化阶段,房地产价格快速持续上涨,房地产陷入泡沫的讨论也随之而来。2004年7月中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就称:“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫持续吹大,破灭将不可避免。”同年10月5日,路透社援引摩根士丹利分析师观点称中国房地产正在吹起一个巨大的泡沫,此后中国大陆房地产市场陷入泡沫的讨论就一直难以平息。然而建设部政策研究中心课题组的专家则反对房地产存在泡沫,认为房地产空置面积已经呈现下降趋势,房价所带来的金融风险不意味着房价裹挟中国经济[14]

2003年8月,国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产定位为国民经济的支柱产业,提出要保持房地产业的健康持续发展。自2003年开始,中央和地方不断出台房地产调控政策,几乎每年中央政府都需要出台指导性意见来调节房地产市场,然而频繁的调控并没有改变房地产市场的混乱局面,出台的政策政策往往相互矛盾,结果适得其反,宏观上房价持续快速上涨,2008年以后房价更是和杠杆率同步增长。[15]2021年以来,包括中国在内的全球12个国家房价暴涨,政府加强调控并计划征收房地产税以应对房价上涨[16]

市场运行[编辑]

市场主体[编辑]

根据国家统计局2019年数据显示,中国大陆房地产企业达到99544家,其中内资企业有95691家、港澳台投资企业2664家、外商投资企业1189家;在内资企业中,国有企业有671家,集体企业有230家,其余则为民营企业。[data 6]

根据天眼查《房地产行业企业数据报告》,2020年前三季度中国大陆新增房地产相关企业已经超过30万家,同比增长11.91%。在城市布局上,新增房地产企业主要集中在一二线城市和新一线城市,其中一线城市新增房企数量超过3.4万家,同比增长17.42%,新一线城市则保持稳定,二线城市则同比增长25.63%。在空间分布上,房地产企业增量主要集中在华东华南地区,但西南地区的同比增长位列第一,广东山东江苏分别位列房企数量前三甲,省份人口数量和房地产相关企业数量呈现正相关关系。在二手房市场,合计存在60万家二手房相关企业,2020年前三季度二手房相关企业新增超过13万家,其中广东省拥有超过七万家二手房相关企业,前三季度新增6万家二手房相关企业,在各省中保持前列。在住房租赁市场,随着国家出台政策鼓励租赁市场发展,《中国流动人口发展报告》显示超过2/3的流动人口选择租房,租房企业的年度注册量和增速都呈现上升趋势,合计注册有90万余家房屋租赁相关企业,2019年年度新增近18万家,增速达到21.18%;全国范围内,房屋租赁企业最多的是广州市,拥有超过6700家租赁企业;然而长租公寓领域机遇与挑战共存,经历了从无到有的过程,全国范围内存在900多家长租公寓相关企业,其中65%为有限责任公司,其余多为个体工商户,2018年以来长租公寓“暴雷”不断,据统计全国约22%的长租公寓存在过经营异常,15%的相关企业已注销或吊销,另外近5%的企业受到过行政处罚或有过严重违法行为。在物业管理行业,中国大陆共有超212万家物业相关企业,其中约3成注册资本达千万,地域上以广东省最多。2020年装修行业注册总数从2011年的61.2万家增长到495万家,保持持续快速增长。搬家相关公司合计6.5万家,自2016年起保持24%以上的注册增速,然而在2020年出现了负增长。[17]

政府干预[编辑]

自1998年以来,中国大陆房地产调控政策一共经历了六轮政策周期,其政策目标不外乎稳定房价、稳定经济。1998年随着福利分房退出历史舞台,政府出台一系列政策支持房地产市场,房价平稳增长;然而随着2003年房价开始快速上涨,2003-2005年商品房均价增速由3.82%上涨到16.75%,2003年国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》开始着手抑制房价上涨,然而难以抑制房价上涨的趋势。2008年全球金融危机爆发后,中国大陆经济及房地产市场受到严重打击,房价出现大幅下跌,国务院于12月发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》以刺激房地产市场,保障经济增长,然而随着中国大陆在四万亿拉动下快速恢复,房价和居民杠杆率同步上升,2009-2010年国务院陆续出台“国四条”[註 4]和“国十条”[註 5]政策,最终房价开始出现下降趋势;2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌,房地产库存明显上升,政府出台相对宽松的政策鼓励消化库存,但也导致了房价快速上涨。2016年以来,政府开始限制房地产企业及相关金融机构债务扩张,并强调“房住不炒”,在各大城市区域限购、上调房贷利率以压制房价上涨。[1]

