空心房

老舊的空心房(麗水市農村)，屋主已前往城市定居脫離農民戶口，或是已經亡故但繼承人未回村而無下文，造成土地浪費無法利用。

空心房是中華人民共和國農村宅基地上的空置房屋（部分地方將「空心房」的範圍進一步擴大）的俗稱。2010年代起，中華人民共和國各地農村開展了拆除「空心房」的工作。

歷史

1995年5月1日起施行的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十二條規定：「空閒或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批准，註銷其土地登記，土地由集體收回。」可見，空宅基地的土地可由集體收回。而另一方面，宅基地上的房屋只要不坍塌滅失，就不會被收回。

1998年8月29日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂通過《中華人民共和國土地管理法》，自1999年1月1日起施行。該法第六十二條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。」此後在2004年的修訂中，該條未變。根據該規定，農村村民每戶只能擁有一處宅基地，多出的宅基地應退還給村集體。

綜上所述，理論上說，農村村民每戶只能擁有一處宅基地（農村村民每戶擁有的是宅基地使用權，宅基地的所有權歸集體），該宅基地如空閒或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用，其土地歸集體所有；農村村民每戶超過一處的宅基地，只能保留其中一處，其他土地歸集體所有；如果農村村民一戶只擁有一處宅基地，而且該宅基地上仍有未坍塌、未拆除的房屋，那麼該宅基地仍歸該戶擁有。因此只要保留唯一宅基地上的房屋，那麼該宅基地就不會被集體收回。但在實踐中，即便房屋坍塌，或者是超過一處的宅基地上有房屋，由於是宅基地，村集體若無房主的同意一般也不敢收回土地，因而形成了只要宅基地上有房屋，不管坍塌與否，該宅基地都繼續歸該戶擁有的普遍情況。

改革開放後，越來越多的農村村民在城鎮化過程中因進城務工、經商、投親等原因而在城鎮定居，也有的隨着社會主義新農村建設並村並戶而遷居到其他村，他們在農村家鄉的房屋因此長期空置，從而產生了大量「空心村」、「空心房」。「空心村」是整村房屋連片空置，「空心房」是在農村宅基地上的個別空置房屋。

「空心房」和整片的「空心村」不同，屬於零散分佈，點多面廣，成為社會主義新農村建設中的難點。「空心房」一是存在治安和防火隱患，二是破壞村容整潔，三是影響村民的居住環境，四是宅基地與耕地的經濟價值差別大，宅基地更容易引發土地權屬糾紛，五是造成土地閒置浪費。以遼寧省丹東市為例，2015年左右，丹東市土地總面積152萬公頃，建設用地面積將近9.17萬公頃，其中農村居民點面積便佔4.55萬公頃，而「空心房」越多，土地閒置浪費便越大。因為宅基地流轉分配難、拆遷補償定價難等問題長期存在，農村的「空心房」難以整治。幾年甚至幾十年無人居住、破敗不堪的「空心房」長期大量存在。農村村民沒有任何動力將「空心房」佔用的宅基地交還集體。

2019年土地管理辦法新修訂後，增訂前往城市落戶脫離農業戶口人員可以有償退出宅基地，提供了法源依據後宣示官方史上第一次開始有一波大力收回空心房的政策力度。

拆除標準

2010年代起，隨着社會主義新農村建設的深入，特別是土地財政的需要，拆除空心房的工作在中國各地方政府的推進下陸續展開。其做法一般是將農村閒置房屋（即所謂「空心房」）拆除後，分成兩種情況：

1. 「空心房」所佔的宅基地的使用權仍歸原土地使用者（即農村村民各戶）所有，可以耕種也可用於種菜等其他用途，但不得在原基礎上建房。
2. 村集體將「空心房」所佔的宅基地收回，復墾為耕地，對土地使用者進行補償。由此減少了農村建設用地，由地方政府以增減掛鈎的方式納入建設用地指標，從而緩解城鎮建設用地計劃指標不足的壓力。這是說，各地方的用地計劃指標中，通過拆除「空心房」，由村集體收回宅基地（屬於農村建設用地）復墾為耕地，按照增減掛鈎（城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鈎）的方式，地方的城鎮建設用地指標相應增加，從而為地方政府的土地財政提供所需的城鎮建設用地。地方政府通常藉此佔用城鎮周邊的耕地，轉為城鎮建設用地。

由此可見，第2種方式是地方政府拆除「空心房」的主要動力。但是農村村民很少有人願意將宅基地交還村集體。因此在不少地方，政府在第2種方式中增加對農村村民利益的照顧，比如將復墾後的土地使用、管理權無償交給原土地使用者（即原宅基地使用權擁有者），以促使他們將宅基地交還村集體。而在第1種方式中，地方政府在土地指標上沒有獲益，所以第1種方式一般是在第2種方式難以推行的情況下，地方政府的一種權宜之計，其目的還是要推行第2種方式。

無論如何地方政府拆除「空心房」在當時都缺乏相應的法律依據。「空心房」本身就不屬於法律概念，不見於任何法律規定。而「空心房」屬於農村村民各戶所有，佔用的宅基地屬於村集體所有，均和地方政府無關。地方政府理論上沒有任何權利直接拆除「空心房」。但為了增加城鎮建設用地以更好地維持土地財政，各地方政府紛紛出台相應政策和規定，推進拆除「空心房」工作。

在拆除「空心房」的過程中，各地方政府的政策和規定不一。有的地方強調村民自主自願。也有的地方強行推進。還有的如江西省因為拆除「空心房」而釀成血案。2016年，江西省在全省全面推開突擊拆除「空心房」工作，贛州市各鄉鎮政府幹部都被分配了拆除任務指標。2017年3月17日，贛州市南康區十八塘鄉在拆除「空心房」時，來到十八塘鄉樟坊村現場監督和勸導拆除「空心房」的十八塘鄉人民代表大會主席卓宇被樟坊村村民明經國當場殺害。事件引起了中國輿論的廣泛關注。

在官方文件中，包括贛州市在內的江西省各地對「空心房」的定義表現為兩類：一是「長期無人居住、無人管理，具有安全隱患的破舊房子」，一是「農村居民住房逐漸由原來的土坯房向磚混房轉型，與此同時，產生了一批無人居住的危舊土坯房，俗稱『空心房』」。這兩種定義均很模糊，且都不是法律概念，地方政府很容易藉此擴大拆除範圍。這兩種定義中，前者認房不認地，強調危房的概念，即不論是否是唯一宅基地，只要是危房就拆除；後者認房又認地，只要認定是一戶多個宅基地，就必須拆除。樟坊村村民明經國家擁有兩個宅基地，而地方政府從未鑑定過明經國家的老房屋質量，僅憑地方政府幹部們的經驗判斷就將其納入拆除計劃，拆除前也因失誤而未通知明經國家。

參見

• 農村人口外流
• 城市化