市區更新

日本東京北新宿重開發區開發前

日本東京北新宿重開發區開發後

日本大阪站北再開發區

市區更新（英語：urban renewal），又稱都市再開發、城市改造、都市復興或市區重建，在台灣簡稱都更，是指都市內因為早期欠缺城市規劃或是建築物日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。

在許多發展歷史相當悠久的城市，都需要透過市區更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。但是在實行的同時，常會有反對意見，例如老舊建物重建的釘子戶。

概論

都市的發展有其生命週期，歷史悠久的都市勢必面臨經濟功能與物質功能之衰退，從而衍生出經濟無效率及社會秩序等問題。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

城市經濟學的解釋認為，城市的土地有其地租，而地租可以分為現狀土地利用下的實際地租，以及改造後最優化狀態下的潛在地租。一塊土地剛開發時，業主為了實現利润最大化，往往會致力於使土地的實際地租達到潛在地租的水平。但是，由於城市的發展和擴展、基礎設施的完善等，土地的区位條件發生變化，潛在地租得到提升；而建築物老化、需要修繕，使得實際地租反而下降，二者之間產生「租差」。當實際地租和潛在地租的租差足夠大時，資本就有了獲利的空間，城市空間就有可能進行。

都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建、重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新，則可以集中公私部門間有限資源進行有效率的更新。

處理方式

1. 拆除重建：指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住戶安置及改進區內公共設施，通常伴隨着土地使用性質或容积率的變更。
2. 整建、整治、微更新：指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3. 維護：指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

好處

香港重建中的利東街（又稱喜帖街）

都市進行都市更新後，可能有以下好處：

• 樓價升值。
• 在商業區或觀光區，發展成景點，吸引遊客。
• 改善市容（例如更新後生活垃圾集中轉運，而不是再隨意棄置於街頭）。
• 以新版的建築法規為依據，使用了更新的建築材料和工藝，因此建築的抗震能力與品質會更高。
• 改善街巷狹窄、停車困難情況（前題是都更的同時，以建蔽率縮減的方式，進行道路拓寬、設置人行道和地下停車場）。
• 改善居住環境（例如改造排水管網、新建公共服務配套設施）。
• 容積率獎勵、相關稅負的減免（地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅）。

爭議

永春都更案中，居民拉橫幅抗議都市更新計劃。

• 儘管政府多宣傳市區更新可以為社會帶來好處，但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業稅的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。
• 對於社區居民而言，市區更新的結果是可能破壞當區本土文化以及既有的社會網絡，使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解。
• 更新後的社區地價提高、租金上漲，導致士紳化，許多不願轉換居住環境，但是因為收入低而無力繼續留在原地居住的民眾，不得不外遷至郊區。
• 原業主的土地持份縮水，因為經由建商主導的都更，會蓋更高的樓層，並將其中的約50%以上劃歸建商利益，導致有更多的房屋被賣出。
• 為了使更新有利可圖，都市更新往往會對發展商進行容積率獎勵，導致都更後的建築物更高，影響到周圍原有居民的日照權。
• 一些更新個案只增加了住宅單位數，但是沒有相應改善交通、教育、醫療等公共服務的供給，導致城區原有基礎設施壓力增大（例如交通擁堵惡化、學位緊張）。
• 土地批租及土地财政制度下，為了使開發商在更新項目中盈利而提高容積率，對單個項目而言可能是成立的，但是若在城市內大面積鋪開，會導致城市更新向市場大量投放新房。這些新房會擠佔新樓盤的市場，進而弱化政府從土地拍賣中獲益的能力，反而要在城區為這些新增的單位提供更多公共服務，惡化政府的財政狀況。
• 一些不願意進行都更的原住戶可能在「少數服從多數」的規則下被強拆民宅。
• 部分業主因更新前透過違章建築增加許多建築面積，並要求更新後對這些面積也進行補償，以及有部分钉子户漫天要價，因而產生了不合理的財富再分配，甚至導致許多都市更新案因為這些業主的貪婪而流產。

爭議案例

臺灣

• 士林文林苑都市更新爭議案
• 華光社區
• 正義國宅

香港

• 利東街

實行

香港

香港政府設立市區重建局實行市區重建政策。市區重建局以「3Rs」策略來推動市區重建。

• 重建發展（Redevelopment），
• 樓宇復修（Rehabilitation），
• 文物保育（PReservation），

在推行市區重建的同時，市區重建局亦會招請社工隊加入服務，為受影響的居民提供資料、訊息等。

市建局主席張震遠於5月11日表示，未來的市區更新項目，實施全面的環境可持續發展政策，為市民締造優質的生活環境。

香港房屋協會推行長者維修自住物業津貼計劃為長者自住業主提供財政資助，津貼維修自住樓宇的費用，改善樓宇失修的情況，加強長者居所的安全。

市建局主要重建計劃

上環皇后街帝后華庭是市區重建局2001年成立之后已經完成的物業項目之一

旺角上海街、亞皆老街保育項目

萬景峯重建項目是市區重建局所有的重建項目中最大的一個

重建項目

• 上環皇后街（帝后華庭）
• 油麻地窩打老道、雲南里（窩打老道8號）
• 旺角亞皆老街、上海街（朗豪坊）
• 旺角洗衣街（波鞋街）
• 旺角新填地街（MOD 595）
• 尖沙咀河內道（K11）
• 灣仔皇后大道東、利東街（H15）
• 西營盤第一街、第二街
• 大角咀福全街、杉樹街
• 大角咀櫻桃街（海桃灣）
• 荃灣市中心（即荃灣七街）（萬景峰）
• 灣仔莊士敦道（嘉薈軒）
• 灣仔太原街（尚翹峰）
• 堅尼地城（泓都）
• 深水埗荔枝角道、桂林街、醫局街
• 深水埗海壇街、桂林街、北河街
• 觀塘市中心重建項目
• 土瓜灣浙江街、下鄉道
• 土瓜灣北帝街、木廠街
• 大角咀晏架街、福全街
• 土瓜灣新山道、炮仗街
• 深水埗順寧道

