东北大马路长者公寓

东北大马路长者公寓
Apartamentos para Idosos na Avenida do Nordeste
概要
类型	长者公寓
地址	澳门东北大马路黑沙环新填海区P地段地块D
起造	2020年12月
竣工日	2024年1月
造价	21亿澳门元
所有者	澳门特别行政区公共建设局、社会工作局
技术细节
建筑面积	125,000平方米
层数	2幢楼高37层的大楼及3层地库停车场
设计与建造
建筑商	中国建筑工程(澳门)有限公司
参考
公共建设局 - 东北大马路长者公寓设计连建造工程

东北大马路长者公寓 (葡萄牙语：Apartamentos para Idosos na Avenida do Nordeste)是位于澳门半岛黑沙环新填海区P地段内，是澳门特别行政区政府首个兴建及发展的长者公寓项目，共兴建2幢37层楼高的大楼和3层地库停车场，合共提供1,815个单位。由香港华艺设计顾问(澳门)有限公司负责建筑设计，中国建筑工程(澳门)有限公司承建。项目于2020年12月动工，于2024年1月完工。

沿革

预留用地

2020年2月25日，城市规划委员会举行全体会议，其中将原海一居收回的用地作出介绍。澳门都市更新股份有限公司董事会主席林金城表示，经征询各方意见后，现P地段划分为4块土地，地段除了兴建置换房之外，亦预留部分土地兴建暂住房及开辟公共马路。其中第四地块 (俗称地块D) 原规划为长者公寓用地，现交回给政府作保留用地。

落实规划及兴建

2020年4月21日，行政长官出席立法会全体会议回应议员就澳门特别行政区政府2020年财政年度施政报告内容的提问。他提到房屋中长期计划分为五个阶梯：一是社屋、二是经屋、三是仍需社会讨论的夹心阶层房屋、四是长者公寓、五是私楼。其中规划中的第四阶梯中，是面向长者的公寓，是为照顾有唐楼单位的长者而推出的一批电梯公寓。他表示政府已在黑沙环P地段预留长者公寓规划用地，约2,000多个单位，冀与置换房及暂住房同步落成。

2020年4月22日，有关规划2,000多个单位的“长者公寓”的规划条件图草案交由城市规划委员会公示，征集各界意见。占地面积6,828平方米，将兴建在靠进保利达花园一端，最大楼与高度为120米，裙楼最高可建15米，裙楼平台必须设有绿化休憩区，植物种植面积不得少于露天面积的一半，同时设有停车场与变电站。

直接判给兴建

2020年11月18日，建设发展办公室于其网站公布该项目已判给予中建澳门，设计连建造工程造价 20.98亿澳门元，施工期限为 860个工作天。在项目判给公布前一日(即2020年11月17日)，行政长官贺一诚出席立法会施政答问大会回应议员提问时，表示长者公寓项目将使用“design & build”同一份标书的方式可以加快公共房屋兴建的相关程序，将成为澳门首间长者公寓，提供1,800个居住单位，将设有餐饮、医疗等服务于一体，冀改善长者的生活，同时作为首个先导计划去进行兴建。

2020年12月2日，在澳门立法会社会文化范畴施政辩论中，多位议员关注长者公寓具体计划，社会文化司司长欧阳瑜表示预计2023年完成，希望2024年投入使用。政府正研究长者公寓管理模式，包括社会服务设施的营运管理、公寓内的物业管理、社服设施如何运作等，考虑按社工局一贯做法，委托社团负责营运较有效。至于物管、商铺和绿化平台方面仍在设计阶段。至于准入条件方面，欧阳瑜表示，会优先惠及居住在唐楼，行动不便的长者；而且长者年龄越大、行动状况越不便，分数越高；长者身边有没有其他照顾者亦是考虑因素。

2020年12月4日，在澳门立法会运输工务范畴施政辩论中，间选议员陈亦立关注长者公寓以酒店标准，只适合一人居住，担心入住的长者身体状态变差，建议政府考虑多增设两房或三房的单位。运输工务司司长罗立文回应指，已按用家要求建设长者公寓，没有T2、T3户型，而且每间房面积都是38平方米，足够两人入住。他指这是第一间的长者公寓，未必好完美，但相信将来有经验之后，会越做越好。

2021年1月6日，社会工作局局长韩卫出席电台时事节目“澳门讲场”时表示，长者公寓会以酒店式服务运作，厨房设计较简单，长者可在单位内煮食，同时设有完善的支援服务，包括餐厅及送餐服务。计划会先惠及居于唐楼，且具有自理能力的长者。

