房地产

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房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产一般也被称为不动产(real property,也写作realty),与之相对应的是私产,即动产(personal property,也被称作chattel或者personalty)。在技术层面上,一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离,同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产(immovable property)归于民法权限下的同时,普通法中使用的是房地产(real estate)和不动产(real property)来这类权利。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一的。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益,随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

不动产抵押[编辑]

美國獨棟房屋
香港一家房屋仲介

近年来,很多经济学家都认识到有效的不动产法律的缺位将使得在发展中国家的投资面临很大的障碍。无论一个国家是贫穷还是富足,土地和依存土地的房产都是社会财富的一个重要组成部分。在大多数发达经济体中,个人和小型公司用来购买或开发土地和建筑物的资金主要来源于银行抵押贷款,也就是用不动产的价值来开发其本身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放这样的贷款,因为一旦借款人无法清偿贷款银行可以取消借款人的抵押物赎回权,然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地出售以拿回属于他们的钱。然而许多发展中国家并没有对抵押物赎回的有效法律保障,所以抵押贷款在那里要么没有开展,要么只有特定的社会阶层才能使用。

英语词源[编辑]

虽然在英语中用real estate表示不动产,但是不动产与真实(real)的概念并没有关系(也就是说,法律并没有认定不动产比个人动产更真实)。这个词起源于君主制下的领土世袭原则,在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土(royal estate)。real来自于法语中royale,是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。

房地产经济[编辑]

交易行为种类[编辑]

随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。每一块土地都有完全不同的特性,所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。为了促成交易,一般需要专家进行不动产估价。下面几种是比较常见的房地产经济行为:

估价:专业的价值评价服务
经纪业务:促成买卖双方交易的服务
开发:建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务
物業管理:为产权所有人管理不动产的服务

在每一个领域中又会分为住宅地产,商业地产和工业地产等专业种类。而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。

经济规模[编辑]

根据《经济学家》杂志关于发达国家2002年底总资产的评估,其中

住宅地产:48万亿美元
商业地产:14万亿美元
权益:20万亿美元
政府债券:20万亿美元
公司债券:13万亿美元
总额:115万亿美元

在总资产中,房地产占了54%,金融资产占了46%。银行存款,保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。同时也不能肯定是否已将所有的负债和权益列示在内。

中国大陆住宅房产发展沿革[编辑]

1980年代[编辑]

上世纪九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度,这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全面调整导致银根紧缩,大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

1990年代[编辑]

1992年,領導人邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀,并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省,广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

2000年以来[编辑]

进入本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海

2000年上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米,而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击,但依然在2009年后超越上海成为华东地区房价最高的省会城市;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市,2008年后,浙江温州市的房价超过上海,以鹿城区房价34420元、乐清市37420元和瑞安市房价47450元的价格成为全国房价最高的城市,而同时台州义乌宁波等地区房地产价格也先后突破20000大关。

抑制房价政策[编辑]

北京一個新開發區
北京公寓大樓

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产与1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理,牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到短期内的顶峰。但在随后的发展看来,号称『抑制房价』的政策实际上只是银行在区分客户,[1]对贷款50万以下的拒绝,实际上是鼓励价格不到50万的房产涨价涨到50万以上去;事实上到了2005年,上海市区已经找不到50万的房子,这个价格都在很远的郊区[2]

2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。在主流媒体『涨幅下跌』的声音中论调中,房价还是在继续上涨,一直涨到了2008年中的时候[3]。此时美国次贷危机浮现,政府接下来又推出了新一轮刺激房价上涨的政策。

刺激房价政策[编辑]

2008下半年,受美国次级贷款危机影响以及自身调整的要求,中国大陆的房地产业开始一次普遍的调整。房地产交易量大幅萎缩,但是平均成交价格并没有下降。之后中国众多城市地方政府纷纷出台相关政策直接补贴开发商,并放宽了征地政策,部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。

之后不久,中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%,并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。并大幅减免了购房契税。同时对之前地方政府出台的“救市”政策予以肯定。这普遍被解读为中央政府开始放弃之前的抑制房价政策,转为重新希望通过刺激楼市来刺激中国经济。但也有人认为在中国房地产泡沫并未破裂之时便放弃对房价的抑制,会埋下更大的隐患。

2009年,政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标,放开了银行信贷,以适度宽松的货币政策,新增贷款10万亿人民币。由于国际经济环境低迷,国内可投资行业单一,大量资金涌入了股市和楼市,股市从2008年低点1700点上升至2009年7月的3130点,楼市由于开发商资金充裕,又掀起了一波涨价风潮,地价楼价很快超过07年的高点,有观点认为:“以2009年的价格来看,2007年还是太便宜了”。截至2009年底,甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1:574。

中国大陆房地产的特点[编辑]

  1. 产权拥有期:住宅用地70年产权、商办用地40年产权、综合用地50年产权、工业用地50年产权  
  2. 发展时间短:2000年终止福利分房制度,全面启动和发展中国商品房市场
  3. 土地所有权和使用权的分离[4]

房地产項目發展的特点[编辑]

  • 資金需求量大
  • 投資期長
  • 受法律管制
  • 具保值功能
  • 長期服務性
  • 重視前期策劃

參考文獻[编辑]

相關条目[编辑]

外部連結[编辑]