土地創富投資

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典型的一個英國土地銀行預整地,其實就是一塊塊粗略整地過的地塊供買主視察,然後在推銷用語中吹噓許多樂觀的未來開發潛力,會成為繁榮的大都市云云,這也是該類投資案屢屢爆發詐欺爭議的灰色地帶。

土地創富投資 (或策略性土地投資)的做法是購買未經開發的土地,並持有一段時間直至這有利可圖時出售給其他買家,以賺取利潤。 土地是受歡迎的投資產品,因為相對股票債券土地是一個有形資產 。 預期土地價值增加的原因有:通貨膨脹,土地用途轉換為住宅,或在土地中提取天然資源。 適宜策略性土地投資的地塊多坐落於迅速發展的城市區域或鄰近道路上。 最初的目標是購買未開發的土地, 因它位於城市發展的區域,使其價值增加 。投資目的是找出這些具潛力的土地,然後等待地價上升,並出售與發展商加以開發。

英國[编辑]

土地投資在英國主要由地主士紳階層或房地產開發商所擁有。許多著名的上市建築公司成功地從事土地投資,土地成功開發為今後的建設項目。由於在2002年土地登記法有所變更,土地投資的形式亦有所改變。這法令讓公司可購買土地,然後把它分割為更小的地塊。該公司可以把這些小地塊出售給個人投資者。

這新的投資方式暫不受英國金融服務管理局FSA)的控制和約束。 很多人都擔心這種形式的投資,因為許多這類形的土地投資公司已經倒閉了。縱然英國曾於2002年至2007年7月經歷了地產繁盛時期,但按目前的審計結果顯示,策略土地投資個案仍未有成功的例子。[1]

策略土地投資計劃是一項集體投資的活動,根據2000年英國金融服務及市場法第19條定為“受規管活動”, 只有授權或獲豁免的人士才可在英國經營或進行相關投資活動。

第26條規定,任何人違反以上條例,該人所定之相關協議並沒有法律效力,並需發還所收款項及補償當中的損失。 在最近,FSA監管執法,這類型的英國策略土地投資公司已遷往歐盟以外的國家,及只提供地皮與非英國居民,因他們不受FSA的法例保障。

英國提供策略投資土地的公司[编辑]

由於在土地登記法的變更,不少英國公司相應成立,提供的小型地塊作為投資項目。 這些土地通常是綠化帶自然保育區沖積平原,農業或 並不適合開發的保護土地 。 這類以小塊出售的集體投資計劃,現時還沒有成功申請到許可規劃發展的記錄 。 這類英國地塊投資計劃,已經有相當多的投資者錄得損失。有大量提供英國地塊的英國公司已倒閉或遭FSA或其他機關要求關閉。 [2][3][4]FSA調查後,部分公司已經遷往海外 。 現在一些公司於迪拜新加坡提供這類英國地塊投資項目。這些地方的當局並沒有規範此類活動,或者沒察覺這類投資的高風險性質。 2010年6月,新加坡金融管理局MAS)因應這類地塊投資計劃而發出警告[5],這類計劃可能是一個騙局,尤其是提供英國加拿大土地的公司。

銷售方法[编辑]

這類公司的營業代表可能以完成問巻為由,通過電話聯繫客戶,並邀請出席在五星級酒店的免費自助餐,聚會完結後並贈送旅遊樂團入場劵。又或在商場擺設臨時攤位,或在地產節目提供一個英國策略性土地投資計劃。很多時候,這些公司利用英國政府或行業的統計數據,說明該土地鄰近已發展區域;或是引用近期英國樓價的歷史發展,以證明該土地是一個偉大的投資。交談口頭中往往會指出,該土地的開發會很快被審批,具有很強的發展潛力。該土地的定價,通常會參考已批准發展的土地在市場高峰期的價格。 很多時候,這些公司會展示地塊上有詳細的房地產發展計劃藍圖 。這些計劃通常被稱為“預先核准”,“概念性”或“前期開發”。 銷售人員將按著對該土地的目前銷售價格,來比較未來潛在增長價值。

沒有任何參考數據說明這些綠化帶或農業用地的價值,及當中所涉及長期維修及小地塊集體銷售的問題。但是銷售價格一般會比土地的當前價格高出10-100倍。

然而這些計劃藍圖於英國的規劃法律中並沒有效力,亦不應視這些藍圖為地塊發展的跡象。這些土地許可規劃申請從來沒有書面合同承諾,儘管銷售人員常表達他們十分樂觀的看法。 銷售人員很少提及該土地是受保護土地和綠化帶,根據目前的發展規劃法規是不可開發的。就這審批些土地的開發許可證,當局通常沒有任可合理的時間表。