然而由于分税制改革后地方财权和事权不一致,地方政府依赖于土地来补贴财政,而房地产市场发展有利于地方政府提高财政收入、提升官员政绩,因此地方政府更有动机促进房地产市场发展,面对中央调控政策往往下有对策。在土地供应过程中,地方政府垄断土地供应权利,而银行乐见资产价格上涨,且房地产贷款在社会信贷中占比巨大,因此政府和银行都不愿意房地产市场走衰,缺乏动力来执行中央的调控政策,例如在2007年中央政府密集出台政策控制房贷的同时,呼和浩特的地方政府则通过加大城中村改造和旧城改造的力度来主动创造市场需求。综合而言,地方政府与地产商之间的利益关系更加密切,因此中央的政策下达地方很多时候都无法发挥出应有的作用。[19]

国际投资[编辑]

中国大陆买家关注度前十名国家
来源:Juwai.com[20]

中国大陆海外房地产投资起步较晚,在2009年开始迎来了高速发展期。中国投资者在海外置业的投资额从2009年的6亿美元快速增长到383亿美元,年均增长超过100%。2014年,中国大陆海外房地产投资额首次超过新加坡成为亚洲第一,2015年中国大陆海外房地产投资总额仅次于美国加拿大德国,位列世界第四。根据戴德梁行数据显示,在2017年前五个月中,中国大陆海外房地产投资额达到了170亿元,仅次于美国的190亿元位列世界第二。从地域上看,中国大陆对外房地产投资大部分流入香港地区,此外主要集中于北美欧洲澳洲东南亚等地区;具体到城市,资本主要集中于诸如纽伦港等国际大都会,香港的投资占比则从2010年的八成降至2014年的四成,但在2015年随着香港政策调整和资产价格下跌,这一占比又回升到七成以上。根据戴德梁行数据,2016年中国大陆对外房地产投资首选则为美国,占到海外投资额的48%,香港则回落到17%位列第二。中国大陆的投资者在资产类别上较为青睐国际大都会的写字楼与土地开发,倾向于收益率较为稳定的收购成熟物业方式。中国大陆房地产企业也随着个人投资浪潮向海外扩张,大部分企业倾向于和当地企业合作开发,强调国际化品牌的企业则倾向于独立竞购、开发或绝对控股。[21]

来自中国的投资者已经是全球最大的跨境房地产投资者群体之一,2015年中国买家在美国置业投资286亿美元,中国也因此成为了在美房地产第一大投资国[22]。在澳大利亚,中国买家也位居榜首,在2015-16年置业投资320亿澳元[23]。 其他估计显示,2016 年中国国际房地产投资为330亿美元,较2015年增长53%[24]。根据居外IQI集团的数据显示,中国大陆买家关注度前十的国家包括英国、美国、加拿大、澳大利亚、日本、马来西亚、泰国、越南、菲律宾和阿联酋。[20]

金融风险[编辑]

早在2004年房价开始上涨之时,学术界就对中国大陆房地产业是否存在泡沫进行了广泛讨论,但各方各执一词难有定论,随着房价进一步上涨社会多数都认为房价已经超出了居民收入的合理承受范围之内,中国大陆房地产存在泡沫[25]。2016年中共政治局罕见提出“抑制资产泡沫”,直指房地产市场[26]。2021年3月2日,中国银保监会主席郭树清称“房地产是金融风险方面最大灰犀牛”,房地产金融化、泡沫化倾向较强,批评很多人买房是为了投资或投机,并举例2008年次贷危机前美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%,而2021年中国大陆房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券股本信托等资金进入房地产行业。在政策遏制下,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。[27]

2018年以来,租房企业借用租金贷从客户手中攫取资金,不顾自身流动性风险肆意加杠杆,最终导致自身破产,引发了住房租赁市场一些列社会影响[28]住建部从2019年开始宣布收紧租房公司的贷款额度,并限制租户贷款的租金收入比例,以遏制租房市场的金融风险。[29]

社会影响[编辑]

贫富分化[编辑]

吴开泽副教授统计的住房相关基尼系数
  人均收入基尼系数
  人均住房面积基尼系数
  人均住房资产基尼系数
随着住房资产在家庭资产中比重不断上升,住房资产不平等成为了城市贫富分化的重要原因。[30]

