市區重建局

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市區重建局
Urban Renewal Authority
成立 2001年5月1日
總部  香港香港島上環皇后大道中183號
中遠大廈26至28樓
产业 地産及發展
网站 www.ura.org.hk
市區重建局總部所在大廈──中遠大廈

市區重建局(簡稱:市建局英语:Urban Renewal Authority)是香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構,前身為於1988年成立的土地發展公司,鑑於香港政府希望加快市區重建,於2001年通過《市區重建局》條例及成立市區重建局,職責包括加速舊區重建、促進復修樓齡較高樓宇、修葺保育具有歷史或者建築價值的樓宇,並且透過改善舊區的環境促進經濟發展。

架構[编辑]

委員會[编辑]

設有多個委員會處理居民的安置及補償、重建規劃及文物保護等事務。

董事會主席
行政總監

歷史[编辑]

成立[编辑]

政府為了解決市區老化的問題,並改善舊區居民的居住環境,當局於2000年7月制定《市區重建局條例》(第563章)成為法例。該條例為推行市區更新提供一個新架構。市建局於2001年5月1日成立。[1]

2001年的市區重建策略要求市區重建局以「4Rs」策略為重建策略。分別為︰

  • 重建發展(Redevelopment)
  • 樓宇復修(Rehabilitation)
  • 文物保育(PReservation)
  • 舊區活化(Revitalisation)

2010至2012年[编辑]

根據市區重建局2010至11年進行的統計,在香港市區內樓齡逾50年的樓宇有逾4,000幢。在未來十年,這些樓宇的數目更會按年遞增。

2011年2月,市建局提出一系列新政策,建議進行市區重建時應採用「以人為先,地區為本,與民共議」,並要求市區重建局推出由居民申請的重建,以及補償方式要增加樓換樓選項。市區重建策略

2011年3月,市區重建局董事會通過《「樓換樓」先導計劃》。根據《市區重建策略》,「樓換樓」是給予住宅自住業主現金補償及特惠金以外的另外一個選擇。同年4月,市區重建局開始在市區重建事務中擔當「促進者」角色的框架。同年5月,市區重建局通過「需求主導」重建模式的執行框架;該重建模式是香港政府於同年2月公布的新《市區重建策略》的其中一項重要措施;同年8月,通過其藝術文化支援政策

市區重建局成立至2012年,推行了56個重建項目,令到3萬4千戶居民受惠,並且為到房屋市場提供約1萬9千個新住宅單位。同年9月3日,市區重建局位於深水埗首個「需求主導」重建項目取得突破,逾8成業主在60日考慮期屆滿前同意將其物業出售予該局,是該局歷史上首個落實由業主申請重建的項目。同年12月,為了協助增加香港土地供應,市區重建局表示於未來5年將會加快重建步伐[2]。主席張震遠表示,有需要研究將更多的工業大廈更改作為房屋用途,惟現時市區重建項目的速度太慢,每個項目至少歷時7至8年,大型項目超過10年,他直言需要認真探討各個環節是否有加快的空間。他透露,市區重建局方於未來5年計畫投放250億港元進行重建發展及樓宇復修等,又會逐步接手香港房屋協會的樓宇復修工作,預計涉及6千7百幢樓宇,惠及約23萬個單位的業主[3][4]

2015至2018年[编辑]

針對目前多項重建項目均為舊樓重建,不利於整個舊區的重新發展,市區重建局董事會於2015年4月23日開會討論有關於來年的計劃時,非執行董事蔣麗芸提出未來應該多做「舊區重建」,而非「舊樓重建」。而另一位非執行董事黃遠輝指出,在會議上討論了市區重建局的長遠策略定位,例如在舊區集中重建項目,令到舊區更新更快可見成效。

就此,市區重建局就此擬議改變模式,研究於集中重建,以加快更新舊區。而土瓜灣則為列為新策略的試點;由於九龍城市區更新地區諮詢平台已經提出優先重建九龍城馬頭圍道十三街五街環字八街九龍城道落山道一帶,故此該三區有望成為區內的大型重建項目[5]

