香港土地利用

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大廈林立的中環及灣仔

香港土地利用香港城市規劃工作重要之一。作為一個面積僅約為1,100平方公里城市,土地的恰當利用極為重要。香港現時的總面積達1107平方公里,有75%的土地因歷史、地理環境及政治等原因,仍屬郊野地區。其中23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區,約佔香港總面積超過38%的土地。據政府統計處數字顯示,2005年年中的香港人口為6,943,600人。但由於香港獨有的土地政策限制大面積的土地開發,使市區的人口密度十分高。雖然香港綠色地區與總面積的比例是亞洲大城市中最高之一,但由於市區與郊區分離,及市區高樓過度集中,令香港經常出現熱島現象

管理機構[编辑]

Hkgeo.png

本條目為香港地理系列之一
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香港的城市規劃制度的管理,主要涉及香港政府發展局轄下的規劃署,以及香港法定機構之一的城市規劃委員會。規劃署分為全港規劃處與地區規劃處兩個部份,前者負責制定香港整體發展策略及規劃標準,後者則負責協助城市規劃委員會的運作。而城市規劃委員會負責的工作為制定法定圖則及處理規劃申請。

法定圖則[编辑]

法定圖則的作用是將香港不同規劃區內的土地,劃作不同用途的地帶。法定圖則總共分為三種:「分區計劃大綱圖」、「發展審批地區圖」以及「市區重建局發展計劃圖」。而香港每一個規劃區都有一張「分區計劃大綱圖」,覆蓋絕大部份已發展的地方,只有香港邊境禁區範圍以及其他新界離島的偏遠村落沒有法定圖則涵蓋。新界部份鄉郊地區會使用「發展審批地區圖」來作出管制,以加強對新界農地的管制,政府有權根據《城市規劃條例》檢控非法用途。而「市區重建局發展計劃圖」則涵蓋市區重建局發展計劃的地盤,功能大致與「分區計劃大綱圖」一樣。

當法定圖則作出修訂時,均會諮詢公眾意見。圖則最後會由城市規劃委員會送交香港行政長官香港行政會議審閱,經批准後新圖則才會生效。

每張法定圖則均由圖則、註釋及說明書組成。圖則上顯示規劃區內的土地被劃分為不同的地帶,而註釋則會詳細列出不同地帶內的土地用途。每個地帶的土地用途都被分為第一欄及第二欄,在前者列出之土地用途毋須特別申請便可被容許發展,但在後者列出之土地用途則需要事先向城市規劃委員會作出規劃申請,得到批准後才可以進行發展。另一方面,法定圖則有時也會包括有關地帶的其他發展限制,譬如整體總樓面面積、單位總數、建築高度或地積比率等。

批地政策[编辑]

香港1960年代的售樓說明書,上面註明該物業的土地契約年期為999年。(香港歷史博物館藏品)

香港自1841年6月14日起直至現在,香港的土地由香港政府租出或以其他方式批出[1]。早年,香港土地契約的年期計有75年、99年或999年三種,但有例外[2]。其後,香港島九龍半島的土地契約年期劃一為75年,並容許該等契約續期,惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界新九龍的土地契約則由1898年7月1日起計,年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。

1984年,中華人民共和國英國於簽下的《中英聯合聲明》,其中列明英方於過渡期內(1984年-1997年)每年只可賣出50公頃土地,如多於此數需得到中方首肯。有傳指此限制是因中國怕英國於香港主權移交前把土地售出,把錢帶回英國,使將來的特區政府無錢可用。這曾使一些香港市民非議,指政府是以「環保」為藉口來抬高地價,浪費香港的土地資源。

在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間,當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定,制定有關批出或出租土地的政策。香港一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日,有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日,該日以後則須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約,亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年,惟短期租約和特殊用途契約則除外。

1998年6月22日,香港政府因亞洲金融風暴拖垮香港樓市,停止定期土地拍賣。1999年4月,香港政府恢復賣地及推出勾地制度,以限制土地供應及保障政府賣地收益。2002年11月,香港政府停止定期賣地。2004年1月,香港政府恢復勾地制度。2010年,香港政府引入主動賣地。2013年4月1日,香港政府取消勾地制度,改為以主動賣地供應地皮。[3]

規劃歷史[编辑]

香港規劃及基建展覽館內的模型,展示香港市區的未來規劃

香港的規劃歷史始於1841年香港開埠,將香港島北岸的西部劃為維多利亞城,再細分為404幅土地作出拍賣。1850年代起,香港首項正規填海工程文咸填海計劃開創了香港土地拓展的先河,奠定香港依賴填海來擴展土地的基礎。經過逐漸發展,中環成為政治與經濟一帶的中心,金鐘則是軍事重地。而歐籍人士與華人的聚居地有明顯分隔。歐籍人士主要居住於半山區太平山一帶(20世紀初更明令禁止華人居住),華人則主要聚居於上環西營盤一帶,以及灣仔銅鑼灣等地,而石塘咀則發展成風月之地。

九龍半島方面,初時政府對發展九龍並不積極,主要由當地業主參與填海工程。而九龍灣啟德濱填海地及九龍塘分別於1910年代及1920年代曾經計劃發展大型綜合社區,可是都以失敗告終。1937年,政府劃出界限街以北、獅子山以南原屬新界的平坦土地劃作「新九龍」,以作市區用地發展。

新界要到1950年代因國共內戰的難民以及戰後嬰兒潮而導致的人口激增才有更大規模的發展,使政府規劃多個新市鎮,舒緩市區的人口壓力。

註釋及參考文獻[编辑]

  1. ^ [1]
  2. ^ 香港島的灣仔的軒尼詩道告士打道以北,即今日灣仔填海區則以99年加99年的年期批出,而跑馬地則以75年加75年的年期批出
  3. ^ 業界籲招標拍賣並用 增加供應助市民上車 明報,2017年3月6日

參見[编辑]

外部連結[编辑]