投資者最終可能會為這小塊土地付出了相當數量的金錢,但換取的可能是一個非常高風險的不發展土地。 當投資者一旦注意到該土地的是缺乏開發的可行性時,其轉售價值的隨即下降。 除之而來是這些土地公司徹底清本,或是已被另一法定團體接管。 如果客戶表示願意購買該計劃的土地,銷售人員也可能會試圖出售其他地方的小型地塊,或其他高收益的投資方案 。土地公司可能把客戶加進名單 ,然後出售給其他投資公司,以提供類似的計劃。 當這些土地公司倒閉,投資者也可能獲提供的投資補救方案或規劃服務,但當中會被收取額外的費用。 這些服務多為虛假或是失敗的方案,導致投資者進一步的金錢損失。

爭議[编辑]

一個名為“You and Yours”紀錄片於2006年12月4日在BBC英國廣播公司首次播出 [6],批評這些英國土地公司所提供的服務是欺騙客戶的活動。騙局的基礎是利用誤導的市場策略和資訊來游說客戶該項是很有效的投資,可能賺取可觀的利潤,從而推銷這些極微機會獲得土地發許可證的地塊。

當中關鍵的銷售策略是指出客戶是土地的擁有者,他們不會損失金錢。

土地公司常指出土地價值每年會有很大的增幅,並有一個非常樂觀的成功申請規劃時間表 。但這些從來沒有合約承諾。 土地公司通常按未開發土地當前市場價值的15至100倍的地價來售出地塊 [7] 。投資者可能支付1.5萬英鎊來購買總值只有500英鎊的地塊。因此,大部分的投資不是在土地的價值上,因為土地每年增加的價值少之又少,甚至少得毫無意義。土地投資實際是一個假設的服務建議未來獲得批准建設的用地。 如果該服務是從來沒有實行或沒有成功,那餘下的土地資產通常是毫無價值的。又或是如果土地公司倒閉或消失,小地塊業主便很難有經濟效益地賣掉小地塊,因為煩重的行政工作和高昂的銷售成本通常超過其土地價值。

許多土地公司目標的受害者在英國以外的地方,尤其是加拿大香港新加坡泰國汶萊馬來西亞。 這些國家的居民可能對英國房地產市場和地方規劃法規並不了解,如綠化帶區域。

例如土地公司UKLI從4500人購買地塊的過程中已經取得了6900萬英鎊,該公司在2008年由於破產而被接管[8] 。 Land International 在虧損了客戶1000萬英鎊後在2008年倒閉 [9] ,相同的土地後來在亞洲發售 [10]。 Land International (Far East) 在2010年倒閉,導致投資者損失600萬新元(250萬英鎊)[11]。接著當有提供209個位於Cranmore, Somerset鄉村的地塊,國會議員David Heath 要求在英國下議院進行辯論, 他說:“雖然土地儲備可能不違法,但這無疑是一個騙局” [12]英國土地註冊處在2009年1月15 日發出了新聞稿 [13],提醒消費者土地註冊處就土地投資計劃發表了一份指南,警告消費者提高警覺。 土地註冊處的公司法律事務長 Mike Westcott Rudd 表示,市民被“誤導以為土地可獲得規劃許可”,土地公司並錯誤地引用著名的銀行和房地產開發商作為合作項目夥伴。在某些情況,該類公司以偽造的土地登記交件以證明土地規劃的審批,但事實上這些並不存在。

參考文獻[编辑]

  1. ^ Tony Levene. Land Banking - The Plot Thickens. Guardian. 2009-11-09 [2010-06-23]. 
  2. ^ 9 Land Banking Companies Wound Up. Mynewsdesk.com. [2010-06-23]. 
  3. ^ Three companies are ordered into liquidation following a government investigation. Allbusiness.com. [2010-06-23]. 
  4. ^ 5 Land Banking Companies Liquidated. Mynewsdesk.com. [2010-06-23]. 
  5. ^ Land Banking - Look before you leap. Moneysense.gov.sg. [2010-06-23]. 
  6. ^ Abbott, Melanie. CPRE wants 'land banking' regulation. BBC News. 2006-12-14 [2010-06-23]. 
  7. ^ Land Banking Companies - Why the majority of them are (legal) scams. Learnmoney.co.uk. 2008-06-17 [2010-06-23]. 
  8. ^ Philip Scott, This is Money4 June 2008, 12:00am. FSA shuts down UKLI 'land banking' firm: UK Land Investments. This is Money. 2008-06-04 [2010-05-04]. 
  9. ^ Land sales companies bite the dust. Gov-news.org. [2010-06-23]. 
  10. ^ Land International scam re-surfaces as Sherwood Henderson. Land International scam re-surfaces. Blogs.mirror.co.uk. [2010-06-23]. 
  11. ^ 200 lose $6m in British land deals
  12. ^ May we have a debate on what I can...: 30 Oct 2008: House of Commons debates. TheyWorkForYou.com. [2010-05-04]. 
  13. ^ Land Registry : Press notice. Landreg.gov.uk. [2010-05-04]. 

外部鏈接[编辑]