2016年3月4日市區重建局今日啟動九龍城庇利街/榮光街發展項目的法定規劃程序,是局方繼觀塘項目後近年最大規模的重建,預計斥資116億元發展,重建包括馬頭圍道107及109號單號、榮光街2至50號雙號、庇利街3至21號單號、環發街1至19號、環興街1至20號、環樂街1至20號及環達街1至13號,涵蓋103個街號,880個業權,估計有2,000住戶受影響,項目地盤面積達8.65萬平方呎,重建後可提供1,150個4至500平方呎住宅單位,涉及6幢大廈共55,500平方米住宅樓面,料2025至2026年度落成

2017年7月28日市區重建局今日啟動西營盤崇慶里/桂香街項目,項目位於崇慶里1至7號(單數)和2至4D號(雙數)、德輔道西216至218號及桂香街12至16號(雙數),涉及14個街號,樓宇高6層至8層,沒有電梯,於1959年至1978年建成,地盤總面積約1,120平方米,估計涉及98個業權,重建後總樓面達8,700平方米,可提供165個中小型住宅單位,項目預計在2026至2027年完成,初步估計發展成本達13億。

2017年10月24日永泰地產(佔65%)及資本策略地產(佔35%)合組財團Southwater Hong Kong Limited以116.2億港元,奪得市建局卑利街、嘉咸街地盤C項目,地盤位於嘉咸街、結志街及閣麟街, 地盤面積2萬8901平方呎,以項目可建樓面面積43萬3520平方呎面積計算,每方呎樓面地價約2.68萬元, 另外, 提供一個不少於1萬4100平方呎的公眾休憩用地.

2018年3月15日市建局啟動兩個新重建項目,包括上環皇后大道西/賢居里項目及大角咀橡樹街/埃華街項目,項目範圍包括樓齡約50年的皇后大道西129至151號單數門牌號的建築物,及賢居里垃圾收集站和公廁,和李陞街遊樂場內的5人足球場,地盤總面積約2046平方米,大角咀橡樹街/埃華街項目,地盤面積約820平方米,包括橡樹街89至95號單數號及埃華街1至5號,毗鄰杉樹街/橡樹街需求主導重建項目,項目界線內的建築物樓齡由41年至55年,樓高6至10層。

2018年6月21日市區重建局啟動土瓜灣榮光街/崇安街重建項目,涉及土瓜灣銀漢街44號至54號A(雙數)和榮光街72號至118號(雙數),地盤總面積約3016平方米,包括周邊的部分公眾行人路面及政府土地的小巷。重建範圍內的建築物,於1958至1961年間落成,覆蓋36個街號,樓高8層

2017/18年度市建局完成的4個重建項目,合共錄得102.65億元盈餘,當中以灣仔利東街「囍匯」盈餘最高,達88.4億元;另一灣仔項目「尚翹峰/壹環」亦錄得11.17億元盈餘;而大角嘴的「形品‧星寓」項目則錄得4.73億元盈餘。市建局位於旺角波鞋街的項目「Skypark」則錄得1.65億元虧蝕。

主要市區更新計劃[编辑]

觀塘市中心重建項目是市區重建局目前最大型的重建項目
位於上環皇后街帝后華庭是市區重建局成立后已經完成的物業項目之一
深水埗荔枝角道、桂林街、醫局街重建項目
旺角上海街、亞皆老街保育項目
萬景峯重建項目
啟明街重建項目

重建項目[编辑]

資助房屋[编辑]

樓宇復修[编辑]

主要為舊樓維修,於不清拆的情況下延長舊樓使用期。計劃範圍包括中西區、馬頭圍、油麻地、旺角、大角咀、觀塘等。[1][2]

保育項目[编辑]

活化項目[编辑]

需求主導重建項目[编辑]

2015年以實用面積每平方呎13,614元,創下歷來最高的住宅項目收購價。

2017年以實用面積每平方呎13,391元作出收購,成為九龍區住宅重建項目收購價歷來第二高記錄

財政[编辑]

