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地上权

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地上权(英语对应词:Surface RightsSuperficies),在法学上来说,是指以利用他人土地作营造(建筑物)、工作物或竹木为目的,而取得的用益物权。地上权的取得主要有两种方式:一是透过直接与土地所有权人的设定行为,取得“地上权人”的法律地位;另一是基于法律规定而发生的“法定地上权”关系,是指土地和建筑物所有人,仅以地上建筑、或同时将房地设定抵押,但因未能清偿债务而遭拍卖,造成土地和建物的所有权人不同人的时候,法律规定使建物所有权人对于土地享有地上权。

特征

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大致上说来,因为土地所有权人的不同,地上权建物的所有期限亦不同而分为两种。通常定期地上权是50年左右的土地租赁契约,而不定期地上权则是50年以外的契约期限[1]。地上权房屋的好处在于可以用低价格进驻市价较昂贵的土地,但是缺点在于地上户在土地上涨时不能享受上涨的地价利润,而地上物通常随时间折旧价值是越来越低,然而地价下跌时使用户也不必承担亏损,所以看准地价长期下跌时使用地上权房屋较有利。

延伸

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  1. 如果因为契约期满而致使建物毁坏或不存在,土地所有人应法需照建物的当时的市价对地上权所有人做补偿。
  2. 土地所有人在契约的“存续期间”届满前,可请求地上权所有人延长地上权的期限(延长租约)。
  3. 特别的是,地上权不会因建物等物理性的结构消失而消灭。以地震为例,若地上权住宅因地震倒塌,而土地的地上权原定期限为 50 年,已过 10 年,还有 40 年,房子虽因地震而倒塌,但地上权于法仍有效力,故建物所有权人可在土地上重建。这是受到民法:“地上权不因工作物…之灭失而消灭”所保障。

范例

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台湾

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中国大陆

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  • 中华人民共和国内地(不包港澳)所有土地均属国有,发展商一般只有30(工厂、科技企业)、40(商业)、50或70年(住宅)的地上权;地上权一般由各地级市国土局批出。

港澳

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  • 香港圣约翰座堂外,一切土地均属中国政府拥有,并由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发,以及出租或批给土地使用者[2],故只设有地上权批给及交易。一般土地出租50(1997年及以后批出土地)、75(通常加75年续期权)、150或999年(1984年前批出香港岛及九龙土地)地上权(位于西九龙站的深圳铁路口岸除外,该处地上权永租予深圳市人民政府);地上权一般由地政总署直接批出,有时则会以私人协约批地方式,再通过港铁公司市区重建局间接批出。若地上权到期,一般都会按《政府租契续期条例》,在到期前六年批量宣布自动续期50年,但诸如码头、发电厂、大专院校等特殊用地则个别处理。此外,驻港解放军属下军事设施,则以“国防地段”形式享有永久地上权。
  • 澳门所有土地均属中国政府拥有,故只设有地上权批给及交易。发展商一般只有25(通常加10年续期权一至两次)或永久(俗称“私家地”,不会再新批)地上权。

新加坡

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  • 新加坡大部分土地皆属国有,只设有99或999年地上权;当中,组屋(资助出售房屋)的地上权一概为99年,到期后一律不予以续期,以杜绝炒卖单位的情况。

参考文献

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  1. ^ 何谓地上权?页面存档备份,存于互联网档案馆),联合报
  2. ^ 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条

参见

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