住房是中国大陆城市家庭的重要资产,具备着消费和资产的双重属性,影响着个人的社会地位和机遇。吴开泽、方长春等学者认为,福利住房产权化和住房商品化双轨并行的住房市场化模式在降低体制割裂的住房不平等的同时,加剧了精英阶层与普通劳工之间的住房差异,同时也延续了体制内人员的住房优势。住房市场化显著改善了措施家庭住房条件,然而也拉大了代际、阶层间住房差异。与本地居民相比,城市移民在收入上并无弱势,住房上处于明显劣势,而这种住房差异独立于劳动市场,随着时间增长而加剧,并在代际间传递。[31]

1998年住房制度改革后,住房作为投资品的属性逐渐越发显著,随着2009年政府出台大规模经济刺激政策,住房也从消费品转化为投资品,这一趋势也加剧了住房不平等,成为了中国大陆社会贫富分化的重要标志。根据北京大学调查显示,中国大陆城市家庭资产中住房占比达80%,家庭净资产基尼系数达到了0.73。张海东、杨城晨等人在2017年的研究显示,中国大陆的城市内部也出现了基于住房而形成的财富分层。在改革开放初期,城市居民主要以体制内员工为主,随着住房商品化推行,无论体制内外人员都需要购买房屋产权,因此住房商品化一定程度上打破了体制导致的不公平,但是体制外人员购买房产价格仍然要高于体制内人员,获得住房也更为困难。1998年住房制度改革后城市居民只能通过市场获取房产,因此住房不平等主要来源于家庭财产和劳动力市场,然而由于原先城市居民利益分配格局的不平等,各阶层间住房分化加剧。体制分割和市场分化导致了住房分化机制相当复杂。随着房价持续上涨,并且投资回报率长期高于同期其它投资,因此住房也成为了收入、财产和社会分化的助推器,住房产权的不平等也演化为住房资产的不平等。在2008年金融危机后,房地产开发和居民购房都高度依赖于信贷,引导居民部门杠杆率加剧,高收入者和拥有更多资产者更加受到金融机构青睐、能通过金融杠杆扩大住房差距,因此社会财富从无房者向多套住房者、从后获住房者向已获住房者转移。[30]

教育公平[编辑]

中国大陆教育资源存在和区域分布不均衡的现象,随着2014年2月18日教育部下发通知,要求各地做好义务教育免试就近入学工作,以往学生入学所能凭借的奥数关系都没有就近的房子管用,因此学区房的概念应运而生。学区房在某种意义上是房地产市场和教育不公平的衍生品。学区房作为投资品,既解决了孩子的教育问题,在解决完教育问题之后又可以卖掉收回成本、获取收益,不论短期还是长期投资价值都较之一般房产来得高,因此受到了家长和投资者的青睐,价格也水涨船高——在重庆,一手学区房能够溢价8%,二手房也因就近入学政策上涨10%以上。[32]然而如此高企的价格无疑阻碍了教育资源的均等获取,普通工薪阶层和弱势群体很难承受学区房的价格,相较之下处于教育资源的弱势地位;学区房也阻碍了这些群体通过知识改变命运的途径,拉大了社会收入差距;学区房的投资和投机行为在扰乱教育资源公平分配的同时,也影响到了房地产市场的健康发展。[33]

资源浪费[编辑]

空置的新华南商城中的一条空荡荡的走廊

中国大陆房地产市场住房空置率较高,与国际相比处于较高水平。根据西南财经大学在2019年发布的报告,城镇居民住房空置率已经从2011年的18.4%上升至2017年的21.4%,多套房家庭的空置住房是住房空置率上涨的主要原因,2017年空置房总数达到了6500万套,二三线城市的空置率远远高于一线城市。调查也显示大部分空置住房都和住房抵押贷款有关,这些空置住房占有了大量贷款资源,同时也蕴含着金融风险。[34]

自2010年以来,所谓“空城”或“鬼城”的说法就屡屡见诸报端,诸如鄂尔多斯康巴什新区、营口鲅鱼圈新城、天津京津新城、宁夏海原新城等新城区或是在沿海发达城市、或是在二三线城市,都曾被媒体归类为鬼城的范畴。这些鬼城一般耗资巨大,开发规模大,且远离老城区,产业结构单一,人气严重不足。[35]2015年百度大数据实验室的一项研究通过时空数据分析挖掘得出来50座“鬼城”,其中既包括了康巴什等媒体集中报道的“鬼城”,还识别出来天津滨海新区、浙江萧山等地区“鬼城”现象。[36]2014年底,国际货币基金组织开始警告中国房地产行业供应过剩,尤其是二三线城市的房地产供应状况不容乐观,对整体经济造成潜在不良影响。[37]