  • 2002年6月,香港立法會通過在5年內向市區重建局注資100億港元,以推行各項市區重建計劃。
  • 2002年,收益為1.28億元, 虧損5.58億港元, 資產淨值為負27.19億元
  • 2003年,收益為0.057億元,虧損2.27億港元, 資產淨值為負9.46億元
  • 2004年,收益為2.01億元, 虧損0.08億港元, 資產淨值為9.74億元
  • 2005年,收益為49.36億元,盈餘30.02億港元,資產淨值為59.76億元
  • 2006年,收益為27.66億元,盈餘15.77億港元,資產淨值為95.53億元
  • 2007年,收益為5.36億元, 盈餘7.66億港元, 資產淨值為123.23億元
  • 2008年,收益為52.66億元,盈餘20.95億港元,資產淨值為144.18億元
  • 2009年,收益為14.13億元,虧損44.59億港元,資產淨值為144.18億元
  • 2010年,收益為96.63億元,盈餘70.18億港元,資產淨值為169.77億元
  • 2011年,收益為36.47億元,盈餘22.09億港元,資產淨值為191.86億元
  • 2012年,收益為36.9億元, 盈餘25.84億港元,資產淨值為217.7億元
  • 2013年,收益為53.41億元,盈餘44.37億港元,資產淨值為262.07億元
  • 2014年,收益為11.69億元,虧損22.7億港元 ,資產淨值為239.37億元
  • 2015年,收益為99.04億元,盈餘44.37億港元,資產淨值為250.13億元
  • 2016年,收益為74.22億元,盈餘44.51億港元,資產淨值為297.64億元
  • 2017年,收益為50.35億元,盈餘31.42億港元,資產淨值為326.06億元

爭議[编辑]

觀塘街坊透過藝術批評重建項目只興建豪宅及大型商場,未能夠改善基層的社區生活

前董事行賄[编辑]

2005年,市區重建局前董事許振文與生意拍檔莫京儒於當年內部認購市區重建局參與興建的堅尼地城泓都24個單位,涉嫌串謀新世界發展職員隱瞞4份臨時買賣約,藉以避過繳交49萬港元印花稅;至於另外9個無法出售的單位,許振文企圖向市區重建局時任執行董事林筱魯行賄,要求他協助踢契,以取回583萬港元訂金,後來被該名執行董事舉報。2009年2月3日,區域法院裁定許振文串謀詐騙行賄罪名成立,判監禁15個月。[11]

虛構諮詢受訪者[编辑]

2006年4月,市區重建局為籌劃觀塘裕民坊重建項目,首次向居民發行一份名為《觀塘路》的地區報章,報章上列出多名「業主」、「商人」及「街坊」支持重建工作,惟被香港傳媒揭發不少人士訪問均為虛構。[12]

在維基百科條目作出隱惡揚善的刪改[编辑]

2012年9月,市區重建局企業傳訊總監邱松鶴被指控於2012年5月至9月期間在維基百科上編輯市區重建局、政務司司長林鄭月娥發展局局長陳茂波、市區重建局主席張震遠永利街嘉咸街以及利東街的條目,作出隱惡揚善的刪改。邱松鶴於中文及英文維基百科均使用賬戶Qshshq,在英文維基百科用戶頁上更表明身份。他不但刪走對市區重建局的批評,更加入宣傳性質的內容[13]。例如經常被批評活化成高級餐廳後,一般香港市民難以參觀的和昌大押被形容為「香港市民和遊客的好去處」。香港維基媒體協會於9月21日發表聲明,強調嚴禁用戶利用維基百科宣傳,勸喻公關應該避免在有利益衝突的條目作出編輯。邱松鶴反駁指出維基百科的編輯原則矯枉過正,認為機構的傳訊人員有權利在維基百科上提供機構的新資料,只要嚴格按照編輯原則,機構傳訊人員在相關網頁上提供事實的權利不應剝奪[14]

租戶可能被逼遷而不獲任何賠償[编辑]

