臺灣不動產投資信託

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臺灣不動產投資信託是指在臺灣證券市場掛牌的不動產投資信託REIT),臺灣不動產投資信託主要投資標的為已開發完成的商業辦公大樓百貨公司商場旅館集合住宅大樓。臺灣不動產投資信託因投資門檻低,投資者也不需擔負管理招租重責,加上租金收益全數配息現金殖利率高於定期存款甚多,並可對抗通貨膨脹,是一般民眾,投資臺灣不動產的捷徑[1][2]。2018年3月金管會研議修正不動產證券化條例,考慮擴大「不動產」的定義,將公共建設納入不動產證券化基金可投資標的,例如太陽能電廠、離岸風電、高速公路等,希望進一步吸引壽險資金或其他機構法人投資[3]。2018年5月金管會預告修正不動產證券化條例第6條、第8條及第9條之解釋令,為了活絡不動產投資信託,將簡化海外不動產投資程序,以利國內REIT前往海外不動產市場尋找投資報酬率較高的標的[4]

國泰一號臺北中華大樓
新光一號新光國際商業大樓
新光一號新光信義華廈
圓滿一號臺南FOCUS時尚流行館
樂富一號台茂購物中心

臺灣REIT列表[编辑]

證券代號 證券名稱 投資標的屬性 發起規模 成立日 淨值(2018年) 備註
臺證所01001T 富邦一號 商辦、商場、住宅 58.3億 2005年3月1日 17.94元
臺證所01002T 國泰一號 商辦、商場、旅館 139.3億 2005年9月23日 18.27元
臺證所01003T 新光一號 商辦、百貨公司、商場、住宅 113億 2005年12月19日 17.7元
臺證所01004T 富邦二號 商辦、廠辦 73.02億 2006年4月6日 15.24元
臺證所01007T 國泰二號 商辦 72億 2006年10月2日 19.31元
臺證所01009T 圓滿一號 商辦、商場 30億 2018年6月15日 10元
臺證所01010T 樂富一號 商辦、購物中心 約110億 2018年12月?日 10元

富邦一號[编辑]

富邦一號不動產投資信託基金(簡稱富邦一號或富邦R1,臺證所01001T)是富邦建設股份有限公司、明東實業股份有限公司、道盈實業股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託,成立於2005年3月1日,基金規模為新台幣58.3億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月第十個營業日。

富邦一號所擁有的四棟大樓包括富邦人壽大樓(臺北市敦化南路一段108號,商業辦公大樓)、富邦中山大樓(臺北市中山北路二段66、68號,商業辦公大樓)、天母富邦大樓(臺北市天母西路136、136-1號,集合住宅大樓,已售出部分樓層[5])及潤泰中崙大樓商場部分(臺北市八德路2段306號、308號,市民大道2段209號)。

國泰一號[编辑]

國泰一號不動產投資信託基金(簡稱國泰一號或國泰R1,臺證所01002T)是國泰人壽保險股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託,成立於2005年9月23日,基金規模為新台幣139.3億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月第十五個營業日。

國泰一號所擁有的三棟大樓,包括:臺北喜來登大飯店臺北市忠孝東路一段12號)、臺北西門大樓(臺北市武昌街二段77號)、臺北中華大樓(臺北市中華路一段88號)。

新光一號[编辑]

新光一號不動產投資信託基金(簡稱新光一號或新光R1,臺證所01003T)是新光人壽擔任發起人的不動產投資信託,成立於2005年12月19日,基金規模為新台幣113億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每會計年度結束後六個月內。

新光一號所擁有的六棟大樓包括新光天母傑仕堡大樓(臺北市士林區忠誠路二段180~196號,百貨商場及集合住宅大樓)、新光國際商業大樓(臺北市松山區南京東路三段287、289號,商業辦公大樓)、台証金融大樓(臺北市中山區建國北路一段96號,商業辦公大樓)、臺南新光三越百貨大樓(臺南市中西區中山路162號)、新光信義華廈(臺北市大安區信義路二段230號,商場)及新光人壽中山大樓(臺北市中山區中山北路二段44號,商業辦公大樓)。

富邦二號[编辑]

富邦二號不動產投資信託基金(簡稱富邦二號或富邦R2,臺證所01004T)是臺灣力勝開發、忠興開發、台北富邦銀行富邦人壽、富邦產險擔任發起人的不動產投資信託,成立於2006年4月6日,基金規模為新台幣73.02億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度五月及十一月第十個營業日。

富邦二號所擁有的三棟大樓包括富邦民生大樓(臺北市民生東路三段138號,商業辦公大樓)、富邦內湖大樓(臺北市內湖區瑞湖街62號,廠辦大樓)及潤泰中崙大樓商用辦公部分(臺北市八德路二段308號、市民大道三段209號)。

國泰二號[编辑]

國泰二號不動產投資信託基金(簡稱國泰二號或國泰R2,臺證所01007T)是國泰人壽保險股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託,成立於2006年10月2日,基金規模為新台幣72億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每年度六月及十二月第十五個營業日。

國泰二號所擁有的三棟大樓包括民生商業大樓(臺北市中山區民生東路3段49號及51號,商業辦公大樓)、世界大樓(臺北市松山區南京東路4段126號及126號之1,商業辦公大樓)及安和商業大樓(臺北市大安區敦化南路2段319號,商業辦公大樓)。