2021年3月29日立法会全体会议上，有议员关注长者公寓相关情况，社工局社会互助厅厅长蔡兆源表示，届时长者长者公寓提供1,800 个住户单位，预计每个单位可容纳两名长者，当局假设申请者当中，一半是独居长者，一半是长者夫妇，预计届时公寓可容纳2,700 名年龄65 岁或以上的长者，当中40% 是居于唐楼的人士。至于往后会否再兴建长者公寓，他表示特区政府会按社会接受程度，再考虑未来土地供应情况。

2021年3月30日，长者服务十年行动计划长期措施将于2021年至2025年开展。长者公寓设施方面，包括设有健康监测中心，将长者健康情况传到中心，医护人员有更多时间关心长者及病人，亦能更密切监测长者身体情况。申请条件方面，会优先惠及居住在唐楼、行动不便长者，而且其年龄愈大、行动状况愈不便，分数愈高；长著身边有没有其他照顾著亦是考虑因素。

2021年4月13日，澳门立法会举行答问大会，行政长官贺一诚在回应议员有关房屋总体规划问题时表示，政府于2020年4月公布了长者公寓的方案，目前已全面投入建设，希望于2023年可基本完成。长者公寓属于先导计划，项目将交由社会工作局进行分配工作，由于长者公寓属出租而非销售物业，故将透过行政法规确立分配准则。

2021年6月2日，中区社区咨询委员会委员引述社会工作局代表指，长者公寓核心对象以本澳居住的长者为先，未来不排除在长者公寓供应单位有剩余情况下，考虑让居于大湾区的长者申请，前提需为澳门永久居民，且符合一定年龄、身体、家庭及资产状况等基本条件。

2021年8月24日，行政长官贺一诚表示，政府正进行长者公寓相关法规草拟工作，包括拟订分配准则、程序操作、迁入规则，以及草拟法规文本等，预计2023年完成。长者公寓的准入资格正在研究中，首要目标是协助居于唐楼，有上落楼梯困难，且经济上可承担相应租金的长者，尤其独居及年长夫妇，解决目前面对的生活和出行困难。在租金方面，将会考虑相同面积单位的市场价格，也将顾及长者的承担能力。

2023年1月24日，社会工作局局长韩卫致电时事节目《澳门讲场》向听众拜年，指长者公寓基本完成裙楼结构工程，料同年年底可完工。入住评审方面会以行政法规方式订定，同样于同年年底完成，初步引入计分制，确保居住在唐楼的长者有更高入住机会。

2023年2月初，的长者公寓设计连建造工程进行如火如荼，据运输工务范畴超过一亿元工程的状况列表，长者公寓零超时，进度理想，预算则较预期减少7.1%。

2023年5月4日，长者公寓兴建至23层，按计划在同年12月竣工并完成总体建设工作。相关行政法规争取于同年内通过及公布，并于2024年内有序开展入住申请和审批程序。

2023年7月20日，长者公寓举行封顶仪式，整体工程预计2024初竣工。公共建设局表示，工程于同年7月7日完成结构封顶，较节点工期提前29天。

2023年10月16日，政府正式公布长者公寓租金及评分准则，由同年11月6日起接受申请，预计在2024年第二季完成首阶段申请的审批工作，第三季完成公寓的内部装修和各项设置，第四季安排经审批符合资格的长者使用公寓住宿单位。

2024年1月，公共建设局网站显示，工程已被临时接收。期间受疫情影响延期43个工作天。

特色

在长者公寓兴建过程中，将采用建筑信息模拟(BIM)等有关技能，推动建筑工程数字化建设发展。建筑组装方面，采用组制式建筑，在未来政府建筑工程作出参考。

相关法律

2023年9月22日，澳门特别行政区行政会完成讨论《政府长者公寓的使用及管理规章》行政法规草案。政府长者公寓为长者提供便利环境，提高生活素质，尤其是居于没有升降设备楼宇的长者，协助他们融入社区。为落实政策，特区政府制定该法规。

配套设施

长者公寓内住户单位和社会服务设施设计将引入智慧养老、智能家居及无障碍环境等管理模式与运作配置。同时提供卫生护理的支援服务，包括紧急医疗支援、长者保健门诊及专科外展医疗服务。亦将兴建社会服务设施（长者日间中心、日间护理服务、家居照顾及支援服务、紧急支援及长者院舍等），设有6,000平方米的绿化平台及在地下设有商业用途的地铺等。

