商場

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英國倫敦Westfield London

商場,或稱購物中心英国英语:Shopping center;美国英语:Shopping mall),是現代城市或郊區市鎮中常見的建築物,是結合購物休閒文化娛樂飲食展示資訊等設施於一體的商業設施。

購物中心通常樓層不高,單樓的營業面積都很大,惟在人口密度較高的城市如東京香港則有不少垂直式商場,佔地多層(香港的例子有銅鑼灣時代廣場The ONEapmMegaBox國際廣場等),也常跟車站等共構。店家大部分是獨立一家店來承租,有些還會有室內遊樂場超市、飲食店等商家區域。

定義[编辑]

  • 在不動產產業而言,「商場」是一種不動產的商品,有別於辦公室、住宅、停車場……等不動產商品的分類。
  • 在流通產業而言,「商場」卻是一種業態(即經營型態),有別於百貨公司、超級市場、便利商店……等經營型態的分類。[1]
  • 廣義的商場(購物中心、商店街(步行街)、地下街
    是一種經過完整規劃、設計、開發、租賃、經營與管理之多元化商業空間,以提供購物與消費為主要目的,並結合其他具有凝聚消費人群,促進購物與消費之相關商業機能,如娛樂、文教、餐旅、交通運輸、公共行政等服務設施,集多元化商業機能於一體,以滿足消費者一切購物需求之商業型態,包括購物中心、商店街等型態。
  • 狹義的商場(大樓商場、百貨公司
    在一個建築範圍或區域內,由競合之業種所共同構成,從事商品零售或批發販賣之經營場所,其經營權及所有權多為各自獨立,而經由共同協約針對公共利益設施之管制,並委由管理單位執行,以維護各商戶利益之商業型態。

商舖類型[编辑]

幾乎每一個大型商場,都會有百貨公司超級市場(少數例外的例子有武漢凱德廣場.武勝[2])。另外也會引入一些主力店英语anchor_shop(如快時尚品牌、老店、奢侈品名牌)以吸引顧客光顧。這些主力店雖然面積較大,租金也較一般商舖低,但有客源保證,也能吸引其他商舖進駐,亦有利商場融資。

一些商場會設有美食廣場,由商場或美食廣場營運者提供舖位、清潔服務、收銀等,讓食肆營運者可專注製作食物,而不需兼顧其他非核心業務。

一些大型商場也設有電影院溜冰場、遊樂場等娛樂相關店舖/設施以吸引顧客。

財務融資[编辑]

興建商場需要大量的資金,因此不少開發商都會選擇向銀行借貸,如需更多資金,甚至由幾間銀行合組銀團貸款,因此這些債權人會對商場的招租抱有意見,以保障自身權益,及確保開發商能準時還債及繳付利息。部分開發商為減省財政負擔,會在建築期間將部分(例如臨街商舖)或全部商舖發售(如部分萬達廣場會在商場後面規劃一條步行街,將步行街街舖拆售)。在國外亦有將開發項目注入房地產信託基金,以減省利息支出。

營運管理[编辑]

商場通常都由物業管理公司負責日常管理,而租務則由業主負責,但在中國內地也有物業管理公司兼營租務事宜,而在香港,因為《地產代理條例》規定,除業主及其直屬公司外,只有持牌公司才可從事與地產有關工作(包括租務),加上大型發展商都有自己的租務部及物業管理公司,兩者分屬不同公司,部分商場業主也會選擇將商場管理外判,因此租務和物業管理大多由不同公司負責。

在節日期間,商場也會進行宣傳推廣活動。在香港常見的宣傳推廣活動有聖誕新年、農曆新年、復活節、暑假、中秋、萬聖節等,而世界各地的商場也有國慶宣傳推廣活動。另外也會有消費抽獎、禮品換領等活動。有些社區商場也會不時舉辦社區活動。

商場也會根據法例要求、大廈公契、租約條款等進行種種措施(如控煙、處理違規擺放、日常維修、加裝消防設施等)[3]

商場一般都會購買保險,以保障業主及管理公司權益。

部分營運不善的商場會成為死寂商場

網上購物競爭[编辑]

