物業管理

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香港的物業保全員

物業管理物業的一種增值服務,除了提供建築物內勞務與服務,以延續建筑物寿命與使用的基本需求外,亦可藉由營運管理而增加收入,以提升不動產與土地的價值

物業管理是經由專業人力資源於任職社區之中,對建築物施行管理與維護、與付費使用者定期溝通,目的在於使(篩選、聘用、訓練)具備良好素質的人員提供管理服務後,使所服務之付費使用者享有安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好機能的生活暨工作空間。

  • 物業管理所含服務項目有:
  1. 警衛保全
  2. 清潔勞務
  3. 設備設施(電力空調升降機、給排水、安全系統等)之維護修理保養與記錄

定義[编辑]

物業之意義[编辑]

所謂「物業」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物(建築物)型態均為「物業」。若以建物使用型態區分,則分有:

  1. 商業物業:商業大樓、辦公大樓
  2. 商店物業:商場商店街、購物中心
  3. 工業物業:工業大廈、大型廠房
  4. 住宅物業:住宅大樓、大型社區、別墅
  5. 專用物業:酒店醫院百貨公司學校
  6. 休閒物業:渡假村、俱樂部遊樂場
  7. 公共物業:公園、車站、大會堂、運動場
  8. 綜合物業:在同一建物內有一種以上之使用型態者

上列各種物業之例,亦包含設定使用型態之「待開發」、「開發中」之土地在內

物業管理之範疇「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建築物管理」:

㈠ 投資管理:其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:

  1. 物業投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供業主作為投資決策之依據。
  2. 物業使用規劃及代理執行:針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。
  3. 租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。

㈡ 建築物管理:其目的是對物業之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建築物之最高價值,主要業務內容包括:

  1. 安全管理:如防災演練(災難防範、避難訓練、救災演習)、保全警戒(崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控)及公共事務(出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
  2. 設備管理:如機電維修(電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備)、空調維修(冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷(設備診斷、修繕計劃、營繕工事)等。
  3. 衞生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
  4. 行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
  5. 代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務)、及社區活動(社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼)等

香港[编辑]

物業管理公司於香港的發展,有值得讚賞的進步:

  • 2015年,曾經有一家管理公司於投標建議書內,言明屋苑管理的『收益全數直接存入法團戶口,法團無須先付營運基金予管理公司,管理公司收費下期呈報支取。』值得其他同業借鏡。
  • 讚賞原因:物業管理也是一門生意,管理公司集團應該擁有合理投資資金,以支持集團的營運。不應全部要求業主立案法團預付按金作營運支出。
  • 多間管理公司的服務範疇較十多年前更專業和多樣化,明顯看到物業管理的良性競爭。而近年的進步,或因香港政府已訂立最低工資所致。

臺灣[编辑]

美國佩槍的保安人員

依據2003年中華民國行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,臺灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類:

  • 建築物與環境的使用管理與維護;提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
  • 生活與商業支援服務;提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇。
  • 資產管理:提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

中華物業管理協會於2004年將物業管理概念帶入國家行動綱領及旗艦計畫,啟動台灣物業管理進步機制,並以人才培育為首要步驟,於2005年集出版台灣物業管理發展概論一書,該書集合建築、環保、地政、勞工職訓技檢、科技,讓民眾更了解物業產業。

物業管理的範疇

中華物業管理協會彙整之完整範疇概念說明

一、 物業管理企業概念:基於物業管理業務範疇邏輯分析概念,可以用基本服務隨著生活品質提高及便利性衍生之生活服務,以至資產管理及物業金融投資管理服務。因此從事事務管理企業相關概念應為:

(一) 物業管理事業(簡稱物管業):係指自然人或法人承受業主、業主委員或政府機關之雇用或委託,以統一窗口方式管理其物業及其委託之物業所提供服務之事業。

(二) 物業管理公司(簡稱物管公司)係指依據公司法成立,經營物業綜合管理事業之公司(區分為綜合物業管理與專項物業管理公司)。

(三) 物業專項服務事業(以下簡稱物服業):係指自然人或法人為業主、業主委員會或政府機關提供物業服務業務之事業。

(四) 物業管理諮詢顧問公司:針對物業軟、硬體建置、使用及維護,提供業主、業主委員會或政府機關相關之管理規劃、諮詢及顧問服務之公司。

二、 物業管理企業服務範圍分級及相關之專項服務事業,物業管理企業統一窗口所提供之服務項目分為三級:

(一) 第一級(為狹義定意,提供基本服務項目):包括公寓大廈管理維護業、清潔環保、保全、消防設備及消防、公共安全安檢、機水電。隨著生活品質提高及便利性需提供物業管理所需生活上之服務。

(二) 第二級(為廣義定義,隨著生活品質提高及便利性衍生之生活服務項目,包含一級物業管理服務業務項目):提供生活服務包含物業代辦及諮詢行業、事物管理、物業生活服務及生活產品導入。

(三) 第三級(最為廣義定義,包含第一、二級項目):包含物業管理經營顧物、物業開發租賃、物業金融及物業投資管理等。

相關[编辑]

台北建築月刊/第177期第4版 1992年6月15日