实用面积
实用面积（英语：Saleable area） ，意指建筑物业中，可单独占用的实际面积。实用面积是从建筑面积中扣除建筑物的公共空间例如会所、电梯大堂及天台、天井、台阶等分摊面积，计算得出的面积范围，但不同地区对“实用面积”的定义存在分别，而“实用率”百份比亦没有充一标准。
实用面积包括“不实用”的以外墙起量度的墙壁厚度面积。因此，内拢面积（可铺地毯面积 Carpeted Area）才能真正反映室内的可用面积。
香港[编辑]
在香港，“实用面积”原指以外墙起量度的私人拥有部分的范围，但由于发展商的种种利益关系，现时的“实用面积”亦包括了一些以往不被纳入的范围，如“私人会所”等。在一九九七年后，香港政府对房地产政策作出多项改变，对多项楼房的设施减免地价，故现时新楼房几乎一定附有一些计入“实用面积”的设施，包括“窗台”、“露台”等。由于该等设施不能完全被利用，因此即使有相同的“实用面积”，新楼房的内拢面积亦总较旧楼房的小，此现象俗称为“发水”。
于2008年，香港政府规管住宅实用面积定义为是单位的面积，以及露台及工作平台面积的总和；物业的其他地方，如窗台、空调机房面积，不包括在实用面积内，并须逐项列出。[1] 而公用地方不计算在内。
立法会房屋事务委员会在2010年开始建议一系列措施以规管一手楼买卖，其中包括将传统上以建筑面积改为由实用面积定价等，以令买家更能得知付出价格与所购楼宇面积的关系，然而业界如地产建设商会等认为新措施会令消费者难以把单位与二手单位比较，也对法团计算管理费等有影响[2]，并反建议将公用面积细项分拆列出和只管楼花而不监管现成楼宇[3]，但亦有研究指所谓新旧楼宇定价将会混乱不应存在，因以往以建筑面积定价时买家早已将建筑与实用部分自行比较而调整心目中价值，所以实用面积较高的旧楼宇的尺价会比新建成发水较多的楼宇为高，而统一以实用面积定价不会引起混乱亦可免去买家自行量度、调查的成本[4]，而这说法在现实中高尺价亦反映在如太古城中心等以实用率高见称的物业楼价上[5]。
法例[编辑]
香港法例第621章《一手住宅物业销售条例》第8条，
实用面积（saleable area）就任何住宅物业而言—
(a) 指该物业的楼面面积;
(b) 包括以下每一项的楼面面积（但只在它构成该物业的一部分的范围内才包括）—
- (i) 露台;
- (ii) 工作平台;
- (iii) 阳台;及
(c) 不包括附表2第1部所指明的每一项目的面积（但只在它构成该物业的一部分的范围内才不包括）。
附表2第1部：为实用面积的定义目的而指明的项目
- 空调机房
- 窗台
- 阁楼
- 平台
- 花园
- 停车位
- 天台
- 梯屋
- 前庭
- 庭院
参考资料[编辑]
- ^ 住宅實用面積定義生效. 香港政府新闻网. 2008年10月10日 [2010年2月16日]. （原始内容存档于2010年3月25日）.
- ^ 地建会倡统一建筑面积 业界忧拖慢立法 http://www.hkej.com/template/onlinenews/jsp/detail.jsp?title_id=88874
- ^ 地产建设商会忧实用面积计算呎价会混乱 http://hk.news.yahoo.com/video/topstory-19458512/title-27645893.html[失效链接]
- ^ The Fallacy Behind the Inflated Flats – Will Standardizing Terms Make Residential Market Price in China Collapse? http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1977142 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ 太古城实用之王 存档副本. [2012-01-07]. （原始内容存档于2015-06-06）.