在不少地區(如中國內地、美國),網上購物已對傳統的商場及百貨公司構成競爭。由於網上商店營運成本較傳統商場為低,網上貨品的售價比商場商店的售價要低,而種類也比傳統商場的多,也可讓顧客足不出戶就能購物,購物也附設送貨服務(雖然不少需額外收費,或由顧客自行承擔運費)。

網上購物的競爭,導致不少商場結業。在美國一千三百間商場中,約有二百間商場因網上購物盛行而結業[4]

為應付網上購物對商場的威脅,不少商場都會加大體驗式商舖的比例[5]。也有商場開發商以特色建築吸引顧客[6]。另外,也有商場在網站增設網購平台,以和網上購物平台競爭。

各地商場[编辑]

日本[编辑]

在日本,由于政府通过《百货店法》、《大规模零售业店铺法日语大規模小売店舗法》(大店法)等法律保护小型零售商的利益,大型百货店的规划、建设手续繁琐,同时经营时间、营业面积严格受到法律规制,因此大型商场并没有在日本流行起来:全日本1970年以前只有131家购物中心,1970年代何1980年代分别新增了515何645家,且多位于市中心。1980年代末,《大店法》中为商场运营设置的诸多门槛导致许多外资商场业者难以进入日本,继而被美国基于WTO框架下认定是日本保护本土零售业的“非关税壁垒”,成为日美贸易问题的一部分[7];同时亦有日本学者认为原《大店法》在事实上巩固了已营业商场在市场上的的垄断地位。日本在1990年签订的《日美构造协议中间报告》提出分三步缓和《大店法》为商场业者设置的壁垒,以换取部分其他议题免于《301條款》调查[8]。随着市郊化及泡沫经济破裂导致郊区土地价格低廉等因素影响,郊区地区也开始新建商场。1997年日本正式宣布将废止《大店法》,并新制定《大型店铺选址法日语大規模小売店舗立地法》(大店立地法),《大店立地法》于2000年6月生效取代旧法[9]。《大店立地法》废除了旧法中关于对于店铺经营的限制,但在规划层面对新建商场项目的设计标准,如交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质的规范进行了规定[10][11]

法國[编辑]

在法國,大型商場(Centre commercial)的營業面積一般來說約40,000 m²。商場最早都是設置在城市的郊區,並附有廣大的停車空間。但近年來市中心也開設更多的商場,像是巴黎的Westfield Forum des Halles或拉德芳斯的Les 4 Temps。

目前法國最大的商場是里昂的La Part-Dieu,營業面積高達159,300 m²,共有347家商店進駐,包括Apple、老佛爺百貨(Galeries Lafayette)、家樂福等大品牌。

香港[编辑]

臺灣[编辑]

马来西亚[编辑]

類型[编辑]

國際購物中心協會英语International Council of Shopping Centers將美國八種類型的購物中心,依購物中心建築體的型式(Malls)即封閉式與開放式(Open-Air Centers)二類區分為二群購物中心。封閉式建築包括區域型購物中心及超區域購物中心,開放式建築包括鄰里型購物中心,社區型購物中心,生活風格購物中心(Lifestyle Center),主力型購物中心(Power Center),主題/慶典型購物中心(Theme/Festival Center)及清倉特賣購物中心等六類。但是這些分類是概念性的,通常並無法精確區分,大多數的購物中心可能有2種以上特徵或混合多種類型而成[10]:32

以行業分類[编辑]

以行業分類包括電腦商場、時裝商場、珠寶手飾商場、手機商場、美食商場、婚嫁商場、嗜好商場等。

時裝商場[编辑]

東京表參道TOKYU PLAZA

意指以時裝和生活雜貨專門店為主要承租戶的商場大樓。在日本,「時裝大樓」十分普遍,位於市中心的商業區及JR車站上蓋,主要目標客群為對流行敏感度較高的年輕人,相比價格較百貨公司低,主要包括LUMINEOIOIPARCO、表參道TOKYU PLAZA、表參道Hills六本木新城