地面层保留了四个合共约6,510平方呎、可分为四个商铺，其中三个“对街”，期望透过出租铺位引入更多如推动银发产业等适合长者的商业模式。若商铺服务对象以长者为主，照顾到长者需要，可给予更多优惠；大楼1楼大型商铺实用面积32,000平方呎，楼高4.5米，初步以酒楼作为考量，为此已预设隔油井和电表等，商铺有独立电梯及升降机直达地面。用户独立电梯大堂亦可通往一楼，届时长者将可在公寓内轻松地享受美食和便利的生活；2楼为会所设施、3楼为户外平台花园、运动室、多功能室等。

家居设备

公寓单位将会配置基本家居设备（家具、电器等），以及乐龄科技设备（厨房过热监察、溢水侦测和紧急呼援设备）。

会所

公寓会所面积逾3,000平方米，设有卡啦OK室、粤剧室、图书室、健身室及其他活动空间，能为长者提供各类文娱康体、社交联谊、兴趣班、社区活动、义工探访及社会资讯等活动和服务。另设有面积约有3,000平方米平台花园，设有健康步道、运动康乐设施、园林绿化及闲聚空间等。

餐饮设施

2024年1月24日，政府对公寓一楼A1铺的餐厅进行招租，于同年2月23日截标，26日开标。商铺实用面积约3,019平方米。获判给人需同时营办以中式餐厅为主，饮食店(茶餐厅)为辅，具备智能化设备及管理的餐厅，并供应价格合理的中西式餐饮服务；商铺于同年1月31日开放视察并要求有意者须于提前1天预约参观。

示范单位

2021年7月13日，社会工作局于望厦社屋第二期3楼设置长者公寓展示区，并正式对外开放，展示区开放时间为周二至日早上11时至晚上8时，无需预约；周一及公众假期休息。

营运模式

营运模式方面，在2021年11月26日养老保障机制跨部门策导小组会议上，社会工作局代表介绍相关执行情况，包括长者公寓大楼建设、行政法规草拟、长者公寓展示区参观情况等；并比较广州、香港特区、台湾地区和日本的长者公寓营运模式，探讨澳门采取商业模式发展的可能方案。社会文化司司长欧阳瑜表示，该项目由政府牵头以先导计划开展，在未来投入营运后需总结有关的营运经验，从服务配套及市场发展等方向，探讨引入商业发展模式，为澳门发展银发产业提供参考。

2021年12月1日，澳门立法会举行2022年度社会文化范畴施政辩论中，社会文化司司长欧阳瑜在会议上表示，在特区“二五”规划中，明确长者公寓将循商业模式提供更好条件，给予需要长者公寓且有经济能力的长者居住。

申请方法及租金

2021年12月1日，社会文化司司长欧阳瑜在立法会回应长者公寓租金定价时称，当局曾了解邻近地区的情况，并现正了解在长者公寓周边相同面积，以及具有同类设施住宅大厦的租金，以至工业大厦的租金亦有了解，当局会根据相关要素制定长者公寓租金。

2022年4月4日，社会工作局研究及规划厅厅长邓洁芳表示，长者公寓入住收费会综合考虑长者出租原唐楼单位所得租金和承担能力，预计长者公寓租金会低于市场价格。入住条件和准则方面，初步考虑申请对象为年满65岁的永久居民，具居家生活自理能力，家庭结构、居住状况、居澳年期和留澳时间等因素作为分配排序和入住参考。她并强调，申请对象必须是持唐楼物业的长者，因为政府希望改善唐楼长者的居住问题。

2023年9月22日，社会工作局宣布长者公寓预期于11月内可开始接受政府长者公寓的申请、2024年第二季完成公寓申请的审批工作、第三季完成公寓内部装修和各项设置、第四季可安排合资格的长者使用公寓。公寓的申请人必须为年满65岁的澳门特区永久性居民，且具备居家生活自理能力。倘两人申请共同使用同一单位，其中一位申请人必须符合上述的资格条件；而另一位申请人须为年满60岁的澳门特区永久性或非永久性居民，且具备居家生活自理能力。两位共同申请人之间的关系为夫妇、亲属或朋友等皆可，行政法规未有作出特别规限。倘有申请人的居家生活自理能力不足，但在申请共同使用单位的人或其他照顾者（如家佣）的协助下能够居家生活，亦可提出申请。