2012年5月,位於前土地發展公司項目H18重建區的鈞樂茶餐廳(中環結志街29至33號綿遠商業大廈地下),可能會被業主迫遷而不獲任何賠償,在H18重建區,租戶一直面對業主任人魚肉,根據現有特惠津貼發放準則,面臨業主大幅加租,而租戶卻沒有選擇,如不續租至市建局土收或成功收購,該店將不獲任何特惠津貼,唯有任由業主加租,瓜分該店的特惠津貼。早在2010年已經曾反映此問題至立法會申訴部及傳媒,有關報道亦刊於2010年12月12日之蘋果日報上事件反映市建區對重建政策不公義的部份漠不關心,並沒有任何改善方案。

重建過程漫長 居民生活受困擾及缺乏保障[编辑]

市區重建局宣佈重建項目後,並非即時安置或補償給區內居民,而受影響的住宅租戶更需要等待業主先出售單位給市建局,才有機會獲得安置或補償。在深水埗東京街/福榮街重建項目,有居民等待了超過五年仍未有安置,而大廈樓宇由於長期沒有再做維修,外牆及單位內部均出現石屎剥落的情況,險釀成人命傷亡,但市建局仍然拒絕先對居民安置,被質疑是要「玩死居民」。[15][16]

除以上事例,在土瓜灣的重建項目,亦有租戶家庭在等待市建局收購安置期間,居住單位內的熱水爐爆炸,浴室牆壁遭炸至倒塌,頓失居所,市建局並無安排即時安置受害住戶,只是安排暫住至附近另一重建項目的的唐樓劏房單位。[17]

一項在土瓜灣重建項目進行的社區調查亦發現,在市建局宣佈重建後,重建項目內的居住環境急促惡化,包括唐樓照明系統損壞、衛生及治安情況惡化、樓宇失修惡化等問題。[18]重建項目內的治安亦引來居民憂慮,有受重建影響居民組成的關注組在2016年11月舉辦記招,批評市建局在成功收購重建區內物業後,以粗鐵鏈鎖起物業閘門,並貼上告示列明單位已被收購,更會拆爛部分已收購單位,令舊樓形同廢墟,手法十分高調,招引賊人犯案,令尚未搬離的住戶不安。[19]

將灣仔和昌大押天台列為「私人公共空間」[编辑]

The Pawn只在地下側門及天台貼出告示,表示平台花園開放時間為上午11時至晚上11時,一般市民難以察覺天台是公共空間。記者向酒吧職員查詢可否到天台參觀及逗留,職員表示可以。但市建局發言人表示,和昌大押天台屬「 Private Open Space」(私人公共空間),而非「 Public Open Space」(公共空間),食肆開放天台給市民休憩是出於好意,目的是希望公眾可更親密參觀這歷史建築物。[20]

顧問報告:指出市區重建局「向錢看」,傾向考慮商業盈利[编辑]

市區重建局於2015年發表的顧問報告建議被指為「向錢看」,觸發行政總監譚小瑩辭職而引起爭議。市區重建局主席蘇慶和強調市區重建局的運作模式一直無變,不過希望引入新思維,例如用盡地積比率、重建價值不高的舊樓,可以改為加強樓宇復修。對於顧問報告建議改變重建模式,考慮盈利及商業效益,蘇慶和不認為顧問報告引起市區重建局內部反感,強調自己處事一直追求效率和效益,清者自清,不會受到其他噪音影響,他會盡好主席之份[21]

市建局高估開支[编辑]

2017年12月5日,本土研究社指出,市建局過去十年預計總開支每年平均達271億,但翻看相關年報,實際總開支平均只有137億,遠低於當初估算,十年以來累積下來一共高估589億。團體質疑,市建局錯誤高估開支,藉此合理化現時重建模式,令市建局為了收回高估後的開支,只能以「賺到盡」的方式開發土地,而拒絕其他發展方式,如公營/私營混合物業發展模式、興建公屋或其他可負擔房屋等。[22]

市建局過去預計開支與實際開支差距如下[23]