香港的例子有旺角中心一期、新城市廣場一期、V CityCitylink、香港工業中心等。內地例子有東門 UCT。马来西亚的例子则有何清园批发城

  • 電腦商場:商舖以售賣電腦及周邊產品為主。香港的例子有黃金電腦商場高登電腦中心旺角電腦中心灣仔電腦城298電腦特區、重建前的國都廣場等。中國內地的例子有賽格電子市場。台灣的例子有光華商場。马来西亚的例子则有刘蝶广场和槟城光大数码城
  • 珠寶手飾商場
  • 手機商場
  • 美食商場:香港的例子有黃埔美食坊、旺角Deli2。中國內地的例子有幸福匯美食城。
  • 婚嫁商場:商舖以婚嫁服飾用品和婚禮統籌為主。香港的例子有金都商場、百利商場。
  • 嗜好商場:商舖以售賣嗜好產品為主。香港的例子有好旺角商場(集郵)、皆旺商場(玩具)、現時點(玩具)、東方188(電玩動漫)、德發商場(音響)等。內地例子有東門朗豪坊(電玩動漫)。
  • 文化商:商舖以售賣文化產品為主。內地例子有深圳書城中心城、深圳書城南山城、深圳書城寶安城、武漢漢陽人信匯等。台灣例子有誠品生活松菸店。
  • 家居商場:商舖以售賣家居用品、傢俬、室內設計為主。香港例子有HomeSquare、黃埔家居庭;內地例子有深圳星河第三空間;台灣例子有宜家家居特力家居、桃園Life-1生活廣場、台北悅家居
  • 運動商場:商舖以售賣運動用品為主。香港例子有WK廣場
  • 主題商場:主題商場擁有獨特的統一的主題。它們通常位於市區以迎合遊客。零售面積由80,000至250000平方英尺不等。如泰國曼谷Terminal 21

以客源分類[编辑]

以客源分類包括綜合性商場(即客源包括所有年齡階層)、年青人商場、兒童商場、女性商場、男性商場、遊客商場(如名牌折扣商場)、批發商場等。

  • 年青人商場:商場定位以年青人為主,商舖以潮流、服飾等為主。香港的例子有Chic之堡、潮流特區、信和中心等。
  • 兒童商場:商場定位以兒童為主,商舖包括童裝、玩具、小兒教育等。香港的例子有黃埔新天地Kids Zone、荃灣Kids City Outlet。中國內地的例子有宝大祥青少年儿童购物中心、深圳七巧國等。
  • 女性商場:商場定位以女性為主,常見商舖包括時裝服飾、美容等。香港的例子有旺角中心一期。
  • 男性商場:商場定位以男性為主。香港的例子有旺角荷李活購物商場。
  • 遊客商場:商場定位以遊客為主,一般設在遊客區。香港的例子有昂坪市集凌霄閣山頂廣場澳門的例子有澳門旅遊塔。另外,不少星級酒店的基座都附設高檔商場。此外,世界各地不少賭場都附設大型購物中心,如澳門(包括澳門威尼斯人澳門巴黎人新濠影滙)、马来西亚云顶高原和美國拉斯維加斯
  • 批發商場:商場以批發商為主要商戶。香港的例子有香港工業中心下的時裝批發商場。中國內地的例子有華南城義烏小商品批發市場

參考文獻[编辑]

  1. ^ 資料來源:顏世禮,商場屬性與管理,台北建築月刊,第154期,1990年7月15日
  2. ^ 追影族-凱德廣場.武勝
  3. ^ 追影族-淡談商場管理
  4. ^ Online Sales Threat to American Malls. Financial Times. 4 February 2013 [2015-09-11]. (原始内容存档于2015-07-06). 
  5. ^ Evans, Peter. Malls' New Spin on Leisure. Wall Street Journal. 20 February 2013. 
  6. ^ So Ouest lance l'offensive anti-e-shopping. Challenges. 18 October 2012. 
  7. ^ 5000平方米能否扼制大店扩张. 中华工商时报 (新浪网). 2006-08-17. 
  8. ^ 依绍华. 流通产业公益性研究. 中国社会科学出版社. 2015. ISBN 9787516165485. 
  9. ^ 裴桂芬; 李珊珊. 日本如何应对美国“301条款”. 日本学刊. 2018-08-16. 
  10. ^ 10.0 10.1 謝靜琪; 行政院研究發展考核委員會. 大型購物中心設置政策之影響評估 (PDF). 中華民國政府. 2007. ISBN 9789860131246. 
  11. ^ 日本的大店法与大店立地法. 国际金融报. 人民网日本版. 2001-11-19. 
  • 參考書籍

相關[编辑]