保育項目

• 旺角上海街、亞皆老街
• 旺角太子道西、園藝街。

澳門

澳門同善堂

澳門政府設立澳門舊區重整諮詢委員會，由運輸工務司司長，土地工務運輸局局長及其他專業人士組成，目的改善商戶的營商環境，善用土地資源，提升整體的旅遊城市形象，推動各城區的協調發展，積極有序地推動澳門的舊區重整工作。

設立樓宇維修基金，為私人樓宇安全及環境衛生的保養及維修工程提供資助。

中國大陸

中國大陸的城市更新計畫，早期以北京、上海、廣州、深圳等超大、特大城市為主，後來逐漸擴展指中小城市。

北京市对二环内各传统街区设立历史文化保护区，对街区内旧建筑采用自愿腾退的办法，恢复一些重点四合院院落历史格局。

廣州市著名的拆除重建案例有2010年亚洲运动会籌備時期推動的猎德村舊改項目等；著名的微更新項目有由萬科主導的恩寧路永庆坊更新項目。

日本

東京汐留再開發區景觀

都市更新在日本已行之有年（日語稱為「再開發」），尤其人口密集的關東地方（大東京地區）、京阪神等都會區，皆有不少已完成、或進行中的都市更新計畫。

案例

• 東京：池袋太陽城、赤坂方舟之丘、東京巨蛋城、天王洲ISLE、六本木新城、汐留SIO-SITE、東京中城、表參道之丘、東京站周邊、秋葉原站周邊、新宿副都心等
• 橫濱：港未來區
• 埼玉：埼玉新都心
• 大阪：大阪花園城、新梅田CITY、大阪站北地區、Hotarumachi等
• 神戶：神戶Harborland
• 福岡：博多運河城等

臺灣

逐漸開發完備的信義計畫區

臺中市第七期市地重劃區

在臺灣方面，都市更新事務的中央主管機關為內政部，內政部營建署設有都市更新組，專責處理都市更新業務。

地方政府方面，直轄市主管機關為直轄市政府，縣（市）主管機關為縣（市）政府。臺北市政府在都市發展局下設都市更新處，是台灣各地方政府中，第一個都市更新的專責機關。高雄市政府則以都市發展局四科負責都市更新計畫之研擬、審議、協調執行等有關事項、都市更新與都市發展基金資金籌貸、基金運用、保管及貸款本息收回等事項；都市開發處則負責都市更新規劃執行。

早期臺灣的都市更新，多以擴展都市計畫用地的市地重劃方式進行，就地重建的案例較為少見。這類案例有臺北市的信義計畫區、柳鄉社區、內湖五期重劃區、中華路拓寬，現新北市（原臺北縣）的新板橋車站特定專用區、三峽樹林臺北大學特定區、淡水淡海新市鎮、新莊頭前副都心、林口新市鎮，臺中市的七期重劃區等。然而這類重新開發新市區、而非對老市區進行都市更新的做法，常導致市區發展分散、以及舊有市中心過度沒落（例如臺中市的中區），因此近年來政府也開始重視都市更新。

目前臺灣的都市更新，是以1998年公布的《都市更新條例》為依據進行的，雖然都市更新條例第一條稱：為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。然而中央政府所主動推動的都市更新在法令公布後的十年之間卻幾乎沒有成功的例子，絕大部份的成功案例是民間部門的更新重建案，除了921地震、331地震後的災後重建案例外，大部份屬於民間的土地整合與開發型式，與整體都市環境改善有關的公共利益之間的關聯性並不高。

中央政府雖然在2005年開始推動一系列都市更新的推動政策如加速推動都市更新方案，但迄今成效相當有限。一般多認為該系列的政策為民進黨所執政時期為拉抬低迷的國內經濟所為的經濟振興方案的一環，試圖帶動相關聯產業的發展。

現今台灣都市更新以民間自辦為主，缺少大規模都更，無力推動地方發展。

更新地區劃定

政府辦理（公辦）

1. 一般劃定：由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等，進行調查及評估後劃定更新地區。
2. 優先劃定：建物老舊或居住環境惡劣，可能妨礙公共交通或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者，得優先劃定為更新地區。
3. 迅行劃定：已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者，得視實際情況，迅行劃為更新地區 。

民間辦理（自辦）

1. 未經政府劃入都市更新之地區，得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數及權屬比例以上之同意，依各地方政府之規定，申請劃定為更新單元，辦理更新事業。
2. 又分為原住戶自辦，與建商主導辦理。前者所需經費以土地向銀行抵押融資，後者則由建商以自有資金、融資貸款或賣預售屋方式籌措。

著名都更區

• 信義計畫區
• 新板橋車站特定專用區
• 臺中市第七期市地重劃區
• 臺中水湳經貿生態園區

參見

• 都市計畫
• 都市衰退
• 市區改正
• 綠化
• 代謝運動

臺灣

维基文库中相关的原始文献：

都市更新條例

• 內政部營建署

香港

• 市區重建局
• 房屋協會

外部連結

• 香港市區重建局（繁體中文）（英文）
• 香港房屋協會（繁體中文）（英文）
• 香港房屋協會-市區重建項目（繁體中文）
• 澳門舊區重整諮詢委員會（繁體中文）
• 內政部營建署 都市更新E化平台（繁體中文）
• 臺北市都市更新處（繁體中文）（英文）
• 社團法人再開發協調協會（日語）（英文）