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恒隆集團

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恒隆集團有限公司
公司類型 上市公司
股票代號 港交所0010
創辦人 陳曾熙陳曾燾
總部  香港中环德辅道中四号渣打银行大厦二十八楼
產業 地產酒店停車場乾洗
净利润 9.0550億港元(2008年12月31日)半年業績
主要子公司 恒隆地產有限公司
网站 官方網站

恒隆集團有限公司港交所0010)是一家在香港交易所上市的地產公司。主要業務是物業發展以供銷售投資物業以供收租之用、擁有和管理酒店停車場管理及物業管理,以及經營乾洗服務。

公司在香港註冊,於1960年9月13日由陳曾熙陳曾燾創辦,現任董事長為陳曾熙兒子陳啟宗。2008年12月31日半年業績,公司的資產淨值為719.392億港元,純利為9.0550億港元。

歷史[编辑]

港府換地[编辑]

恆隆創辦於1960年,創辦人陳曾熙(1923-1986年),原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留學日本,攻讚土木工程學,回港後在永隆銀行任職,擔任外匯、樓宇按揭業務,認識到香港地產業的潛力。50年代初,陳曾熙離開永隆銀行,與友人合夥創辦大隆地產,開始涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學,曾在婆羅洲一帶經營建築生意,回港後協助兄長承包建築工程,生意逐漸做大。

1960年,陳曾熙兄弟自立門戶,註冊成立了恆隆有限公司,初期在九龍太子道一帶發展過不少住宅樓宇。恆隆的起步,得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時,港府需要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院,於是以何文田山與恆隆交換,後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇,奠定了公司日後在地產業發展的基礎。

上市發跡[编辑]

1972年10月21日,恆隆在香港上市,公開發售2,400萬股新股,每股面值2元,以8.5元 價格發售,集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤,包括港島半山區列提頓道1號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景園、恆英樓等,另有6個已建成或正在建築中的收租物業,包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等, 已初具規模。

恆隆上市後,即將所籌集資金進行項重大投資,它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角邵氏大廈和新華戲院,而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格,這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來,香港股市、地產暴跌,恆隆的大部分資金被凍結,以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。在把握地產市道循環走勢方面,恆隆顯然比長實新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元,超過合和,比新地高出二成八,比長實高出五成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平,市值達35億元。不過,由於恆隆看錯地產循環走勢,翌年純利大減近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上,恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是它相當重視地產投資業務。1972年恆隆上市時,它的租金收入僅500萬元,佔公司經營收入的10%。但到1977年度,恆隆的租金收入已增加到2,880萬元,佔公司綜合純利的比重已超過45%。恆隆在地產經營上的另一個重要恃色,就是它重視發展龐大的住宅區計劃。早在1975年恆隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年,恆隆與合和合組財團,奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業發展權,該項目有超過5,000個住宅單位,德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50%,恆隆、合和各佔25%,當時平均每個單位的售價達22萬元,超過原來的估計,恆隆賺取了可觀利潤。

1978年,恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地,計劃興建淘大花園。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6%股權,使之成為恆隆的附屬公司,以使進一步開發淘大的土地資源。淘大花園最後分四期發展,建成4,800個住宅單位和部分商場,總投資達9.4億元。

1979年,恆隆與長實(恆隆佔37.5%),再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權,興建一幢22層高的商業大廈旺角中心。80年代初,旺角中心推出之際,正值地產高峰期,扣除給予地鐵的盈利之外,總利潤高達43億元,恆隆賺得其中的1.6億元。

地鐵戰略[编辑]

恆隆的發展,與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年,正值恆隆各項投資收成在望,業務進入高峰期之際,恆隆領導層雄心萬丈,先後與新世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及淘大等地產公司合組成3個財團,競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權,全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋苑,總樓面面積達700萬方呎,估計建築成本超過70億元,總售樓收益高達183億元。其中,恆隆可獲利逾40億元。結果,以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。