財政年度 預計開支(億) 實際開支(億) 高估金額(億) 高估百分比
2007-08 至 2011-12 300 142 158 111%
2008-09 至 2012-13 300 116 184 159%
2009-10 至 2013-14 202 87 115 131%
2010-11 至 2014-15 160 147 13 9%
2011-12 至 2015-16 200 162 38 24%
2012-13 至 2016-17 250 169 81 48%

市建局高層:政府的「安全套」,「幹完髒了就扔了」[编辑]

2014年,於光華新聞文化中心主辦的「雙城對話:台北x香港」論壇上,時任市區重建局總監(規劃及設計)馬昭智被問到舊區重建往往未能保留社區特色時,回應時形容市建局是政府的「安全套」,政府不想做、不敢做的項目就會丟給市建局,以及被政府「幹完髒了就扔了」,暗示市建局拆毀舊區的方式,只是按照政府政策執行,及替政府孭镬。[24][25]

關注市建局工作之民間組織[编辑]

相關條目[编辑]

參考文獻[编辑]

  1. ^ 《市區重建策略》發展局 2011年2月
  2. ^ 觀塘重建項目明年賣樓花 《東方日報》 2012年12月22日
  3. ^ 五年投放250億 加快重建 《星島日報》 2012年12月22日
  4. ^ 市建局變陣 提前檢討重建門檻 Archive.is存檔,存档日期2013-04-28 《明報》 2012年12月22日
  5. ^ 市建局研舊區集中重建 《東方日報》 2015年4月24日
  6. ^ 市建局各區項目-晏架街╱福全街項目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  7. ^ 市建局各區項目-順寧道項目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  8. ^ 市建局各區項目-新山道╱炮仗街項目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  9. ^ 市區重建局新聞發布-市建局啟動兩項保育暨活化項目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  10. ^ 市建局各區項目-市建局啟動兩項保育暨活化項目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  11. ^ 商人就出售「市建局」住宅單位貪污及詐騙印花稅判囚十五個月 廉政公署新聞公佈,2009年2月3日
  12. ^ 《區報涉偽造民意 觀塘重建諮詢 受訪「街坊」身份虛構》,香港經濟日報,2006年5月2日。
  13. ^ 隔牆有耳:揪出最貴五毛黨 2012年9月19日
  14. ^ 總監做五毛黨 市建局遭維基發炮, 蕦果日報, 2012-09-21 
  15. ^ 市建赴立會粉飾太平 重建戶請願斥「遲早玩死居民」. 草根.行動.媒體. 2018-06-28 [2018-07-27] (中文(台灣)‎). 
  16. ^ 東青重建關注組│立法會請願行動新聞稿:重建玩足居民五年 苦等安置至何時 (轉載). 舊區街坊自主促進組. 2018-06-27 [2018-07-27] (中文(台灣)‎). 
  17. ^ 要等到熱水爐爆炸,市建才跟進? 「租戶保障」須防患於未然. 香港獨立媒體網. [2018-07-27]. 
  18. ^ 土瓜灣重建區住戶、商舖關注組│《市建局重建項目住戶居住環境惡化調查報告 》(轉載). 舊區街坊自主促進組. 2018-05-04 [2018-07-27] (中文(台灣)‎). 
  19. ^ 重建區保安不足治安差 政策不公基層戶去留失據. 基進報導. 2016-11-13 [2018-07-27] (中文(台灣)‎). 
  20. ^ 蘋果日報 和昌大押天台屬私有 (2009年4月7日)
  21. ^ 蘇慶和:市建局冀引入新思維 《東方日報》 2015年4月18日
  22. ^ 市建局也「支爆」? | 本土研究社 | 香港獨立媒體網. 香港獨立媒體網. [2017-12-09]. 
  23. ^ 市建局業務綱領的預算開支及實際開支. Google Docs. [2017-12-09] (中文(中国大陆)‎). 
  24. ^ 市建局自比「安全套」. Apple Daily 蘋果日報. [2018-07-20]. 
  25. ^ 【突發】20140215 - 市建局總監馬昭智:我們是香港政府的安全套 | VDOplatform 影像平台 | 香港獨立媒體網. 香港獨立媒體網. [2018-07-20]. 

外部連結[编辑]