2023年10月16日，特区公报刊登社会文化司司长批示，核准《政府长者公寓住宿单位的使用申请评分准则》和政府长者公寓的住宿单位使用费表，自2023年11月6日生效。申请评分准则，分为基本分与加分项。基本分为满足申请要件将获基本分。加分项则包括：目前居于没有升降设备的楼宇独立单位；独居；取得身份证的年期与居于澳门的时间等。另外，如两人申请共用一住宿单位，须为该两人独立评分，按“择优原则”，以当中较高的总分作为申请的最终评分。使用费方面，按单位所属区域及楼层订定，其中4楼至21楼，每月使用费介乎5,410元至6,370元，22楼至37楼每月5,670元至6,680元。首759个供选择的单位，在首次签订协议生效期内，使用费按原价八成计算，保证金金额相当于两个月使用费。申请方面分为两个阶段，首阶段可于指定日期内提交或更新资料；次阶段改为恒常申请，申请人可随时提交申请，轮候期间可随时更新资料，次阶段开始申请日期将另行公布。

2023年11月6日上午9时起，公寓正式开放申请，除了提供网上被“政府长者公寓电子申请系统”，长者亦可到社会工作局总部、社会工作中心及位于望厦社屋的长者公寓展示区等15个指定单位办理申请，另协调62个服务点，协助市民进行线上申请。另推出首阶段优惠措施共759个住宿单位在首次签订的使用协议生效期内，可获相应使用费的20%费用减免，即8折优惠，优惠后的使用费最低由每月4328澳门元起，有关费用已包括管理费。

2023年11月27日，社会文化司司长欧阳瑜表示，长者公寓开放申请收到超过1,200宗；她指出政府推出长者公寓旨为解决具经济基础长者上落楼梯难的问题，已经是超额申请，因此亦正研究下一阶段会否再提供优惠，但未必会有八折，可能“高少少、一级一级”。

争议及问题

直接判给惹“开坏先例”

2020年12月9日，由6个澳门本地建筑界团体，包括澳门建筑师协会、澳门工程师学会、澳门工程顾问商会、澳门建筑置业商会、澳门建造商会及澳门建筑机械工程商会组成的建筑业发展关注小组发表工作报告，同时关注长者公寓设计连建造工程直接判给中建澳门的情况。工程顾问商会副会长谢广达认为，直接判给破坏市场行为，已向政府反映希望优先考虑澳门本地公司，他表示业界曾同运输工务司司长罗立文会面，他又引述当日政府的回复指，因为该项目为施政方针一部分，“有迫切性，用非常的手段进行判给”。司长亦认为直接判给不应再使用。建造商会荣誉主席罗启中指出，业界对长者公寓直接判给反响大，应“仅此一次”。他表示，若以一般方式兴建，澳门本地公司有能力兴建长者公寓的 1,800个单位，但因采取预制件方式兴建，需找具经验、资金雄厚、人员多的公司，亦可为本地业界作出示范。罗启中又认为“design & build”方法会让审标时间加长，因为要审视设计部分。又指，目前政府审标已标准化，好清晰，最近的开标程予亦可以很快公布结果。建筑师协会理事长蔡韵璇指“design & build”方法有利有弊，例如顾问公司原来是由政府负责，若应用“design & build”则由承建商负责，呼吁政府要把好关。

2020年12月20日，行政长官贺一诚没直接回应直接判给相关问题，叫传媒问运输工务司司长罗立文，但指同罗立文有商议。

设计配套难融入长者生活

2021年7月21日，澳门电台中文频道时事节目《澳门讲场》讨优化银发族生活，不少市民致电时表示关注长者公寓的配套设施、支援服务以及租金问题，出席节目的社工局局长韩卫回应指，就长者公寓的相关设计问题仍在听取各方意见，而租金则尚未有定案。至于智能化支援方面，他认为当局支援足够。另有市民致电节目反映，参观完项目示范单位后，认为间隔稍微有些美中不足，对开放式格局感不适应，问及到时租住后可否自己更改间隔。另一位市民表示，单位厕所内冲凉的位置并无门槛，担忧去水不及导致易滑倒。也有市民指出晾衫的有关设置也需改善，以及希望有更多如康乐设施等配套。韩卫回应指，项目单一设计难以满足所有长者需求，间隔的设置需整体考虑1800多户，故若设计成大单位则服务的对象较少。而且整个长者公寓是类似酒店式管理。至于诸如无地方晾晒衣服、浴室门槛等，他称皆有以科技方式解决所需。租金问题方面，韩卫指公寓真正落实时间为2024年，现时对租金定价仍讲不准。并指，局方在租金上费煞思量，考虑市场价格的同时也需要在长者出租本身的唐楼单位的租金价格取得平衡，暂时仍在研究。

