回购领展
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回购领展是一个政治诉求，即要求香港政府出资以回购股份或回购资产等手段，回购领展房地产投资信托基金（“领展”）。领展的资产主要由公屋商场私有化而来，加租及赶走小租户等问题造成不少民怨。第4任特首林郑月娥曾称领展为民生“三座大山”之一，并对之“束手无策”[1]。然而，香港各大政党及众多民间压力团体皆提倡，解决方法之一为“回购领展”。
背景
[编辑]领展成立背景
[编辑]香港政府曾以各种模式进行公共资产私有化，当中包括公屋出售、港铁上市、隧道公私合营等，更曾提出机场第三条跑道全面私有化 [2]。在此背景下，房委会以2002年停建、停售居屋造成的短期财务危机为契机，开展出售180个公屋及居屋商场及停车场物业之计划。 房委会将这批物业，出售予2004年成立的领汇房地产投资信托基金 －“领汇”（于2015年易名为“领展”），再以一股不留的形式进行上市集资。2004年12月，领汇股价为10.8元，集资250亿 [3]，最终因公屋居民提出司法复核而被迫搁置。2005年，领汇当时市值220亿，每股定价10.3元。2019年五月，公司市值近2000亿，一股市值曾一度迫近破百 [4]。政府当年以过低价出售公共资产之误，目前备受批评。
同样，领展被指无心保障小商户或为居民提供适切服务。2004年终审法院指，领汇上市并无违反《房屋条例》中，房委会须向市民“确保提供”购物、泊车服务的规定。然而，领汇自2005年以“资产提升”手段将重点商场高档化及引入连锁店 [5]，并自2014年起进行物业组合重整，转售共56个商场及停车场物业，出现散户管理混乱、拆售车位套现的情况。
2014年8月证监会放宽《房地产投资信托基金守则》，容许基金以资产总值25%投资空置土地（不需产生定期租金收入的房地产项目），又放宽资产总值10%可用作投资于物业发展及购买未完成单位[6] ，使领展更积极转型为地产发展商。
政府自称面对领汇的问题束手无策，引起民间及政党要求回购领展的诉求。政府未有积极巡查已出售物业有否遵守地契规定，又认为无法对已出售物业进行立法规管。然而，政府以不同理由于2008及2012两度回应，指回购并不可行。[7] [8]
不过，主流民意及政党意见转向支持回购，2018年理工大学进行的民调中，七成半受访者支持回购[9]，而民建联、工联会等与政府友好的政党，都公开表示政府应考虑策略性回购[10]。
领展发展方向
[编辑]领展最近对于房委会出售物业的发展方向，日益专注增值重点资产，转售低回报资产。证监会条例放宽以后，领展更开始收购香港地皮作发展，如2015年与南丰集团投得作辨公室商厦的观塘“海滨汇”。[11]同时，领展更积极将中国投资比例上限，由12.5%提升至20%[12]。
领展积极收购高回报物业作机构转型，跟房委会辖下商场、街市及停车场，为公屋及居屋市民提供适切服务的定位，非常不同。以上策略的核心目标为租值最大化，上市以来，领展的租金升幅超越市场平衡数，租户续租率亦显著下跌。以上的策略，使领展每股股价在2019年将近破百。2012年政府回应回购领展诉求时，指自由市场竞争可有效监察领展租金升幅，达致“社会企业”的说法，有待商榷[8]。按立法会文件指，领展已出租内部楼面面积中，每平方呎平均每月租金 “由 2005-2006 至 2016-2017 年度累计上升 132%，年均增长率为 7.9%，高于私人零售业楼宇租金指数的升幅。2005-2006 至 2009-2010 年度5 年间，租户续租率由 93.4%显著下跌至 71.4%”。[13]
可研究的回购方向
[编辑]回购物业
[编辑]政府可主动与领展谈判，对领展最不愿花钱改善，即最缺乏服务及设施的“死场”作策略性物业回购。2018年《财政预算案》中，财政司司长陈茂波拟拨款200亿元，以购入60个物业作社福用途[14]，2018年领展出售旗下12个商场才以120.1亿成交[15]。有意见指政府可以重新发展商场的模式加建楼层，长远增加社福用地供应。
- 国际案例
回购股份
[编辑]香港政府现时没有持用领展任何股份或基金单位，而回购领展，要有控制性的股权，不一定需要全数回购。现时领展没有控股股东，私人及机构投资者分散，主要股东为共持约13%股权的贝莱德（8.99%）及美国资本集团（7.03%）（截至2018年10月24日）。表面上看，以2019年物业估值2150亿元 （2019年7月)计[16]，政府用约500亿元购入25%的股权，便可有重大的决策权。有团体建议政府进行“投资性回购”，即以未来基金增持领展股权[17]：基金一半放在外汇基金内，主打私募股权及境外物业投资；另一半则投放于外汇基金“投资组合”或其他投资产品，投资组合无需公开披露，可作回购领展的一个策略。
- 国际案例
参考资料
[编辑]- ^ [1] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 经济日报，“三座大山”难移 领展令林郑也言束手无策（2018年7月3日）
- ^ Chung, C. Y., & Ngai, P. (2007). Neoliberalization and privatization in Hong Kong after the 1997 financial crisis. China Review, 65-92.
- ^ [2] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 【𬞟话当年】2005年领汇首日上市股价劲升（2014年11月25日）
- ^ [3] （页面存档备份，存于互联网档案馆）HK01, 领展将迈红底全港哀悼 历史不应忘记上市罪人 (2019年5月16日)
- ^ [4] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 【01观点】“高端”领展赶走“低端”商户 政府须硬撼大山（2017年11月30日）
- ^ [5] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 立法会CB(1)1364/16-17(01)号文件，附件四：就“领展转售南区物业及有关设施的发展”财经事务及库务局的书面回应（2017年8月4日）
- ^ [6] （页面存档备份，存于互联网档案馆）政府新闻网，2008。“立法会：运输及房屋局局长就‘回购领汇股份’议案总结发言全文”。12月17日。最后浏览日期：18 Jul 2019.
- ^ 8.0 8.1 [7] （页面存档备份，存于互联网档案馆）政府新闻网，2012。“立法会：运输及房屋局局长就‘回购领汇股份’议案开场发言全文”。11月21日。最后浏览日期：18 Jul 2019.
- ^ [8] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法会CB(4)1378/17-18(03)号文件，2018。〈就公屋及居屋商场、街市及停车场的营运情况提交意见书〉，领汇监察。
- ^ [9] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法会CB(1)771/18-19(15)号文件，2019。<有关领展房地产投资信托基金出售分拆自香港房屋委员会的物业意见书>，工联会众议员
- ^ [10] （页面存档备份，存于互联网档案馆） HK01, 〈领展首个商厦发展项目“海滨汇”设发电缓跑径 出租率录近七成〉(2019年9月17日)
- ^ [11] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 信报，〈领展拟提高内地投资比重上限至20% 〉（2018年11月14日）
- ^ [12] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法会秘书处资料研究组，2018. “资料便览：公屋及居屋零售和商场设施概览”。最后浏览日期：18 Jul 2019.
- ^ HK01,<【财政预算案2019】200亿购社福物业 业界：过百空置校舍又唔用> (2019年2月27日)[13] （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ [14] （页面存档备份，存于互联网档案馆）经济日报，领展升2%再创新高 120亿出售12个商场（2018年12月13日）
- ^ 领展，2019。“业务概览”。最后浏览日期：18 Jul 2019. [15] （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- ^ [16] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法会CB(1)823/18-19(03)号文件