天榮站物業項目

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天榮站物業項目位於輕鐵天榮站上蓋

天榮站物業項目位於香港新界元朗區天水圍天城路天榮路天恩路之交界,即天水圍市地段第23號。項目是兩鐵合併時,香港鐵路有限公司以接近49.1億元,向九鐵公司購入8個物業用地發展權其中一個項目及後與新鴻基地產攜手發展。地盤面積約19.62萬平方呎,可建樓面面積約98.23萬平方呎,其中約98萬平方呎用作興建私人住宅,其餘約2,206平方呎用作商業用途。整個項目項目不設限呎限量條款,由3幢42層大樓及地庫停車場組成[1],提供約1,800個單位,預計2021年落成[2]。該項目首阶段车站月台搬迁及平整工程已於2017年1月完工,上盖工程正在展开。

設計[编辑]

按港鐵早前提交予城規會的文件顯示,天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展包括4幢樓高43層的建築物,當中包括3層平台分別作輕鐵總站、停車場、住客會所及住客平台花園之用,整個項目共提供約1,500個住宅單位,平均單位面積約為600方呎,另外附設287個私家車停車位及25個電單車停車位。[3]

然而,新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權後在2015年3月提交予城規會的文件顯示,上蓋物業發展由4幢43層大樓更改為3幢42層大樓,停車場改設於地庫,以籍此增加空氣流通性及改善環境。[4] 項目由梁黃顧建築師事務所設計。

以往設計的批評[编辑]

項目的設計曾經被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評,他們不滿港鐵未有全面諮詢公眾,卻計劃在輕鐵天榮站興建屏風樓。有學生坦言,如有關樓宇落成後,平台花園高度會超過對面三所學校校舍,兩者一街之隔的距離僅十幾米。受影響的三所學校,到時會像三文治般,一邊是屏風樓,一邊緊貼嘉湖山莊麗湖居的十幢大廈,數千名學生及教職員將夾在中間,將會嚴重影響該區空氣流通。[5]地區人士則不滿政府假諮詢,敷衍反對意見,並重申要求以新指引審批港鐵所指出的建築圖則。對於港鐵作為政府最大股東的企業,只顧賺錢,漠視新政府指引,制造屏風樓,令周邊居民感到環境的壓逼感。[6]

2011年4月19日,逾百名天水圍居民及學生舉行集會,進行「向屏風樓說不」的靜坐活動,過百名參與活動的居民及該校師生高呼「港鐵屏風樓,居民無氣抖」的口號,希望政府利用該地興建社區中心,為該區居民提供更多娛樂。伊利沙伯中學舊生會中學校長劉修妍指,政府經常強調可持續發展,卻批准興建損害環境的樓宇項目,希望政府可以身作則,拒絕有關項目的申請。

地政總署發言人表示,有關港鐵在天水圍輕鐵天榮站的批地申請,當局正按適用程序處理,包括提交地區地政會議討論等,聽取市民對有關發展的意見。而港鐵發言人表示,早於1995年當時的九鐵已計劃在天水圍區輕鐵上蓋發展物業,天榮站上蓋的規劃發展已通過相關法定程序。[7]

招標出售[编辑]

第一次招標[编辑]

不過政府及港鐵最終並沒有理會反對聲音。項目於2013年1月18日起招收意向書,1月24日下午2時截止。市場人士指,項目估值約20億至34.38億元。港鐵發言人表示,項目不設限呎及限量條款,目前正與政府商討補地價事宜。[8]到了2月19日截收標書當天,卻只收到兩家發展商提交的文件,並無發現有關天榮站發展項目的標書。是港鐵項目招標歷來首宗「零標書」紀錄,更演變為即日流標。市場普遍估計,因項目補地價高,日後需賣建築呎價7000元方可獲合理利潤,遠高於區內二手呎價,令發展商轉軚放棄入標。[9]

第二次招標[编辑]

2013年12月19日,港鐵公布,輕鐵天榮站物業項目由12月20日起招收發展意向書,12月27日下午2時截止。[10]項目於12月27日截收意向,獲19份意向書,包括長實、新地、會德豐、金朝陽、南豐、華懋、麗新發展、嘉里及泛海等。

到12月30日,港鐵公布項目即日起推出招標,並於1月21日截標。為防流標重演,招標條款加入三項條款。包括發展商只須提交「一口」地價、毋須與港鐵分紅,發展商日後毋須與港鐵分享賣樓收益,令整個招標過程,相近於西鐵項目的「一口價」投標形式;其次,港鐵設立回購機制,有權在發展項目落成後,向中標發展商提出以項目市值的1.6倍價錢回購;以及由港鐵負責重置輕鐵站的前期工程費4.1億元。

對於招標條款大變,港鐵發言人回應,在考慮天榮站今年初招標時的市場反應,以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求,再考慮到現時物業市場的情況,因此與地政總署達成有關的財務協議。消息人士透露,有別於對上一次招標列明發展商須支付26.863億元的補地價金額,是次標書只要求發展商提交其所願意支付的保證地價,實際補地價金額再由港鐵與地政總署商討,令批地過程中的彈性增加。

至於地政總署方面則補充,就地價而言,經考慮所接獲的標書後,如政府從港鐵得到的地價是相等或高於地政總署所釐定的底價,政府才會把土地批予港鐵。

2014年1月21日,項目截標,僅接獲3份標書,包括長實、新地及信置入標,反應較預期遜色。[11]

2014年1月30日,港鐵認為投標方案未能符合財務要求,不接納任何有關物業項目的標書,再次流標收場。[12]

曾經考慮改作居屋發展[编辑]

港鐵天水圍天榮站項目兩度流標,發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露,政府考慮把這塊地皮改為興建居屋,預計可建1,600個單位。他表示,這種做法在技術上「完全可行」,上蓋發展權現屬於港鐵,若要發展,需先購回發展權。政府雖是港鐵大股東,但港鐵是獨立上市公司,因此不敢揣測港鐵方面的取態。他認同天榮站地點交通方便,技術上需要先搬站,但成本上「計到數」,會繼續與港鐵探討。

城巿大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,天榮站地皮兩次流標,足以反映市場出價與政府預期相距甚遠,亦反映業界認同市況不明朗,若政府保留地皮日後重新招標則屬不智,他認同改作居屋發展之舉可行。[13]

惟港鐵發言人回應表示,正積極為項目研究最可行的發展模式和財務安排,未必只有售回予政府。[14]

第三次招標[编辑]

2015年1月12日至2月5日,天榮站上蓋項目第3次招標,共收到21份意向書、4份標書,標書包括新鴻基地產恆基地產信和置業遠東發展。2月9日,港鐵公司公佈招標結果,由新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權,市場估值17億港元,新鴻基副董事總經理雷霆表示將發展中小型住宅,預計投資額約70億元。[15][16]

2015年7月16日地政總署資料顯示,天水圍輕鐵天榮站項目,涉及補地價金額15.1899億元,以總樓面約98萬2千多方呎計算,补地价每平方尺約1500元。

週邊建築[编辑]

交通[编辑]

参考[编辑]