圓滿一號[编辑]

圓滿一號不動產投資信託基金(簡稱圓滿一號或圓滿R1,臺證所01009T)是高青開發股份有限公司、鼎晟不動產開發股份有限公司及新東北電力高壓設備有限公司擔任發起人的不動產投資信託,成立於2018年6月15日,基金規模為新台幣30億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為每半個會計年度結束後四個月內。[6][7][8]

圓滿一號所擁有的二棟大樓包括板信銀行家大樓(新北市板橋區中正路330號A棟,商業辦公大樓)、臺南Focus時尚流行館(臺南市中西區中山路166號及臺南市北門路一段123巷32號,商場)。

樂富一號[编辑]

樂富一號不動產投資信託基金(簡稱樂富一號或樂富R1,臺證所01010T)是新台茂環球公司、林來于、邱泰翰、邱柏翰、邱雅靖、邱雅琦、邱雅玲擔任發起人的不動產投資信託,成立於2018年12月?日,基金規模為新台幣105-115億元,掛牌價為新台幣10元,以一千個受益權為交易單位。收益分配日為?。[9][10][11][12]

樂富一號所擁有的投資標的包括台茂購物中心(桃園市蘆竹區南崁路一段112號,購物中心)、大都市國際中心(台北市中正區羅斯福路二段100號,商辦)及國內外不動產投資信託基金;預計投資標的包括NASA科技總署大樓(台北市內湖區內湖路一段246號,商辦)及松麟企業大樓(台北市中正區重慶南路一段15、21號,飯店)。

清算案[编辑]

證券代號 證券名稱 投資標的屬性 下市下櫃日期
臺證所01005T 三鼎 商辦、商場、物流大樓 2012年3月30日下市
櫃買中心01006T 基泰之星 商辦、商場、旅館 2012年2月3日下櫃
臺證所01008T 駿馬一號 商辦、廠辦 2015年4月8日下市

交易成本[编辑]

  • 證券交易稅:不課徵。
  • 交易手續費:費率為0.1425%
  • 利息所得稅:採分離課稅,免併入所得稅結算申報。扣繳率如下:
    • 中華民國境內居住個人,有固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取10%
    • 非中華民國境內居住個人,無固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取15%
  • 證券所得稅:不課徵。

發展困境[编辑]

臺灣REIT困境如下:[13][14][15]

  1. 臺灣REIT採信託制,美國REIT採取公司制。
  2. 受法規限制,不允許擴大發行,難以找到新投資標的。
  3. 商業大樓產權分散,難以即時買進高報酬的建物。
  4. 管理機構無法因操作績效良好,而領到分紅或激勵獎金,管理機構容易流於物業管理而非基金操盤。[16]
  5. 當不動產市場價值上揚,標的物的價值無法有效反應在股價。
  6. 壽險業者目前投資單檔REIT不能超過基金淨值的10%,使壽險公司想增加固定收益部位,卻受限於投資上限[17]
  7. 基金流動性較差,每天價格波動小,投資人較難藉由交易獲取資本利得[18]

股東權益報酬率(ROE)和管理費[编辑]

股東權益報酬率(ROE)=稅後純益/股東權益,反映公司利用資產淨值產生純利的能力,就是公司拿股東的錢去投資的報酬率。用ROE可以看出一家公司利用股東權益創造獲利的能力好不好。下表顯示臺灣REIT淨資產雖隨著年度價值增加,但其產生純利的能力並未提升,反倒是管理機構及受託機構的費用占比不斷增加,進而侵蝕了REIT股東的報酬率。

1999年 淨利 淨資產 ROE 管理機構管理費 受託機構管理費 管理費合計 管理費/收入
富邦一號 284,257,957 6,045,837,125 4.70% 15,892,490 4,722,197 20,614,687 5.00%
國泰一號 618,141,894 14,559,450,662 4.25% 15,918,139 5,035,619 20,953,758 2.80%
新光一號 437,601,523 12,676,566,021 3.45% 25,347,541 5,914,424 31,261,965 5.00%
富邦二號 289,049,429 7,997,663,831 3.61% 25,856,780 4,955,883 30,812,663 7.08%
國泰二號 284,242,840 9,151,923,765 3.11% 13,542,852 3,815,999 17,358,851 4.38%
2017年 淨利 淨資產 ROE 管理機構管理費 受託機構管理費 管理費合計 管理費/收入
富邦一號 265,354,514 9,896,229,797 2.68% 23,466,836 7,465,294 30,932,130 8.00%
國泰一號 610,369,065 25,075,286,151 2.43% 31,388,378 13,078,476 44,466,854 5.49%
新光一號 418,670,903 19,980,731,626 2.09% 37,884,405 10,773,914 48,658,319 6.53%
富邦二號 277,996,080 1,074,176,9989 2.59% 34,547,976 6,090,591 40,638,567 9.26%
國泰二號 316,832,614 13,729,518,094 2.31% 24,126,994 7,450,973 31,577,967 6.96%

參考資料[编辑]

相關條目[编辑]

外部連結[编辑]