這時,恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰,主席陳曾熙更打破一貫低調的作風,對記者暢談恆隆的發展大計,喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露,當時恆隆擁有的土地儲備,足夠發展到1987年,全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。1981/82年度,恆隆錄得純利3.52億元,創上市以來的第二個高峰。

80年代初,以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權,恆隆因而聲名大噪。可惜遇上地產崩潰,恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權,其他地鐵站上蓋發展權亦被迫押後。是役,恆隆備受打擊,股價亦一度跌至低點。1985年12月入選恒生指數成份股,1988年間接持有格蘭酒店控股權,並進行重組。

不過,恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期,隨著地產市場的復甦,雙方著手修訂原來計劃,將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途,並減低補地價金額。1984年5月,太古地鐵站上蓋康怡花園動工,補地價3億元,另投資37億元,興建9,500個住宅單位,其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋苑出售時地產市道好轉,首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恆隆再與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團(恆隆佔60%),繼續與地鐵公司合作,斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業,其中補地價僅6.14億元。是項計劃包括上環果欄、海事處、灣仔修頓花園,以及天后站炮台山站上蓋物業,總建築面積270萬方呎,其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。

併購囤地[编辑]

不過,恆隆在80年代的發展,始終受金鐘二段一役的影響,對地產循環的戒心大增,投資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升,恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展物業出售,鰂魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位,即在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄,絕大部分單位以每方呎500至800元分期售出,而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍,恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產循環持有戒心,恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平,與長實、新地、恆地等相距日遠,若干很有潛質的物業,如太古水塘(現時的康景花園)、樂活道地段(現時的比華利山等)均先後將半數權益售予恆地,並由對方策劃發展及代理銷售,此舉亦減少了恆隆的盈利。至1987年,施工中的維德廣場項目(即前船政署及恆星戲院地皮,及後改名為無限極廣場)亦賣給莊啟程旗下的維德集團。

格蘭酒店集團汀蘭居(海景)
格蘭酒店集團 汀蘭居(正門)

1986年恆隆主席陳曾熙逝世,遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人,其弟陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代,恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8月,恆隆已購得上市公司淘化大同75.6%股權,淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作出貢獻,同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加大,與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月,恆隆與淘大重組,恆隆成為集團控股公司,並專注地產發展,而淘大則易名為淘大置業,成為恆隆旗下地產投資公司,持有恆隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4月,恆隆透過淘大收購樂古實業,並再度重組,將樂古改名為格蘭酒店集團,專責酒店業務。自此,恆隆集團自成一系,系內各上市公司業務清晰,便於發展。不過亦有人批評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面,錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

商圈收租[编辑]

1991年1月,陳曾燾退任董事,由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席,恆隆進入家族第二代管理時期。陳啟宗上任後,一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發展路線,但同時亦採取了一系列矚目行動,包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介恆隆集團;引進先進管理技術,如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等,獲得投資者的好評。陳啟宗並表示:恆隆會繼續積極擴大投資物業組合比重,同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍,爭取5年後與其他地產集團看齊。

不過,90年代恆隆系發展策略的重點,似乎仍集中於擴大投資物業方面,其中淘大置業擔任這方面的主角。1992年6月,淘大宣佈10股供3股計劃,集資27.9億元,其後在8個月內全數用於擴展投資物業組合,包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後,淘大通過撥出內部資金及借貸共11.4億元,10月再透過發行可換股價券集資19.9億元,繼續收購有升值、加租潛力的優質投資物業,在短短一年半時間內,恆隆系已動用50億元購入投資物業。

1993至1994年間,淘大置業的投資物業陣營進一步加強,先是位於太平山頂的山頂廣場落成啟用,該物業樓面面積13.4萬方呎,全部租出;而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業,價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈,而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業。1996年淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎,絕大部分均是位於地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業,年租金收益接近24億元

2002年8月宣佈把格蘭酒店私有化,並於翌年2月完成。公司在香港註冊,主席為陳啟宗。2008年12月31日半年業績,公司的資產淨值為719.392億港元,純利為9.0550億港元。

外部参考[编辑]