流行文化[编辑]

广告乱象[编辑]

随着中国大陆房地产市场的崛起,开发商为了卖出楼盘大肆宣传炒房,广告语充斥着过度夸张的虚假宣传和消费主义倾向。2020年北京青年报的一篇报道中曾经如此描述房地产广告的宣传手法:有的开发商拿地不久,广告就会介入,规划尚不清晰、设计尚不明朗,就要将一片荒地描绘得“高端舒适”,十分考验广告设计者的“想象力”:“稀缺楼盘,坐拥宁静”,其实是“项目偏僻,人气不足”;“湖景洋房,水景园林”,其实是“有个小水坑,坑边有围栏”。在平面媒体高大上宣传语背后往往都是难以启齿的潜台词,甚至有开发商不惜伪造地铁站牌以博眼球,拿还未批复的地铁线路作房子的噱头。[38]戴世富、王颖2011年发布通过研究北京、上海、广州、武汉代表性报章,发现22%的广告都彰显购房者的社会地位,崇洋媚外和享乐主义主题的广告分别占8%和7%,梦想也占到了5%,广告中明显夸大使用价值,炒作诸如社会地位、阶级等各种符号,夸大了房屋的理想性,迎合富人的消费心理,彰显出房屋作为个人身份地位的炫耀性象征。[39]

社会流行语[编辑]

2016年随着中国大陆实体经济遭遇困难,与此相对炒房成为了社会话题,因此有人揶揄称“实干误国、炒房兴邦”。[40]

参见[编辑]

参考资料[编辑]

注释[编辑]

  1. ^ 房地产投资、销售、价格数据由《中国房地产统计年鉴》《中国统计年鉴》综合。[data 1][data 2][data 3][data 4][data 5][data 6]
  2. ^ 当时的租售比为1:4000(1989年)和1:30000-1:10000(1993年),远远低于市场经济国家普遍的1:100。[5]
  3. ^ 全国及北京、上海历年平均数据来自于1999-2020年历年《中国统计年鉴》。 [data 7] [data 8] [data 9] [data 10] [data 11] [data 12] [data 13] [data 14] [data 15] [data 16] [data 17] [data 18] [data 19] [data 20] [data 21] [data 22] [data 6]
  4. ^ 2009年12月14日,温家宝主持召开国务院常务会议,要求下属部门:增加普通商品住房的有效供给、继续支持居民自住和改善型住房消费并抑制投资投机性购房、加强市场监管并继续整顿房地产市场秩序、继续大规模推进保障性安居工程建设[18],这四条要求被称为“国四条”。
  5. ^ 2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,全文共五章十条,故称“国十条”。

数据[编辑]

  1. ^ 国家统计局,中国指数研究院. 中国房地产统计年鉴——2008. 北京: 中国统计出版社. 2008. ISBN 978-7-5037-5561-3. 
  2. ^ 国家统计局,中国指数研究院. 中国房地产统计年鉴——2009. 北京: 中国统计出版社. 2009. ISBN 978-7-5037-5896-6. 
  3. ^ 国家统计局,中国指数研究院. 中国房地产统计年鉴——2010. 北京: 中国统计出版社. 2010. ISBN 978-7-5037-6188-1. 
  4. ^ 国家统计局,中国指数研究院. 中国房地产统计年鉴——2011. 北京: 中国统计出版社. 2011. ISBN 978-7-5037-6430-1. 
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  10. ^ 2007中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2007. ISBN 978-7-5037-5124-0. 
  11. ^ 2008中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2008. ISBN 978-7-5037-5530-9. 
  12. ^ 2009中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2009. ISBN 978-7-5037-5800-3. 
  13. ^ 2010中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2010. ISBN 978-7-5037-6070-9. 
  14. ^ 2011中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2011. ISBN 978-7-5037-6351-9. 
  15. ^ 2012中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2012. ISBN 978-7-5037-6693-0. 
  16. ^ 2013中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2013. ISBN 978-7-5037-6963-4. 
  17. ^ 2014中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2014. ISBN 978-7-5037-7280-1. 
  18. ^ 2015中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2015. ISBN 978-7-5037-7638-0. 
  19. ^ 2016中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2016. ISBN 978-7-5037-7917-6. 
  20. ^ 2017中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2017. ISBN 978-7-5037-8253-4. 
  21. ^ 2018中国统计年鉴. 北京: 中国统计出版社. 2018. ISBN 978-7-5037-8587-0. 
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文献[编辑]

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外部链接[编辑]