2023年10月17日，澳门立法会直选议员罗彩燕指出，长者公寓对于长者照顾政策来讲是一个新的尝试，但关注于长者公寓软件配套设施，除了应该具备智能设备，能够照顾长者便利需要及出入安全之外，是否能够营造出多姿多彩的乐龄退休社区更为重要；她建议有关当局应该积极参考邻近地区做法，并与相关专业团体、学术机构、民间社团等保持紧密合作，适当将部分设施项目以官资民办方式，给予民间专业机构承办，社区内的服务及设施方能够多样化，更加易于满足以及贴近用家需求。

租金定价太高

在租金和申请条件公布后，澳门立法会间选议员林伦伟在立法会全体会议的议程前发言时表示，使用费订价与居民预期有距离，对于不少没有收入的长者有负担。他希望当局尽可能降低价格，充分考虑申请长者的经济能力，并协助长者出租旧唐楼单位，以落实妥善照顾长者、改善生活环境和鼓励参与社会活动等目标。单位方面的面积和间隔统一，未能符合不同长者的居住需要，未来可考虑设定不同面积、配置的单位以符合不同用家的需要。另外提议当局应考虑有关并放宽同住夫妻的年龄限制情况，让有需要长者可以申请。有居住唐楼的独居长者表示，每月领取2,800多元养老金，加上积蓄，每月开支不超过5,000元，原寄望长者公寓会以优惠的价钱让老友记入住，但最低租金都超过5,000多元，要再计算有否能力支付。“除非长者公寓内有很优质的社区配套，如24小时医疗及送餐服务，才会增加申请吸引力。”

民众建澳联盟表示，接获不少长者反映公寓使用费定价过高，已超出大部分长者的经济承受能力，高昂的使用费让许多长者望而却步，恐对政策成效造成障碍；根据社保资料，养老金上限为3,740元，而公寓使用费为5,410元至6,680元，高出养老金将近1.5倍，即使加上敬老金和现金分享仍不能与之持平，意味有众多长者可能无法承担相关费用。另外，澳门人口老龄化日益加深，长者公寓的需求料将越来越大，但公寓单位数量有限，将无法满足持续增长的长者需求。联盟建议政府可考虑持续检视情况并适时调整使用费标准，使其更符合长者的经济承受能力，或通过补贴或其他方式来帮助有需要的长者支付租金，如协助长者出售或出租旧区唐楼，让他们更具条件租住长者公寓，以协助他们真正改善居住环境。

直选议员梁孙旭于2023年11月上旬提出书面质询，指长者公寓每平方米租金约为164元，已远高于市场平均，也远高于长者唐楼出租的平均租金。而早年提出相关概念时，表示希望引入智慧养老服务，以及设有长者健康监测中心；惟综合近期官方资讯较侧重于会所及公寓配套设施，未有提到上述内容，仅提到单位内引入不同的乐龄科技，周边有卫生中心供长者住户使用。但是，该卫生中心服务量人数为全澳首位，他建议当局于公寓内设老人保健站，此基础上设立长者健康监测中心，让长者公寓住户能率先感受到智慧养老的便利性，亦令区内长者能就近取得政府医疗服务，以及疏导黑沙环卫生中心的人流。

未来发展

2021年11月17日，行政长官贺一诚出席立法会施政报告答问时表示，政府正开展调研报告，未来将有房屋白皮书明确计算涉及多少长者。他再以经屋 T1单位申请数字为例，表明不相信议员估算的长者公寓需求量，形容是“不贴地”，强调要调研有第三方数据分析市场需求。

2022年1月31日，政策研究和区域发展局公布《澳门特别行政区居住用途房屋政策研究》，根据《澳门特别行政区经济和社会发展第二个五年规划（2021-2025年）》，明确提出“改善民生是施政的核心任务”，而满足居民的基本住房需求则是改善民生的重中之重。为此，“二五”规划已明确提出“有序推行阶梯房屋政策”，包括落实公共房屋供应计划、有序开展夹心房屋建设、发展长者公寓、推动房地产市场平稳健康发展。其中在长者公寓需求方面，当局推算出长者公寓由现在至2025及2030年的需求区间中值分别为2,800间（2025年）及3,400间（2030年）。目前已推出长者公寓先导计划可提供1,815个单位。特区政府将在完成长者公寓先导计划的基础上，根据人口结构中的长者比例、自置物业的数据、自置物业的楼宇特征等因素分析，以及基于申请的具体情况，明确长者公寓兴建量。

相关条目

• 黑沙环新填海区P地段暂住房及置换房项目

外部链接

• 公共建设局-东北大马路长者公寓设计连建造工程 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 社会工作局-政府长者公寓